Подводные камни рынка курортной недвижимости в Грузии: что нужно знать?

Структура рынка недвижимости Грузии

Грузия в целом — стабильно развивающийся рынок. ВВП страны в 2022 году продемонстрировал один из самых высоких в мире показателей роста — 10,1%. Из года в год растет туристический поток и доходы от туризма, открываются новые маршруты и авиарейсы.

При этом сейчас 90% рынка недвижимости Грузии приходится на Тбилиси и Батуми: эти два локальных рынка недвижимости развиваются быстрее других регионов.

Тбилиси, как столица, — деловой центр, где основной спрос на жилье формируется среди местных жителей. Среди иностранцев преобладают покупатели недвижимости для собственного проживания или с целью сдачи в долгосрочную аренду. Инвесторы более активны на столичном рынке в сегментах коммерческой недвижимости — торговых площадей, офисных и складских помещений.

Батуми — главный морской курорт страны. Его характеризует шаговая доступность моря, живописная природа, горный воздух и чистая вода, туристическая привлекательность.

Это объясняет популярность рынка среди инвесторов, которые вкладывают в курортную недвижимость — им доступны разнообразные опции в соответствии с финансовыми возможностями и инвестиционными целями — от строек на стадии котлована до готового жилья, от эконом-класса до элитных апартаментов.

Читайте по теме: Налогообложение в Грузии: сколько платят физические лица, инвесторы и предприниматели

Анализ актуальной статистики по рынку Грузии

В первом полугодии 2023 года количество сделок с жилыми квартирами в Батуми год к году увеличилось на 9%, а в денежном выражении — на 18%. Это самые быстрорастущие сегменты, потолок, на который могут ориентироваться потенциальные инвесторы в жилую недвижимость в Грузии.

В целом по стране количество продаж на вторичном рынке снизилось на 3%, а количество сделок с квартирами в новостройках выросло на 11% в годовом исчислении. Количество продаж в новостройках премиум-класса выросло на 81%, показатель среднего сегмента вырос всего на 2%, тогда как в эконом-сегменте наблюдается снижение на 3%. 

Чем это объясняется? Дело в том, что на постсоветском пространстве до сих пор распространен стереотип о Грузии как бедной стране с дешевым рынком. Поэтому многие покупатели и инвесторы по-прежнему смотрят здесь дешевое жилье.

Как результат, грузинские застройщики наиболее активны в эконом-сегменте: на рынок выходит все больше бюджетных новостроек, формируя избыток предложения. Это, по законам экономики, сдерживает рост цен в сегменте бюджетного жилья, поэтому его капитализация отстает от общего роста рынка и экономики Грузии и проигрывает другим, более дорогим, категориям.

Цены на недвижимость в среднем по стране растут примерно на уровне прошлого года — на 14% в годовом исчислении. В премиум-сегменте годовой рост цен находится в районе 40%.

Самое большое отложенное предложение сохраняется в эконом-сегменте, в среднем сегменте сложился относительный паритет между предложением и спросом, в премиальном сегменте сохраняется дефицит. Инвестиции в сегмент «премиум» наиболее перспективны, но и нижний порог входа в нем заметно выше.

Особенности строительного рынка

В исторической части Батуми, как и в Тбилиси, свободной земли для застройки почти не осталось. Строительная активность сместилась в батумские районы Гонио-Квариати, где доступные участки тоже вот-вот закончатся.

Гонио-Квариати — то узкая полоска земли между горами и морем, тянущаяся до границ Турции, своего рода Золотой берег Грузии. Здесь находится самый чистый пляж в Грузии, что обусловлено особенностями южного течения Черного моря, которое уносит на север стоки реки Чорохи и сточные воды Батуми.

В Гонио строится в основном элитная недвижимость — виллы и гостиницы международных отельных сетей, так как эта территория имеет статус рекреационной зоны.

Новые возможности 

Грузия — одна из первых постсоветских стран, где активно развивается такой новый для нас вид инвестиций в недвижимость как покупка отельного номера от мировых гостиничных сетей. Для инвестиций в туристический курортный Батуми вообще более подходит понятие не «жилая недвижимость», а «недвижимость для отдыха».

По статистике, в 2022 году в Батуми заполняемость брендовых отелей от международных сетей была на 68% выше, чем у небрендовых. А стоимость номера в брендовых гостиницах в три-четыре раза выше, чем в ноунейм-отелях.

Читайте также:

ВНЖ и покупка недвижимости в Турции — что нужно знать?

Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой

По квартирам статистики нет, домовладельцы ее просто не ведут, но их заполняемость и стоимость проживания еще ниже, чем в обычных апарт-отелях. Даже в высокий сезон они стоят $30-40 (для сравнения: в небрендовых отелях — до $70, в брендовых - $200-250). Соответственно распределяется и прибыль — между этими видами недвижимости многократная разница в доходности.

Главный капитал компаний с мировой репутацией и десятками лет истории — их репутация. Если у застройщика есть всемирно известный партнер, риски практически сводятся на нет. Мировые лидеры контролируют строительство объектов под своими брендами — качество стройматериалов, соблюдение технологий, отделку и оборудование вплоть до лампочек и дверных ручек в соответствии со стандартами бренда.

Чек-лист для инвестора: на что обратить внимание, выбирая недвижимость для инвестиций в Грузии

7. Определитесь с ожиданиями от инвестиций. Пассивный доход от аренды, капитализация, диверсификация портфеля? При четком понимании своих целей можно спрогнозировать, на какой период времени рассчитывать, будет это инвестирование вдолгую или краткосрочный проект. 
8. Проследите за капитализацией и стабильностью роста стоимости недвижимости в выбранной локации за последние годы, обращая внимание на разницу между сегментами недвижимости разного класса — это поможет оценить будущую доходность и капитализацию. 
9. Тщательно изучите репутацию застройщика. Некоторые местные застройщики стремятся сэкономить на расходах, чтобы увеличить свою прибыль. Из-за этого формальные обязательства застройщика могут быть нарушены: строительство может не завершиться в срок, качество работ может не соответствовать заявленному, а использованные материалы — оказаться менее качественными.
   
   Чтобы не допустить таких рисков, задавайте застройщику «неудобные вопросы» — кто и как контролирует качество строительства, на ком управление собственностью, что с капитализацией, ликвидностью, какие есть гарантии. 
10. Обращайте внимание на бренд. Если застройщик работает с крупными международными брендами — это гарантия качества будущего объекта недвижимости и стабильности ваших инвестиций.
    
    Элитные отели международных лидеров дорожают даже в периоды кризисов, при этом сила бренда обеспечивает не только высокую доходность и капитализацию, но и ликвидность, то есть возможность быстро продать актив по рыночной цене, если возникла необходимость в деньгах.
    
    Именно поэтому Грузия и премиум-сегмент грузинского рынка недвижимости становятся гаванью для инвесторских денег, обеспечивают более высокие доходы и спокойствие.
11. Изучите местное законодательство, правила владения недвижимостью и сдачи ее в аренду для иностранных инвесторов. Зная свои свои права и обязанности как иностранного инвестора, вы сможете оценить потенциальные риски и ограничения. Грузия в этом смысле очень дружественно настроена к иностранным деньгам: здесь отсутствует налог на недвижимость для иностранцев. 
12. Изучите все бонусы. Нередко курортных регионах инвесторы интересуются возможностью использовать объекты для собственного отдыха, не теряя при этом возможности получения дохода. На многих популярных мировых курортах работает программа «обмена отдыхом» RCI — сейчас она как раз заходит на рынок Грузии.
    
    Кроме того, россияне могут находиться в стране без визы 360 дней в году, а при покупке недвижимости на $100 тыс. и более покупатель и его семья могут получить ВНЖ.
13. Оцените динамику цен на недвижимость в Грузии. Проанализируйте ценовые различия между районами, например, в Тбилиси наиболее дорогие новостройки находятся в Мтацминда (средняя цена 5167 лари за кв. м.), в то время как Глдани считается более доступным районом (средняя цена 1955 лари за кв. м.).
    
    Рассмотрите динамику роста цен на новое жилье: согласно официальной статистике Грузии, во втором квартале 2023 года цены выросли на 13,1% в среднем, с различными показателями для квартир (10,6%) и частных домов (16,2%). ​​Обратите внимание на ожидаемый годовой рост цен на недвижимость в Тбилиси и Батуми, который сохранится на уровне 15-20%.
    
    Помните, что рынок недвижимости порой резко меняется, следуя за внешними факторами: экономической ситуацией, политической нестабильностью или изменениями в правовом регулировании.

Фото на обложке: Shutterstock / EvaL Miko