Отчет покупателя. Две квартиры в районе ВДНХ по цене ниже рыночной

Периодически я изучаю имеющиеся предложения на сайтах компаний, занимающихся недвижимостью. Обратив внимание на две однокомнатные квартиры на станции метро ВДНХ (меня привлекла более низкая, чем у однушек, стоимость - всего 4,8 млн руб. вместо 5-6 млн), я позвонила в агентство «Инком».

Хватило двух звонков в компанию, по одному на каждую квартиру, чтобы меня обеспечили телефонами агентов. Посещение квартир зависело от их хозяев, поэтому после пары звонков агентам мы условились о времени просмотра. Мне подробно объяснили, как пройти, хотя найти нужный дом всегда сложно, потому что география каждого района – отдельная песня, даже если у вас есть подробная карта и инструкция, описывающая маршрут вплоть до выбоин на дорогах.

Москва сортировочная

До обеих квартир можно доехать за 10 минут транспортом - так значилось на сайте (так и оказалось). Приятно удивило, что доехать можно на любой маршрутке,  которые останавливаются прямо напротив выхода из метро. Однако я хорошо помню очереди к маршрутке вечером в будни (я ездила утром в выходной).

Помимо метро, можно также добраться на электричке с Ярославского вокзала (15 минут в пути) до станции «Лосиноостровская», от станции идти до одной квартиры 10 минут, до другой – 20 (между квартирами оказалась всего одна остановка на маршрутке).

Собственно, близость к станции для первой квартиры (ул. Палехская) стала и минусом – вблизи, оказывается, находится сортировочная станция, рассказали мне жильцы дома. Это значит, что ночью они обречены на визг тормозящих вагонов и металлическое лязганье дверей (?) – в обозримом будущем, станцию, конечно, никуда не уберут.

 


Ул. Палехская, 6. gdeetotdom.ru

Санузел совмещенный, щиток открытый

Из разговора с агентом я узнала, что дому 5 лет. Честно говоря, при входе в него максимум, что можно было предположить – это капитальный ремонт пятилетней давности: обшарпанные двери, плитка в коридоре как будто из моего светлого советского детства, двери с растянутыми пружинами (даже не «доводчиками»). Правда, несколько жителей дома меня уверили, что в декабре будет пять лет, как дом сдан. Ну что ж, пройдем внутрь, мимо консьержки, в лифт.

Квартира находится на третьем этаже. Площадка перед квартирами небольшая, вытянутая – разойтись там будет сложно. Как рассказали жители дома, перегородки между квартирами – из гипсокартона, что обеспечит великолепную слышимость. Неприятно удивило, что электрощиток находится в открытом доступе – при желании, можно весь этаж, а то и весь дом оставить без света и кабельного телевидения. На этаже 8 квартир, что сразу вызывает предположения, что все квартиры маленькие, не только та, которую я собираюсь посмотреть (общая площадь 32 кв. м, жилая 24 кв. м).

Квартира действительно очень маленькая и имеет вытянутую планировку: из небольшой прихожей можно пройти только вперед и сразу в комнату, а потом на застекленную лоджию. Она же является единственным окном в квартире, которое, по понятным причинам, не очень хорошо пропускало свет. Кухня, как отдельное помещение, отсутствует, но хозяева отделили ее перегородкой от основной комнаты: в итоге получилась кухня площадью около 4-5 метров, без окон, и со скверной вентиляцией. Ну, впрочем, лучше, чем полное отсутствие кухни.

Ванная и туалет, как и следовало ожидать, совмещены, попасть в них можно из прихожей. В ванной ничего не выдает дом, построенный пять лет назад: сантехника имеет типично советский вид, трубы – из черного металла, что неизменно оказывает влияние на воду, которая по этим трубам течет. Ливневая канализация – тоже в ванной, что обеспечит соответствующее музыкальное сопровождение в дождь.

Вид с лоджии – во двор, вокруг дома круговой проезд, но можно парковать машину под окнами. Район зеленый, перед домом летом росли цветы (видна клумба), поэтому вид обещает быть приятным.

На миллион дешевле

В квартире живет пожилая женщина, которая ее нам и показала. У меня вызвало вопросы, как быстро она сможет перевезти вещи, если мне вдруг захочется завтра же квартиру купить. Впрочем, вопрос риторический, кроме того, на сайте компании и не было указано, что квартира свободна. Квартиру хозяева продают за 4,8 млн руб., то есть за 150 тыс. руб. за кв. м. Квартира продается уже около полутора лет, рассказала мне одна жительница дома: сначала за нее просили почти на миллион больше.

Во время посещения я поговорила с тремя жителями дома: интересовалась о плюсах и минусах дома, рассказывала, что подумываю о покупке квартиры, спрашивала их мнение. Двое не рекомендовали мне этого делать, и только один сказал: «Нормальный дом, жить можно. Поставите стеклопакеты и кондиционер - и нормально».

Дорога до второго дома, в котором я собиралась посмотреть квартиру, заняла у меня около 10 минут. По пути мне попались несколько школ и детских садов. Я узнала, что в непосредственной близости есть «Седьмой континент», «Супермаркет Билла», «Мосмарт»  и рынок – инфраструктура здесь отличная, ничего не скажешь.

Парковка в придачу

Вторая квартира (ул. Федоскинская) находится в кирпичном доме (это плюс), правда возраст дома хозяин назвать затруднился (это минус) – сказал, что дом 50-х или 60-х гг. Типичная хрущевка на втором этаже. Площадь квартиры чуть меньше: всего 31 кв. м, из которых кухня - 6 кв. м, 19 кв. м – жилая площадь. Несмотря на меньшую площадь, планировка более интересная и располагающая к жизни - квартира в целом имеет квадратную форму: из прихожей можно попасть в совмещенную ванную с туалетом (трубы, как и следовало ожидать, чугунные, но стыки на батарее в ванной подтекают), а можно сделать лишние полшага и попасть в небольшой холл – прямо окажется кухня, а слева - комната с паркетным полом (который, конечно, нещадно скрипит). С натяжкой можно сказать, что ремонт не требуется и после покупки в квартиру можно въезжать – если вы не обратите внимания на обои, немного подранные хозяйской кошкой.




Ул. Федоскинская, 2.  gdeetotdom.ru 

В квартире два окна - одно из них в кухне, второе - опять же застекленная лоджия. Вид из окон - во двор, под окнами можно ставить машину, причем за квартирой закреплено парковочное место, и оно бесплатно. Когда-то жильцы просто распределили места, пояснил мне хозяин. Кстати, на сайте компании квартира значилась как «свободная», что я расценила, как приглашение въезжать сразу после оплаты. Ан нет: в квартире живет семейная пара, и чтобы вывезти вещи, в том числе массивный тренажер, понадобится некоторое время.

Квартира продается за все те же 4,8 млн руб., то есть 154,9 тыс. за кв. м уже около двух месяцев, и делать скидку хозяева еще не готовы. Несмотря на более высокую цену за метр, при прочих равных я бы сделала выбор в пользу второго варианта, но немного позже - подождала бы, пока хозяева заметят, что на дворе падение спроса и вообще кризис.