Покупатели сдают налоговикам продавцов квартир

Увеличение налогового вычета для покупателя квартиры c 1 до 2 млн рублей привело к фатальным последствиям для продавца. Покупатель, подавая документы на вычет, делает продавца легкой добычей налоговиков. Те уже усилили воздействие на граждан, напоминая об уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.

У налоговых органов "стало лучше получаться" выявлять продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от сделки, рассказал "Интерфаксу" руководитель Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов. Агентства недвижимости "МИАН", "Миэль" и "Инком" подтвердили, что налоговые органы с сентября активизировали работу с продавцами квартир, в частности, в Москве.

Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, неожиданно послужили покупатели. Обращаясь в налоговые органы за получением вычета, покупатель должен предоставить как договор купли-продажи, так и расписки продавца в том, что он получил деньги. Здесь-то и выявляется расхождение в сумме, указанной продавцом и покупателем.

Расписка

В договоре купли-продажи квартиры редко указывается настоящая сумма сделки. Поскольку продавец, владеющий квартирой менее трех лет, имеет право не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) только с 1 млн руб., эта цифра там обычно и стояла. Покупателя, который тоже получал налоговый вычет по НДФЛ максимум на 1 млн рублей, это устраивало. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года.

Как пояснили "Ведомостям" в пресс-службе ФНС, теперь бывает, что в договоре указана сумма до 1 млн руб., а в расписках, которыми обратившийся за увеличенным вычетом покупатель подтверждает свои расходы, - больше. Бывает, что покупатель приносит и две расписки: в одной - сумма по договору, в другой - сумма за "неотделимые улучшения", произведенные в квартире (правда, налоговики отказываются принимать последнюю цифру во внимание, если в договоре не указано приобретение квартиры без отделки).

Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках - и можно начать задавать вопросы продавцу. Предъявление расписок покупателями - "неоценимый подарок" для налоговых органов, заметил научный руководитель Российского института налогов и налоговой политики Николай Фрейтак. При этом, что показательно, покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн рублей, если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн рублей. "Налоговые органы это делать не позволяют", - знает Фрейтак. Это подтвердил и чиновник Минфина. "Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи", - сказал он "Интерфаксу", подчеркнув, что расписка на сумму более 1 млн рублей в этом случае служит лишь поводом предъявить претензии продавцу недвижимости.

Акция устрашения

Налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи, заявил Михаил Мокрецов. Минфин давно рекомендовал налоговым органам активизировать поиски граждан, продавших недвижимость по заниженной цене, просто сейчас это стало легче делать.

По словам замдиректора департамента Минфина Сергея Разгулина, занижение дохода от проданной квартиры нужно расценивать как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей - до трех лет. Последний срок грозит недобросовестным продавцам квартир стоимостью начиная примерно с 5 млн руб.

Таким образом, крупным уклонением может считаться неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн рублей, особо крупным уклонением - неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн рублей. Президент агентства недвижимости "Хирш-Россия" Феликс Альберт рассказал "Инерфаксу", что правоохранительные органы Москвы уже возбудили 3-5 уголовных дел по факту неуплаты налогов продавцами квартир. Продавцам квартир необходимо самостоятельно подать уточненную декларацию и доплатить налоги, не дожидаясь уголовного преследования, пригрозил Разгулин.

Руководитель аналитической службы юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Вадим Зарипов считает, что налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему, которую многие граждане использовали, чтобы занижать размер дохода, полученного от продажи квартиры и другого имущества. Правда, источник "Ведомостей" в налоговых органах говорит, что ни о каких массовых разоблачениях продавцов не слышал: проконтролировать цену сделки почти невозможно, кроме тех случаев, когда в договоре и расписке разные суммы. По его мнению, руководство ФНС просто пытается воздействовать на граждан, "чтоб сознательность проявляли".