Алгоритм покупки и управления недвижимостью в Черногории

 Содержание:

• Купить самостоятельно: что для этого нужно знать
• Процедура оформления сделки
• Сдача в аренду

Купить самостоятельно: что для этого нужно знать

Итак, вы приступили к самостоятельному выбору недвижимости. Первое, с чем нужно определиться, — это локация. Город выбираем в соответствии со стратегией инвестирования: хотите ли вы сдавать недвижимость в аренду, долгосрочная это будет аренда или краткосрочная и т.д. На этом этапе важно определиться с бюджетом и соотнести его с возможностями рынка. Например, если вы планируете купить квартиру в бюджете около 100 тыс. евро, то Тиватская ривьера не подойдет: в этом регионе цены на недвижимость гораздо выше.

Следующий шаг — оценка перспективности объекта. На этой стадии сделайте прогноз: ожидается ли рост цены на объекты в выбранном регионе. Определите, насколько прогноз соответствует ожиданиям вложения финансов (цена вырастет или останется неизменной, но недвижимость всегда можно быстро продать по цене покупки и т.д.).

При самостоятельной покупке недвижимость часто ищут на локальных площадках. В Черногории есть несколько досок объявлений — отмечу, что их интерфейс не предполагает проверки документов, и подавляющее большинство объявлений публикуют агенты. Самые популярные из них — Realitica, Estitor, Indomio. 

Перед тем как входить в сделку, необходимо провести две основные процедуры: проверить чистоту документов и определиться с форматом оплаты.

Самостоятельно проверить документы можно через электронный ресурс кадастра. Для этого войдите в учетную запись с логином KORISNIK и аналогичным паролем, выберите необходимый кадастровый округ.

Далее в кабинете нужно выбрать кадастарскую общину (регион) и ввести номер листа о праве собственности. В электронном документе отобразится информация о количестве собственников, площадях и обременениях (если они есть).

Далее спланируйте оплату. Для этого следует ознакомиться с действующими нормативно-правовыми документами. Например, с января 2024 года передавать наличными у нотариуса можно не более 10 тыс. евро. Если передать остаток суммы кэшем без нотариуса, у продавца в будущем могут возникнуть проблемы — например, когда он решит положить наличные на счет в банке, у него запросят подтверждение о происхождении средств (как они попали на территорию Черногории). Следовательно, если покупатель планирует расчет наличными, то эта сумма должна быть ввезена в Черногорию по красному коридору с заполнением декларации.

Также можно открыть счет в банке Adriatic для оплаты. Главное преимущество этого банка — возможность перевода на свой счет в рублях и внутренняя конвертация рублей в евро. Но это сопряжено с дополнительными расходами: открытие счета стоит районе 500-1000 евро, плюс внутренний курс, естественно, отличается от ЦБ.

По теме: Инвестиции в Черногории: куда вложить деньги 

Процедура оформления сделки

Формально подписание договора купли-продажи занимает пару часов. Но для этого необходимо предварительно заказать нотариуса и судебного переводчика. В таких регионах, как Будва, свободный временной слот нужно резервировать за неделю. В Баре можно назначить сделку за два дня. Нотариальные конторы стандартно работают с понедельника по пятницу и принимают клиентов с 8:00 до 15:00. В другие часы и в выходные дни прием ведется по предварительной записи и повышенному тарифу.

Для покупки недвижимости из документов покупателю необходим только загранпаспорт. Для граждан Евросоюза подходит ID-карта. Из дополнительных документов для покупателя банк-корреспондент может запросить вид на жительства третьей страны, если расчет происходит через ее банк (например, если оплата происходит из турецкого банка, то могут запросить икамет).

Согласно черногорскому законодательству, в качестве обязательных участвующих сторон сделки должны быть: нотариус, продавец, покупатель, судебный переводчик. Судебным переводчиком выступает гражданин Черногории с соответствующей лицензией министерства Юстиции. Актуальный список переводчиков публикуется на сайте правительства. 

В договоре обязательно фиксируется следующая информация: 

• Фамилия, имя, отчество (если есть) продавцов и покупателей;
• Паспортные данные;
• Информация об объекте, его точное описание и выписка из Кадастра с информацией о недвижимости;
• Цена объекта, схема и сроки выплат;
• Обязанности продавца и покупателя;
• Пункт о защите от возможных претензий третьих лиц (для вторичного рынка);
• Пункт об оплате налогов и задолженностей по коммунальным платежам;
• Подписи продавца, покупателя, нотариуса и переводчика.

В договорах обязательно прописываются все сроки и суммы оплат. Право собственности на недвижимость переходит после полного расчета в течение 30-60 дней. В случае с новостроем это происходит, когда дом принят комиссией и зарегистрирован в кадастровой палате.

В Черногории нет возможности совершения сделки через онлайн-конференцию в зум или скайп, однако можно провести сделку по доверенности. Для этого необходимо составить доверенность в стране пребывания, отправить ее в Черногорию, где судебный переводчик сделает ее перевод на черногорский. Стоимость перевода без учета расходов на пересылку: 25-30 евро.

По проведению расчета возможны две сценария: оплата напрямую на счет продавца или через транзитный счет нотариуса. Второй вариант чаще выбирают европейцы или покупатели, которым необходимо аккумулировать полную сумму, перечисляя денежные средства с нескольких счетов. 

Часто покупатели интересуются, может ли третье лицо оплатить покупку недвижимости. Да, такая возможность есть. Для этого персональные данные человека также должны быть указаны в договоре. 

Использование счета нотариуса для проведения расчетов делает сделку прозрачнее: при этой опции именно нотариус подтверждает получение средств (не нужно ждать подтверждения от хозяина) и выступает гарантом сделки. Дополнительные расходы по использованию транзитного счета нотариуса зависят от суммы и срока использования, но обычно составляют не менее 250 евро.

Расходы покупателя при оформлении сделки складываются из оплаты нотариальных такс и услуг судебного переводчика.

Нотариальные таксы зависят от стоимости недвижимости и рассчитываются по единым тарифам, которые утверждены государством. При покупке небольшой квартиры расходы на нотариальные услуги обычно составляют около €0,5–1 тыс., хотя могут достигать и €5 тыс. при покупке дорогостоящих объектов. 

Размер нотариальной таксы варьируется в зависимости от стоимости недвижимости. Если стоимость недвижимости по договору превышает 5000 евро, к нотариальной таксе применяется НДС по ставке 21%.

В случае если объект оценен больше, чем в €120 тыс., за каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплатить нотариусу €10, однако в сумме его вознаграждение не может превышать €5000. Плюс дополнительно €50 за каждый час работы судебного переводчика. Стандартное подписание договора происходит 1-2 часа.

Опираясь на опыт нашей компании, средние расходы на оплату нотариальных такс составляют €700-800. 

Заключение договора купли-продажи — это только один из бюрократических этапов. Далее покупатель столкнется с оплатой налога на оборот недвижимости и переводом коммунальных счетов на свое имя. 

У покупателя есть 14 дней после полной выплаты суммы сделки для того, чтобы оплатить налог на оборот вторичной недвижимости. Сумма налога составляет 3% от стоимости указанной в договоре. Для уплаты налога необходимо заполнить формуляр в муниципалитете и произвести оплату на указанный счет. Оплатить этот налог можно в почтовом отделении или банке.

После получения свидетельства о праве собственности новый владелец должен подготовить пакеты документов для переоформления коммунальных счетов и перезаключить договора с компаниями, отвечающими за электроснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, и управляющей компанией (если таковая имеется).

Сдача в аренду

Покупая недвижимость под арендный бизнес, новый владелец должен определить арендную стратегию. Глобально выделяют два подхода к сдаче апартаментов: посуточная сдача и долгосрочная аренда.

При посуточной сдаче основной акцент делается на летний период. При таком подходе целевая аудитория — туристы. Основной фокус делайте на площадки Booking и Airbnb.

Долгосрочная аренда позиционируется как сдача в аренду на период от года. Потенциальные арендаторы — люди, которые либо уже живут в Черногории и ищут новое жилье, либо собираются релоцироваться.

Некоторые собственники и управляющие компании используют смешанную стратегию: в летний период недвижимость сдается посуточно, а остальное время (с октября по май) — на длительный период. Так летом квартиры используют туристы, а в остальное время — люди, которые просто решили перезимовать в комфортном климате.

Стандартный возврат инвестиций при первых двух стратегиях — около 5%. В смешанном цикле может доходить до 8%. 

Цены на сезонную аренду студий варьируются от 40 до 80 евро в сутки. Квартиры с отдельной спальней сдаются по цене от 60 до 120 евро в зависимости от локации и предполагаемых дат заезда. Трехкомнатные апартаменты стартуют от 120 евро и выше.

По теме: «Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода

Занимаясь арендным бизнесом, нужно учитывать сопутствующие расходы. В первую очередь — это комплектовка апартамента всем необходимым, от бытовой техники до полотенец и столовых приборов. Зачастую собственникам сложно сделать это самим, не зная ассортимент в черногорских магазинах. Отсутствие маркетплейсов и доставки заставит поездить по нескольким локациям, чтобы подобрать все подходящее.

При сдаче квартиры на короткий срок арендодатель берет на себя расходы по коммунальным счетам, уборке помещений, обслуживанию объекта, уплату налога на прибыль плюс амортизацию. Сдавая квартиру в долгосрочный период, собственник обязан оплатить налог на прибыль, согласно подписанному нотариальному договору. По договоренности сторон размер этого налога может быть зафиксирован и возмещен арендатором собственнику жилья. Коммунальные счета в этом случае будут на стороне арендатора. При подписании арендного договора арендаторы вносят депозит в размере одной месячной арендной платы. В случае поломки или порчи какого-либо имущества он позволяет покрыть или частично возместить ущерб.

В Черногории нет запрета на сдачу недвижимости частными лицами, как, например, в Турции. Но есть свои юридические особенности: рынок аренды недвижимости движется в сторону легализации. Если два года назад 90% частных апартаментов сдавались без лицензии, то после начала проверок все больше собственников стремится работать «в белую». 

При краткосрочной (сезонной) аренде апартаменты должны быть зарегистрированы в обштине (муниципалитете) как объект туристического размещения. Нужно получить разрешение на сдачу и сертификат: для этого придется поездить по инстанциям. Кроме того, в апартаментах обязаны быть книги учета гостей и жалоб и предложений. Также собственник обязан регистрировать туристов в муниципальной туристической службе.

Добрая половина хозяев апартаментов не хотят заниматься арендным бизнесом самостоятельно, потому что прежде всего для этого надо постоянно находиться в стране: встречать гостей, проводить уборку. Также у гостей иногда случаются форс-мажоры, такие как «забыли ключи в квартире и захлопнули дверь», «отключился интернет», «сломалась стиральная машинка» и т.д. Решать такие вопросы дистанционно не всегда возможно. 

Можно нанять управляющего — компанию или частника со специализацией на таких услугах. Управляющий берет на себя обязанности по комплектации объекта, привлечению и приему гостей, обеспечению их комфортного проживания, организации клининга, составлению отчетности. 

Совет: если вы решите выбрать для управления частное лицо, а не компанию, то установите видеонаблюдение над дверью или систему «умный дом» с датчиками движения. К сожалению, в Черногории известны случаи, когда в квартиры заселяли арендаторов без уведомления собственников — и хозяин, который не находится в стране, не знал, что в его квартире жили гости. Это упущенная прибыль.

Тарифы на услуги управляющей компании составляют 20-30% от прибыли объекта. Таким образом, при учете расходов на коммунальные услуги, рекламный бюджет, амортизацию и вознаграждение управляющего собственник получает «чистыми» около 50% от прибыли.

Резюмируя, пошаговый алгоритм покупки недвижимости, который мы рекомендуем, выглядит так:

1. Выбор специалиста по недвижимости для сотрудничества.
2. Подбор объектов недвижимости под запрос инвестора и организация смотрового тура.
3. Проверка правоустанавливающих документов.
4. Заказ нотариуса и судебного переводчика.
5. Оформление сделки купли-продажи.
6. Расчет в соответствии с прописанным планом оплаты.
7. Получение документов о праве собственности.
8. Переоформление коммунальных счетов на имя нового владельца.
9. Заключение договора об управлении недвижимостью (если квартира приобретается для сдачи в аренду).

Фото на обложке: nikitabuida / Freepik