Московский рынок недвижимости выходит из кризиса

3 апреля в рамках выставки "Недвижимость-2009" состоялся круглый стол, организованный компанией "Индикаторы рынков недвижимости", на котором руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко заявил, что в ближайшие один-два месяца цены на жилье стабилизируются на срок от полугода,  на последующий период аналитик дал три сценария развития событий. 

Падение цен после кризиса 1998 г. произошло на 35%, цены восстановились лишь к 2002 г., затем состоялся последующий рост с передышками в 2004-м и 2007-м (уровень стагнации – $1800-2000), максимум – $6000-6200. С начала кризиса по 30.03 цены упали до $4250 (на этой отметке они могут задержаться, поскольку, как отмечают в IRN, темпы снижения в марте замедлились до 1% (по сравнению с февралем, когда цены снижались на 2-3%). Таким образом, по мнению Репченко, стабилизация наступит в мае. 
Первая волна снижения цен зафиксирована на $4000-4200. Рост цен в конце 2007-2008 гг. носил инвестиционный характер, подогретый кредитными деньгами. Финансовый кризис убрал с рынка инвестиционные деньги и ипотечное кредитование.

Кроме того, Репченко обращает внимание на то, что стабилизация всегда наступает, когда цены достигают "круглой отметки", что во многом объясняется психологически.



Источник: IRN.ru

"Если принять гипотезу о том, что через 1-2 месяца цены стабилизируются на срок от полугода – до более длительного периода, то никакого роста с осени ждать не приходится, - говорит Репченко. - Если и будут какие-то подвижки, то в начале 2010 года. И тогда возможны три пути развития: либо дальше вниз (но если бы рынок хотел упасть, он упал бы сейчас), фиксация на текущем уровне или  рост. Таким образом, при нынешнем уровне, нужно покупать или продавать – в соответствии со своими намерениями", - советует аналитик.

Будет ли второе дно?

На этот вопрос аналитик дает уклончивый ответ: "Все зависит от макроэкономической ситуации. На фондовом рынке, например, состоялось подобное падение (рынок упал дважды).  Мы полагаем, что если второе дно будет, то цены зафиксируются на уровне $2000 за квадратный метр". Далее аналитик приводит аргументы за и против. Итак, по мнению Репченко, в пользу того, что наступит дно, играют такие факты, как соответствие  ключевых финансовых показателей (цен на нефть, курсов валют) уровню 2003-2005 гг., когда цены находились на  отметке $2000 за метр, а доллар стоил 31 рубль. Кроме того, сегодняшняя себестоимость строительства укладывается в $2000 за метр, если проект не отягощен сильными обременениями по инфраструктуре, инженерным коммуникациям, обязательствам по расселению. Дальнейшей коррекции может поспособствовать и  состояние ипотеки – опять же на уровне 2003-2005 гг. Такого же мнения придерживаются и в компании Blackwood, где считают, что дальнейшая ценовая коррекция неизбежна. Однако и в Blackwood сегодня отмечают  повышение объемов спроса, которое  может существенно "смягчить" темпы коррекции цен.

С другой стороны, в отличие от периода 2003-2005 гг., объемы строительства коммерческого жилья в Москве продолжают оставаться низкими (сейчас – это  30% жилья, поступившего на рынок, а тогда было 70%). Кризис не привел к потере накоплений, в отличие от 1998 г. В результате платежеспособный спрос частично сохраняется и при прошедшей коррекции цен на жилье его может быть достаточно в условиях ограниченного предложения. Помимо всего прочего, рынок недвижимости ранее никогда не демонстрировал второе дно.

Таким образом, Репченко считает, что основная коррекция прошла, а более  длительная коррекция может иметь место на отдельные переоцененные предложения и ждать роста цен в ближайшие год-два не стоит. "Пока кризис не локализован, однозначно определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно", - заключил Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.