Какие районы Дубая подешевеют: 4 квартала, в которые нельзя вкладывать

С каждым годом рынок жилья ОАЭ становится все привлекательнее для инвесторов и агентств. В Дубае, по данным DLD, только в мае 2022 году было заключено совокупно сделок на 26,5 млрд дирхамов (около $70 млрд, примерно 5 трлн рублей). Сделки принесли более 240 млрд дирхамов ОАЭ , что на 61% больше, чем в 2021 году.

Для покупки в 2022 году чаще всего искали: 

Апартаменты

• Дубай Марина;
• Центр Дубая;
• Бизнес Бэй;
• Пальма Джумейра; 
• Забил;
• Мина Рашид;
• Васльские ворота; 
• Медицинский центр Дубая 2.

Виллы и таунхаусы 

• Дубай Хиллз Эстейт;
• Пальма Джумейра; 
• Арабские ранчо; 
• Арабские ранчо 2;
• Дамак Хиллс (Акоя от DAMAC);
• Мохамед бин Рашид;
• Источники;
• Дубайский инвестиционный парк;
• Гольф Сити.

Эта тенденция объясняется очень просто. Во-первых, в ОАЭ покупатель недвижимости получает целый комплекс с развитой инфраструктурой (доступ к парковочным местам, к бассейну и выходы к пляжу) за сравнительно небольшие деньги. В среднем квадратный метр в Дубае обходится в $3,5 тыс., что в полтора раза меньше стоимости квадратного метра, например, в Лондоне.

А во-вторых, средняя стоимость аренды жилья в центре Дубая на 31% выше, чем в Париже, на 27% выше, чем в Берлине, и на 44% выше, чем в Мадриде, что делает Эмираты привлекательной страной для инвестиций.

Какие районы Дубая подешевеют: 4 переоцененных квартала

Сейчас на рынке недвижимости Дубая самые «перегретые» районы — Бизнес-Бэй, Даунтаун, Пальма Джумейра и Марина. Они наиболее хайповые, находятся вблизи Бурдж-Халифа на пляжной линии. Цена жилья в любом из них варьируется от $10 до $16 тыс. за квадратный метр.

Если покупать недвижимость в этих районах в период строительства, то через год или два можно не продать его даже за ту же цену. Дома в них начали строить буквально два или полтора года назад — сейчас это жилье выходит на вторичный рынок и перепродается с ценой ниже, чем была у застройщиков на старте продаж.

Инвестировать в эти районы Дубая опасно, потому что есть риск недополучить прибыль в ближайшие 1-2 года. Этот рынок уже перегрет, и ждать оттуда большого прироста в качестве инвестиций пока нет смысла. Например, в Дубай Марина или Бизнес Бэй уже готова инфраструктура, новые здания выходят редко, поэтому цена на старте высокая и растет только на 8-9% в год.

Так, с начала пандемии в районах Дубай Марина и Даунтаун Дубай стоимость квартир выросла в среднем на 22,7% и 11,2% соответственно.

Читайте по теме:

Недвижимость Дубая: что стоит знать об инвестициях в объекты ОАЭ

Найти квартиру в ОАЭ для сдачи и продажи: как выбрать район и не нарваться на мошенников

Какие районы Дубая подорожают: 4 недооцененных квартала

К счастью для инвесторов, на рынке недвижимости ОАЭ есть достаточно привлекательных недооцененных районов. Мы собрали 4 самых перспективных, стоимость которых в ближайшие два года, по нашим оценкам, может вырасти на 20-30%.

Дубай Хиллс

Средняя стоимость одного квадратного метра: $5502

Дубай Хиллс — локация в центре Дубая, расположенная близко к морю. Это зеленый «район», который обладает развитой инфраструктурой с удобными дорожными развязками. В ближайшие 3-4 года на его территории построят станцию метро. Стоимость на недвижимость уже растет с начала года на 20%, ожидается, что до конца года вырастет еще на 10% и далее в сезон — еще на 20%. 

Экспо Сити

Средняя стоимость одного квадратного метра: $5000 

Конечно, это отдаленный район. Но зато в нем есть вся необходимая инфраструктура (в том числе станция метро), которая была подготовлена ко всемирной выставке «Экспо-2020». Уже сейчас в этом районе появляется большое число новостроек.

Правительство ОАЭ планирует развивать метро в сторону второй Пальмы. Так что этот район будет находиться посередине.

Из-за удобного местоположения и развитой инфраструктуры Экспо Сити и будет востребован — особенно для долгосрочной аренды, так как там будут селиться преимущественно семьи.

Мейдан

Средняя стоимость одного квадратного метра: $3751

Кроме развитой инфраструктуры (две английские школы, больницы, удобные дорожные развязки) и зеленой территории в виде огромной парковой зоны, этот район делают востребованным обилие точек притяжения.

Во-первых, через два года там будет основана станция метро. Во-вторых, в конце 2023 года рядом с Мейданом появятся новые пляжи с лагуной, в которой можно будет купаться. В-третьих, в районе расположен самый известный конный ипподром в мире, который ежегодно привлекает огромное число обеспеченных туристов благодаря скачкам. В-четвертых, квартал находится поблизости от Бурдж-Халифа.

Уже сейчас аренда в этом районе очень востребованна, а спустя пару лет желающих арендовать жилье в Мейдане станет намного больше.

Джумейра Вилладж Серкл (JVC)

Средняя стоимость одного квадратного метра: $3844

Рост на спрос недвижимости прогнозируется также в JVC. Это спокойный район, в который тоже скоро проведут линию метро.

JVC обладает всей необходимой инфраструктурой: там есть детские сады, школы, больницы и строится торговый центр. Район находится близко к Дубай Марина, Пальма Джумейра и JVT, где строится здание Fashion TV. А дорожная развязка позволяет добраться из JVC до морского побережья всего лишь за 5 минут.

Еще один плюс района — на его территории работают хорошие застройщики. Они строят качественное жилье в разумные сроки.

Из-за этих преимуществ цены на жилье в JVC уже растут. Но увеличение пока незначительное. Так что сейчас идеальный момент для инвестиций — ведь после открытия метро стоимость недвижимости в этом районе Дубая значительно увеличится.

Читайте также: Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой

JVC на финальной стадии завершения формирования района в целом и его инфраструктуры , а сама новость о том, что будет запущено метро, уже повысила стоимости на 10%. С учетом серьезной конкуренции и большого количества девелоперов в этом районе, это подталкивает каждого девелопера при строительстве в JVC улучшать качество работ, отделочных материалов и оснащения апартаментов. 

Район находится рядом более чем с десятью международными школами и за счет этого привлекает семьи (покупателей двух- и трехкомнатных квартир). 

Недаром JVC оказался самым популярным районом для покупки недвижимости в Дубае в первом квартале 2023 года. В этот период: было заключено 3406 сделок на сумму 3,15 млрд дирхамов ОАЭ. 

Если инвесторы рассчитывают на прибыль в 20-30%, то стоит обратить внимание на вышеперечисленные районы. Они находятся на второй линии, за Sheikh Zayed Road, где гораздо спокойнее, чем на первой, и в ближайшее время будут оснащены станциями метро. Именно на них необходимо ориентироваться как на главный импульс для роста.

К тому же самые туристические районы уже заполнены — первая береговая линия застроена, а жилье на ней уже сдается в аренду.

Кроме того, сейчас в Дубай переезжает огромное число мигрантов: в рейтинге Expat Essential Index ОАЭ занимает второе место после Бахрейна — численность экспатов составляет около 88,52% (9 млн человек), в то время как граждане страны — всего 11,48% (1,17 млн). Релоканты перебираются в Дубай с семьями, а потому нуждаются в жилье в комфортном районе по доступной цене.