Недвижимость в Черногории: куда вложить деньги, чтобы они работали

Содержание:

• Стратегии инвестирования
• Регионы для инвестиций
• Первичное жильё
• Вторичная недвижимость
• Земельный участок
• Подписание договора купли-продажи
• Что нужно оплатить помимо покупки недвижимости

Стратегии инвестирования

Чтобы инвестировать в зарубежную недвижимость, прежде всего нужен анализ рынка и выбор стратегии инвестирования. Чаще всего покупатели рассматривают такие форматы:

• вывести финансы в зарубежные активы; 
• вложить и приумножить финансы.

В первом случае основная цель покупателя недвижимости — сохранить финансы и уберечь их от инфляции. Вкладываться в квадратные метры за рубежом всегда выгодно: средства можно конвертировать в валюту при продаже.

Бывало, что клиенты покупали недвижимость за €100 тысяч, например, при курсе 80 рублей за евро. А продавали, когда курс поднялся до 100 рублей за евро. Даже если продажа была по той же стоимости, что и покупка, то продавец выигрывал на разнице в курсе валют.

В формате сохранения финансов покупателю нужно выбрать объект, который в перспективе не потеряет сильно в стоимости.

Когда инвестор придерживается второй модели, где помимо сохранности капитала, он хочет получить и прирост, то здесь есть два варианта получения этого прироста: перепродажа недвижимости по более высокой стоимости или сдача в аренду. Но эти форматы можно и совместить.

Пример. Покупка недвижимости на стадии котлована по низкой цене. После завершения строительства стоимость квартиры увеличится на 30%. При сдаче в аренду можно увеличить ROI (Return on Investment).

Кроме того, нужно понимать сроки оборачиваемости средств. Если покупатель нацелен на возврат и прирост инвестиций в короткое время, то для таких сделок подходят другие варианты:

1. Недвижимость под флиппинг. Это может быть дом или квартира, которые нуждаются в ремонте или реновации. При выборе такой недвижимости важно понимать ценообразование. Стоимость объекта и цена на ремонт должны позволять получить доход и при этом оставаться в ценовой дельте рынка. Цикл оборота средств, который включает покупку, ремонт и дальнейшую перепродажу, составляет 3–6 месяцев.
2. Квартиры в стадии строительства. Рост цены таких объектов происходит в течение 1,5–2 лет: от стадии котлована до завершения строительства.

Во втором случае лучше выбирать недвижимость на побережье, так как основной спрос приходится на популярные туристические ривьеры: Будва, Бар, Херцег-Нови, Тиват.

Если клиент настроен на долгосрочную перспективу, то здесь можно выбирать центральные и северные районы страны. И акцент смещается в сторону земельных участков.

По теме. «Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода

Регионы для инвестиций

Климатические зоны Черногории предлагают разные варианты вложения и возврата денежных средств в сфере недвижимости.

Прибрежные регионы со стратегией под сдачу в аренду

Будва — главный туристический город страны. Поэтому большая часть квартир инвесторами приобретается с целью сдачи в аренду: как долгосрочной, так и сезонной.

Также активно идёт продажа вторичной недвижимости. Единственный нюанс: не рекомендуется покупать квартиры в Будве для получения ВНЖ. Так как в данной ривьере проходит много сделок, то переоформление права собственности в кадастре может занимать до двух лет. А без документа о праве собственности подать документы на ВНЖ невозможно.

Прибрежные регионы со стратегией роста цены

Если говорить об инвест-потенциале со стратегией роста цены, то лучше рассматривать регионы, где всплеска ещё не было и цены не дошли до верхней планки. В этом формате наиболее интересными для вложения являются Бар, Ульцин и Сутоморе.

В Баре и Ульцине уже строятся интересные комплексы: Liko Soho под управлением сети Pullman или люксовый отельный комплекс Otrant. Что касается Сутоморе, то проект пятизвёздочного отеля Rixos поднимет ценовую планку на недвижимость в этом регионе в ближайшее время.

По теме. Как купить жильё в Италии и сколько это стоит

Столичный регион со стратегией долгосрочной аренды

Подгорица не является популярным туристическим направлением. Однако столичный регион подходит для консервативной стратегии долгосрочной аренды.

Центральные регионы с перспективой вложения в земельные участки

Такие регионы, как Подгорица, Даниловград, Зета славятся просторными угодьями. Например, на побережье почти не найти землю площадью 2 тыс. кв.м. Зато в центре страны таких предложений много. Какие перспективы при покупке такой недвижимости?

Во-первых, когда строительный бум начнётся в этих локациях, то стоимость земельного участка увеличится.

Во-вторых, участок можно сдать в аренду на долгосрочный период для какого-либо производства или перепродать крупному игроку. Например, за последние два года торговая сеть Lidl купила три земельных участка в центральном регионе.

В-третьих, строительство коммерческих или складских помещений для дальнейшей сдачи в аренду.

Северные регионы как альтернатива побережью

Север Черногории становится всё более популярен среди инвесторов. Здесь можно купить квартиры под сдачу, дом в стиле шале или земельный участок с перспективой строительства дома.

Горнолыжный туризм Колашина даёт хороший ROI, который приходится в основном на зимний период. Жабляк сдаётся нон-стоп и зимой, и летом: национальные парки и озера этого региона привлекают туристов из Европы и Китая, не исключая поток внутреннего туризма.

Первичное жильё

Покупка квартиры на начальной стадии строительства позволяет инвестору получить максимальный профит. Квартиры на стадии котлована на побережье стартуют от €1,9–тыс. за кв.м. Прогнозируемый прирост цены составляет 30%. Поэтапное повышение цен происходит по мере стадии строительства:

• стартовая цена на котловане;
• первое повышение, когда залит фундамент и подземный гараж;
• второе повышение, когда закончены грубые работы;
• третье повышение, когда сделано остекление и идет внутренняя отделка.

Выбор застройщика — один из основополагающих факторов при покупке квартиры в стадии строительства. Каждый покупатель задаётся вопросами: «насколько безопасна покупка квартиры на начальной стадии и точно ли достроится объект?». 

Вот несколько советов, которые помогут выбрать застройщика:

1. Уточнить, строил ли уже этот застройщик в Черногории. Если это его не первый проект, то попросить посмотреть предыдущие дома, чтобы познакомиться с качеством строительства и отделки.
2. Узнать репутацию компании. Есть застройщики, которые уже годами ведут деятельность и зарекомендовали себя надежными партнёрами: Zetagradnja, Celebic, Porto Montenegro, Dukley.
3. Отдать предпочтение компаниям, у которых есть альтернативный бизнес: склад продовольственных товаров, магазины, медицинские центры и т.д. Эти застройщики ведут строительство на собственные средства, а не на заёмные. Например, компания KIPS Gradnja является отделением сети строительных гипермаркетов по всей стране.

В среднем сроки строительства составляют 1,5–2 года. Все объекты в Черногории возводятся по монолитному типу конструкции.

При покупке квартиры в новостройке средства за продажу квартиры застройщик должен получить на банковский счёт в Черногории. Наличными средствами можно передать не более €10 тысяч. Как правило, эта сумма может быть передана в момент подписания договора купли-продажи и зафиксирована в договоре как задаток.

При покупке квартиры в черногорской новостройке можно взять рассрочку. Первоначальный взнос — 50% от стоимости недвижимости. Остаток суммы должен быть выплачен до окончания строительства. То есть у покупателя есть примерно год рассрочки.

По теме. Купить недвижимость в ОАЭ: о каких деталях не знают инвесторы

Цены

На ценообразование квартиры будут влиять: локация, класс недвижимости (эконом, комфорт, люкс), площадь, вид, этажность.

В Черногории дороже всего по квадратному метру будут квартиры-студии на верхних этажах. Особенно если есть вид на море. Стандартное правило застройщиков: чем выше этаж, тем выше цена. 

Если сделать краткий географический экскурс цен, то ситуация будет следующей:

• Побережье. В Баре стоимость квадратного метра начинается от €1,9 тыс. Будванские новостройки стартуют от €2,2–2,5 тыс. за квадрат. В Тивате стоит ориентироваться на €3 тысячи за кв.м и выше.
• Центральный регион — Подгорица. Цены на квартиры в строительстве в столице начинаются от €1,7 тыс. за кв.м.
• Север Черногории — Колашин. Стоимость квадратного метра в городе с горнолыжным курортом сопоставима с ценами прибрежного региона. Например, малогабаритные квартиры площадью 27 кв.м продаются за €62,5 тысяч.

Вторичная недвижимость

Сразу обозначим, что юридического отличия между квартирами и апартаментами нет. Оба типа относятся к жилой недвижимости и позволяют получить ВНЖ. В чём же отличие? Квартиры — это привычные нам жилые помещения для постоянного проживания. Апартаментами обозначают недвижимость, которая предназначена для сдачи в аренду.

Не все квартиры и апартаменты подходят под бизнес. На что обращать внимание.

• Тип дома, в котором они расположены. В Черногории много малоэтажного строительства югославских времён. Такая недвижимость зачастую непригодна для зимнего проживания, а значит для долгосрочной аренды.
• Локация. При выборе ликвидной квартиры нужно обращать внимание на близость инфраструктуры и моря.
• Качество строительства. В Черногории есть проблемы высокой влажности в помещениях и образования плесени.

При выборе недвижимости покупатели сомневаются в выборе: купить дом или квартиру. В формате недвижимости для бизнеса лучше выбирать квартиру, так как она проще в обслуживании. Дома выбирают преимущественно для постоянного проживания.

Мини-отели или гостевые дома — часть вторичной жилой недвижимости. Несмотря на то что данный вид работает как коммерческая недвижимость, документально их относят к жилой (stambeni prostor). Так что по ним можно получить ВНЖ.

Есть частные лица, которые предоставляют услугу осмотра помещения. Они проверяют розетки или состояние черепицы на крыше, но официального заключения не дают.

После выбора недвижимости нужно проверить документы. Основной документ — это лист о праве собственности. В Черногории его называют лист «непокретности».

Данные из этого документа содержат всю информацию о недвижимости: площадь, количество собственников, наличие или отсутствие обременений. Для проверки документа нужно знать к какому кадастровому округу относится недвижимость и номер листа непокретности.

Из проблем, которые могут коснутся собственника при покупке нелегального объекта, — процедура легализации. Она растянута по времени и сопряжена с дополнительными затратами, например, на вывоз геодезиста.

При правильно выбранном объекте и грамотной стратегии управления недвижимостью возврат инвестиций от аренды может достигать 8% годовых. Но это скорее исключение, чем правило. Средний доход от сдачи в аренду — 5–6%.

Цены

Цены зависят от территориального расположения, чистоты документов, состояния и класса объекта. Вторичные студии стоят от €65–80 тысяч. Апартаменты с одной спальней комфорт-класса начинаются от €120–150 тысяч. Стоимость квартир с двумя спальнями — в районе €200 тысяч. При покупке отдельно стоящего дома стоит ориентироваться на сумму €150–250 тысяч. Стоимость мини-отелей стартует от €300 тысяч.

Земельный участок

Как можно заработать на земле:

Купить земельный участок и подождать, когда вырастет цена в этой локации. В моей практике граждане Великобритании искали небольшой земельный участок для строительства дома. В процессе поиска нашли участок, соответствующий критериям и бюджету покупателей. Точнее, это была часть от большого участка. Было проведено межевание и регистрация этой отдельной парцеллы в кадастре.

При этом на участке не было проведено никаких работ. То есть объект недвижимости в его фактическом состоянии без дополнительных вложений можно продать в три раза дороже.

Купить участок с целью строительства и дальнейшей перепродажей объекта. Это более сложная и долгосрочная процедура: получение всех разрешений, поиск подрядчиков и т.д. Однако такой формат заработка тоже возможен.

Земельные участки, пожалуй, самый сложный с юридической точки зрения тип недвижимости. Весь вопрос в урбанизационных планах. В Черногории есть ГУП (генеральный урбанистический план) и ДУП (детальный урбанистический план).

При покупке земельного участка первое, что нужно спросить у собственника: прошёл ли детальный план в этой локации. Участки вне ДУП не могут быть проданы иностранцу как физическому лицу. Приобрести неурбанизованный участок можно только на компанию.

Как правило, все земли с низкой ценой находятся вне зоны ДУПа. Ещё одна из причин такой лакомой стоимости — на этих участках нельзя легально строить. Поэтому, если инвестор хочет купить земельный участок как физическое лицо, нужно соблюсти два требования:

• найти участок в зоне урбанистического плана; 
• площадь участка не должна превышать пять тысяч кв.м.

Урбанизированные участки дают возможность строительства объектов. Но для этого нужно изучать урбанистические технические условия. В соответствии с ними (сокращённо УТУ) можно понять, какой объект можно возвести.

На этой стадии покупателю обязательно потребуется консультация геодезиста (геометра). Он в соответствии с УТУ рассчитает коэффициенты на конкретную кадастровую парцеллу, расскажет, какая площадь основания возможна и в какой части участка расположить объект.

Самостоятельно это сделать невозможно, так как существует масса требований по отступам от границ участка, наличию «зеленых зон», запрещающих расположение объекта и т.д.

Если говорить о ценах, то неурбанизированные или сельскохозяйственные земли продаются от €12 тысяч. На покупку участка с разрешением на строительство стоит закладывать минимум €30–50 тысяч.

Подписание договора купли-продажи

Подписание договора купли-продажи в Черногории происходит у нотариуса. Все сделки и документы подписываются на черногорском языке. Поэтому на каждой сделке с иностранным покупателем присутствует судебный переводчик. Это переводчики, имеющие лицензию Министерства юстиции, которые уполномочены осуществлять синхронные и письменные переводы.

Поэтому важно внимательно слушать все пункты договора и задавать через переводчика вопросы, уточнять детали и просить внести поправки. 

Особый фокус должен быть на параграфе о сроках и штрафных санкциях. У застройщика обычно есть дополнительные шесть месяцев от обозначенной даты окончания строительства на доработку здания. Или бюрократические процедуры: получение документа о принятии здания в эксплуатацию и регистрации единиц недвижимости в кадастре. Но не у всех застройщиков чётко прописаны эти пункты.

Что нужно оплатить помимо покупки недвижимости

Помимо приобретения недвижимости, у покупателя есть и сопутствующие расходы.

При покупке недвижимости от юридического лица покупатель не оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3%. Но новостройки продают и инвесторы, которые являются физическими лицами. Тогда покупатель оплачивает государству налог в размере 3% от стоимости, указанной в договоре.

Также на плечи покупателя ложится оплата нотариальных такс в размере €500–1000 и оплата услуг судебного переводчика. Присутствие переводчика на договоре — €50 в час. Также можно заказать дополнительно официальный перевод договора на русский язык. Стоимость страницы — €15.

Фото на обложке: Unsplash