Плюсы и минусы обмена квартиры по схеме trade-in ("трейд-ин")

Один из способов обмена недвижимости – это так называемый trade-in («трейд-ин») - новая услуга на рынке недвижимости. В настоящее время в Москве всего несколько риелторских компаний предлагают подобную нестандартную услугу. Но так ли популярен «трейд-ин», как рекламируют агентства недвижимости? Стоит ли ввязываться в нечто новое или пойти по проверенному варианту двойной купли-продажи, т. е. альтернативной сделки? На эти и другие вопросы отвечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Что такое trade-in
Понятие «трейд-ин» можно описать достаточно просто: «сдать старую вещь в счет покупки новой». В недвижимости эта схема предполагает, что риелтор или застройщик выкупает у клиента его жилое помещение, а деньги за него перечисляет в счет приобретаемой квартиры, в основном в новостройке. Указанный способ обмена жилья стал использоваться только после кризиса в 2009 году и не получил широкого распространения. Скорей можно говорить о единичных сделках, так как в 90 % случаев применяется стандартная альтернативная купля-продажа.
«С обычной схемой взаиморасчетов при двойной купле-продаже, или по-другому – альтернативной сделке, "трейд-ин" во многом схож, но есть и существенное отличие, – отмечает адвокат Олег Сухов. – При двойной купле-продаже риелтор не выкупает у клиента квартиру мгновенно, а выставляет на продажу через свои каналы, тогда как в схеме "трейд-ин" сроки очень сжатые, имеющееся жилье мгновенно выкупается, и собственники тут же заезжают в новое. Схема "трейд-ин" используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Например, двухкомнатная квартира у станции метро "Сходненская" меняется на трехкомнатную квартиру в Химках. Рыночная стоимость имеющегося жилья – 6 млн рублей. Дисконт для продажи в рамках программы trade-in – 25 % от рыночной цены; соответственно, сумма, которая пойдет в зачет нового жилья, составит 4,5 млн рублей. Стоимость трехкомнатной квартиры в новостройке в Химках – 6,7 млн. рублей. Следовательно, размер доплаты составит 2,2 млн рублей».

Требования, предъявляемые к квартирам для участия в сделках «трейд-ин»
Во-первых, квартира должна быть «коренной москвичкой». К сожалению, если жильё располагается за пределами столицы, осуществить сделку не удастся.
Во-вторых, в расчёт берутся именно квартиры: комнаты в коммуналках, семейных общежитиях или доли не рассматриваются как варианты для обмена.
В-третьих, квартира должна находиться у продавца в собственности, а не в найме, например.
И в-четвертых, «свобода» и «чистота» жилого помещения. Собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.

Основные минусы «трейд-ин»
1. В сделке «трейд-ин» участвуют конкретные строящиеся дома. Это означает, что выбрать район проживания, или месторасположение дома возможно не всегда.
2. Если имеющаяся квартира обменивается на жилье в новостройке, то нельзя забывать о том, что дом пока не достроен, а новая квартира потребует ремонта. Возможно, придётся временно снимать жильё, а это существенные дополнительные расходы.
3. Агентства недвижимости совершают процедуру продажи имеющейся квартиры с дисконтом: цена в любом случае будет ниже рыночной, что, безусловно, не выгодно собственнику.

Основные плюсы «трейд-ин»
1. Клиент получает возможность в считаные дни обменять свою квартиру на новый, куда более благоустроенный вариант.
2. Агентство, обеспечивающее проведение сделки, избавит владельца жилья от лишних проблем, отнимающих время и нервы: не нужно самостоятельно продавать имеющуюся квартиру, оплачивать затраты на рекламу, оценку, оформление документов.

Перспективы
«Недвижимость, особенно в крупных городах, имеет особую ценность и значимость, а сделки с жильем не терпят суеты и торопливости. Именно по этим простым причинам обмен квартир по схеме «трейд-ин» еще долго не получит широкого распространения на рынке российской недвижимости», – резюмирует адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов.