Олег Филиппенков: «Дефицит - еще пять лет»

ЛЭК - компания успешная, известная, но не то чтобы очень открытая. Выкладки маркетологов используются только для внутреннего потребления; руководители фирмы (лидирующей в Петербурге по масштабу застройки и по объемам ввода жилья) нечасто высказывают свое мнение о тенденциях развития рынка. В последний год стало заметно: ЛЭК меняет формат - не снижая объемов, пробует себя в проектах более высокой ценовой группы. Президент ЛЭК Олег Филиппенков впервые развернуто выступает в деловом СМИ.

- Какие тенденции и процессы были главными на рынке за 2007 год?

- Основная тенденция - укрупнение участков застройки. Если раньше на рынке доминировали точечные предложения и покупатель стремился приобретать жилье в отдельном доме (срок строительства меньше и сформирована окружающая среда), то в этом году тенденция изменилась. Если даже смотреть по предложениям, то строятся и мини-комплексы, и даже достаточно большие жилые комплексы. И в дальнейшем эта тенденция будет сохранятся.

- От какой площади, от какого числа объектов начинается квартальная застройка?

- Я не люблю определение «квартальная застройка», оно мне напоминает застройку советского времени, когда квартал застраивался однотипными домами; исходя из этого внутри прокладывались дороги и т. д. У нас каждый дом индивидуален. Мне больше нравится слово «комплекс», все начинается с 2-3-подъездных домов, они уже формируют некую обособленную территорию.

- Эта «отдельность» сказывается на насыщенности площадки инфраструктурой?

- Как только мы говорим об обособленных объектах, нагрузка на застройщика (девелопера) резко увеличивается. Например, в нашем проекте «Лондон Парк» предусмотрены достаточно большая школа, детский сад, стадион, поликлиника, банк и даже пункт «Скорой помощи».

- ЛЭК участвует в торгах на право комплексного освоения территорий?

- Мы будем участвовать в этих торгах. Мы были первыми, когда строили в районе Дачного, и все шишки сыпались на нас. Это были первые инновации, и все проблемы, с которыми мы столкнулись, теперь отражены в законе о комплексном освоении.

- Но это все же не масштаб таких проектов, как «Северная долина» или комплекс «Главстроя» «Медвежья лапа» в Лахте?

- «Северная долина» - это уже скорее город-спутник. При заявленных объемах и территориях это влечет за собой строительство не только инфраструктуры, но и головных источников. Комплексная застройка все же не предусматривает возведение объектов энергетики.

- Покупатели готовы к продолжительной жизни на стройплощадке, если мы говорим об освоении очередями?

- Мы анализировали эту проблему. Когда сдается первая очередь, люди могут заказывать отделку и заезжать, потому что на второй очереди все работы, связанные с шумом, уже должны быть закончены. Поднят каркас, сделана облицовка, остаются внутренние работы, разводка инженерии - и все. Конец одного цикла накладывается на начало другого.

- Какие еще процессы определяли рынок?

- Изменились требований покупателей. Если раньше покупатель обращал внимание только на цену продукта, то теперь появились требования к инфраструктуре, внешнему виду, архитектуре, качеству территории. Эстетическая составляющая становится все более значимой. Конечно, цена остается главным критерием, но покупатель при выборе много внимания уделяет нюансам.

- Ему же вначале не на что посмотреть, вы же только картинки показываете.

- Мы их не просто показываем - мы реализуем то, что на них нарисовано.

- У нас пока единственный внятный проект освоения большой территории в бизнес-классе - комплекс «ЛенСпецСМУ» на Васильевском.

- Мы учли опыт «ЛенСпецСМУ». Да, они были первопроходцами комплексного освоения территорий, и все плюсы и минусы мы тщательно изучили и учли. Что понравилось покупателям, что не понравилось...

- И какие ошибки вы увидели?

- Первое: необходимость жить на стройке. Второе: если взять «Морской фасад» - с нашей точки зрения, не хватает зеленых насаждений, придомовая территория забетонирована, возникает ощущение каменного мешка, но, опять же повторюсь, они были первопроходцами.

У нас в «Лондон Парке» дома обособлены друг от друга. Не только весь комплекс изолирован от внешнего мира, но и каждый дом представляет обособленный кондоминиум. Он имеет собственный архитектурный облик и с точки зрения всей инфраструктуры самодостаточен. В первую очередь строительства входят бассейн, фитнес-центр, паркинги, одновременно город строит по соседству школу.

- Как вы относитесь к комплексам, в которых значительная часть площадей отводится под сопутствующие функции (социалку и спорт), к таким, например, как «Новая звезда» на Песочной набережной?

- Это экономически оправданно только на дорогом жилье - верхний бизнес-класс и выше. У нас в компании принято выделять пять классов жилья: нижний экономкласс, «эконом», «верхний эконом», бизнес-класс и «элита». Единой классификации в городе нет. По нашей шкале «Лондон Парк» - это жилье эконом- и верхнего экономкласса. Но если взять объем инфраструктуры для жильцов (бассейн длиной 25 м и т. д.), то он соответствует любому из городских комплексов бизнес-класса.

- А в Петербурге есть сложившийся бизнес-класс?

- В основном бизнес-класс - это цена и местоположение. Сейчас основной сегмент покупателей - это люди с маленькими детьми. Включая тех, кому за 40, - у них, как правило, есть маленькие дети. И они выбирают квартиру, исходя из того, что ребенка нужно не вывозить на машине куда-то гулять, а можно вывести пешком. И поскольку на пр-те Просвещения такого парка нет, мы всю территорию комплекса делаем парком.

Мы формируем преимущества. Например, на территории предусмотрен пункт «Скорой помощи». Это нюанс, но вы знаете: если что - врач находится в 100 м от вас, а не едет откуда-то через пробки. Школа, детский сад... Вы можете отвести ребенка по дороге на работу, а не нанимать [специально] водителя.

- ЛЭК по-прежнему занимается реновацией промышленных территорий?

- В следующем году мы будем вводить несколько новых территорий, все это - бывшие промышленные площадки. Московское шоссе 3, Приморский, 52, завод им. Карла Маркса на Большом Сампсониевском, Кондратьевский, 58. Сейчас делаются проекты и идет их реновация. Всего у нас в работе 114 объектов.

- С точки зрения затрат строительство жилья на месте промышленных объектов и покупка площадок у города - одно и то же?

- Практически да. Во-первых, у нас исторически так сложилось, есть такой опыт. А во-вторых, город не может предложить нам ассортимент площадок, который позволил бы развиваться теми темпами, которые мы для себя запланировали.

- Вы развиваетесь темпами, которые диктует рынок, или исходите из собственных представлений?

- Мы занимаем большую долю на рынке - ориентировочно примерно 20-22%. А с другой стороны, мы растем вместе с рынком.

- Это еще не в сфере интересов ФАС, но уже близко к этому?

- К сожалению, да. Мы живем в режиме постоянной проверки. Поэтому определенная часть наших сотрудников, причем высококвалифицированных, постоянно занята тем, что носит документы проверяющим.

- Ваша позиция независимости от власти даже несколько демонстративна...

- Нельзя быть независимым от государства, живя и работая в России. Мы в первую очередь коммерческая организация, но участие компании в социальной жизни города - одно из направлений политики компании.

- Легенды и мифы, которые складываются вокруг всякого серьезного бизнеса, связывают первоначальный этап развития холдинга ЛЭК с прежней властью, с периодом губернаторства Владимира Яковлева, и предполагают сложности во взаимоотношениях с нынешней...

- На то они и мифы. У нас были, есть и, надеюсь, будут хорошие отношения с властными структурами.

- Я к тому, что у вас место на рынке не в главном тренде, а чуть в стороне. Например, в ипотеку вы приходите во втором эшелоне.

- Сейчас ЛЭК хорошо подготовилась, чтобы продавать жилье по ипотеке. Несколько банков предлагают услуги по нашим объектам по ипотеке, поэтому покупатели могут выбрать конкретный банк, прийти и получить конкретные условия, поскольку это такая специфическая ипотека, и можно выбрать инструмент из банковского арсенала. Мы работаем со Сбербанком, «Абсолют банком», «КИТ Финанс». На сегодняшний день у нас около 10% покупок проходит по ипотеке.

- У других застройщиков - от 25% до 50%.

- Я считаю, что с нуля до 10% за год - это хороший результат. Доля продаж в кредит будет увеличиваться достаточно большими темпами.

- Вы стартовали с ипотекой в достаточно сложное время...

- Мы запустили ипотечную программу как направление с начала 2007 г., набрали профессиональную команду. Ипотечный кризис начался осенью. Но при этом летом у нас было около 6% сделок по ипотеке, сейчас доходит до 10%, т. е. ипотечный кризис в Штатах нас не задел.

- Многие компании расширяют продуктовую линейку - кроме городских комплексов предлагают и загородные. Считают, что если у покупателя есть какие-то потребности, то его надо удержать внутри компании, что бы ему ни понадобилось.

- Наша стратегия остается прежней: мы питерская компания, работаем в границах города. Если посмотреть карту, то наши предложения охватывают весь Петербург. Все это многоэтажные дома. Если потребность рынка в проектах малоэтажной городской застройки будет расти, то мы, конечно, на нее откликнемся. Пока такая застройка размещается по периметру Петербурга - в районе Озерков, Коломяг, Пушкина, Павловска...

1- и 2-этажное жилье предполагает высокую цену и статус элитности. Потому что плотность застройки другая, большая придомовая территория. А с другой стороны, ведь оттуда не выехать. У меня несколько друзей живут в малоэтажной застройке; у них утренний выезд называется «эвакуация». Опоздание на 5 минут с выездом означает, что ты будешь ехать два часа. Они все там сконцентрированы, у каждой семьи по 2-3 машины. И вот они все в одно время через 2-3 узкие улочки пытаются выехать в город на работу.

- Как вы относитесь к появлению на нашем рынке западных компаний? Они привносят что-нибудь новое?

- Я не могу сказать, что они принесли России другой подход, ценовую политику или что-то глобально новое. С нашей точки зрения, это российский девелопер с западным капиталом, не более того.

- Фирма «Дом Лемкон» сдала в Павловске дом с полной отделкой, со встроенной бытовой техникой...

- Я как покупатель люблю одну технику, а вы - другую. Встроенная техника - это некоторое навязывание услуги. То же с полной отделкой: вам нравятся обои, а мне - не очень...

- Мне не нравится, когда после оплаты покупки и завершения строительства еще год-полтора нельзя въехать.

- Мы тоже предлагаем квартиры с отделкой, но не тот уровень, который подразумевает выставочно-рекламный образец. Мы провели серьезную работу с IКЕА, чтобы понять, что из мебели под типовые квартиры оптимально подходит. Наняли несколько дизайнеров, чтобы они сформировали несколько видов «реалов» под разные категории покупателей. Квартира для студентов, под пожилую семью...

- Как идет проект «реалов»?

- У «реалов» очень стабильная доля рынка. В большинстве наших комплексов этот тип жилья присутствует и занимает около 15% от общего объема продаж. Рынок постоянно предъявляет спрос на такие объекты.

- «Реал» - жилье дешевое по бюджету сделки, но дорогое по цене метра.

- Мы же прекрасно знаем, что весь центр Петербурга - это коммуналки. Взять любой дом, там несколько этажей, как правило, остается в коммунальном состоянии. А цена квадратного метра там отнюдь не низкая. Человек вполне в состоянии поменять комнату в такой квартире на «реал».

Мы очень плотно работаем с нашими покупателями с точки зрения их пожеланий и чаяний. На мой взгляд, у нас сильнейшая маркетинговая служба на рынке нового жилья. Причем работу этой службы можно оценивать не по штабелю отчетов, сваленных в углу, а по конечному результату. Пример - тот же «реал».

- Куда будет двигаться рынок в 2008 г.?

- Мы четко видим, что спрос на рынке перемещается из экономкласса в более дорогие сегменты. Спросом начинает пользоваться более дорогое, более качественное жилье. Экономкласс переходит в «верхний эконом», «верхний эконом» подтягивается к бизнес-классу...

- При этом растет бюджет сделок. Есть верхний предел?

- Если взять Россию, то самый дорогой город, понятно, Москва. В Петербурге сейчас средняя цена - около $2500 за 1 кв. м, в Москве - $4200-4300. И когда у нас спрашивают, где же верхняя граница рынка, то я говорю: верхняя граница по цене ограничена Москвой. Дороже, чем Москва, мы точно никогда не будем.

- Вы полагаете, что рынок остается остродефицитным?

- Я не считаю его остродефицитным, потому что цена квартир довольно высока. Но спрос растет и за счет возможностей ипотеки, и благодаря росту зарплат в городе. По нашим расчетам, дефицит жилья будет сохраняться еще минимум пять лет.

Дмитрий Синочкин,
Ведомости, 18.02.2008, №29 (2051)