Анна

Профессор Йельского университета: лучше инвестировать в акции, чем в недвижимость

Российские эксперты поддерживают такое мнение не единогласно


Что является лучшим вложением средств – недвижимость или акции? Профессор Йельского университета однозначно голосует за ценные бумаги, но российские эксперты советуют с выводами на спешить.

Жилье не будет "впечатляющим рынком" на протяжении следующих пяти лет, и инвесторы смогут добиться лучших результатов, если поместят свои деньги в акции, заявил профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер, передает CNBC.


"На рынке жилья определенно есть положительные сигналы. Но я не уверен в том, что цены будут продолжать расти. Вы добьетесь большего успеха, если вложите в акции", - считает он.


RB.ru решил спросить у российских экспертов, согласны ли они с этим утверждением и куда выгоднее вложить 5 млн рублей на 5 лет, в недвижимость или акции. Оказалось, что мнения их расходятся.

Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ":

Для того чтобы согласиться или не согласиться с данным утверждением, проведем некоторые расчеты.

Для начала исследуем эти два способа инвестирования денежных средств. Для оценки я взял период в 10 лет (с 2002 г. по 2012 г. включительно). Рынок недвижимости оценивался как первичный, так и вторичный. Разница между доходностью (от роста курсовой стоимости квартиры) в этих двух сегментах – около 0,8% и качественного влияния на результаты исследования не окажет. В доходность от инвестирования в недвижимость включена рента, как дополнительный фактор, приносящий инвестору заработок.

Для рынка акций был взят индекс ММВБ и рассчитано изменение курсовой стоимости акций, входящих в него, также за последние 10 лет. Дополнительно учитывалась дивидендная доходность.


В итоге получилось, что при сохранении исторического тренда (что выглядит весьма вероятно) на рынках недвижимости и акций вложение денежных средств в рынок акций выглядит выгоднее. Суммарная прибыль инвестора на этом рынке (с учетом рекапитализации дохода, за 5 лет) составит 290%. На рынке недвижимости этот показатель скромнее – 154%. Инфляция в моем примере намерено опускается, т.к. для обоих вариантов инвестирования она будет одинакова и, следовательно, не будет влиять на соотношение показателей.

Конечно, вложение в рынок акций – это инвестиции с заранее более высоким уровнем риска (дисперсии) и, в такой ситуации, они могут быть менее интересны консервативным инвесторам. Этот пример достаточно грубый, но, в целом он отражает порядок возможных показателей. Такое отношение доходностей будет справедливо при отсутствии в экономике в ближайшие 5 лет шоковых событий, которые заметно сместят акценты на мировых финансовых рынках.

Дарья Пичугина, аналитик "Инвесткафе":

На западных рынках это, возможно, и верное утверждение, там инвестиции в недвижимость не очень привлекательны, из-за больших налогов, умеренного спроса на жилье, неликвидности актива. В то же время акции обладают высокой ликвидностью, в долгосрочной перспективе рынки акций все равно движутся вверх, а дивиденды достаточно высокие.

На российском рынке ситуация противоположная. Более надежными являются инвестиции в недвижимость, так как это востребованный актив, предложение ещё долго не сравняется со спросом, цены постоянно растут, особенно в Москве, да и желающих купить квартиру больше. Налоги на недвижимость пока невысокие, однако, как только будет введена рыночная стоимость жилья как налогооблагаемая база, привлекательность инвестиций в недвижимость значительно сократится.

Рынок акций у нас, напротив, не балует большими объемами торгов, высокая ликвидность наблюдается только у нескольких крупнейших эмитентов. Рынок слабо реагирует на состояние российской экономики и больше подвержен влиянию настроений на западных площадках, таким образом его движение предугадать сложно.

Если учесть, что в 2012 году рост цен на недвижимость в Москве составил порядка 10%, то через 5 лет квартира уже будет стоить порядка 9,7 млн., в то время как доходность вложений в ценные бумаги зависит от очень многих факторов, если судить по данным наших пенсионных фондов (правда, они предпочитают наименее доходные инструменты), рост может составить порядка 6-8% в год.

Эксперты компании "МИЭЛЬ":

"Если вкладывать средства в жилье с целью получения дохода от аренды, то спрогнозировать его можно, рассчитав по определенной формуле. Годовой доход от покупки инвестиционной квартиры равен: (месячной стоимости найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных  вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. 

Таким образом, приобретая квартиру экономкласса за 5 млн рублей, можно высчитать, что ее годовая доходность будет равна 5,22%. Окупиться такая квартира примерно за 19 лет.  То есть за 5 лет доходность составит порядка 1,3 млн рублей.

Производя расчет, мы брали среднюю стоимость аренды жилья, продающегося в Москве за 5 млн рублей. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру, площадью около 30 кв. м в пяти- и девятиэтажных панельных домах старого фонда в отдаленных от центра районах города. Арендная ставка здесь будет порядка 25 тыс. руб./мес. 


Несомненно, инвестиции в акции могут принести гораздо более ощутимые прибыли за короткий период. Но не стоит забывать, что инвестиции в недвижимость — это совсем иной способ сохранения средств. И особенно актуален он будет на российском, а точнее, столичном рынке, где спрос на жилье будет всегда. Кроме того, недвижимость, в отличие от акций, является более надежным инструментом сохранения средств. Она не может "обанкротиться", резко рухнуть в цене", - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".

"Любые инвестиции ставят целью получение наивысшего дохода при минимальных рисках. Инвестиции как в акции, так и в недвижимость – это долгосрочные инвестиции со всеми вытекающими последствиями. Доходы от инвестиций в недвижимость более предсказуемы, более стабильны, но уступают по динамике роста инвестициям в акции.

Удачные инвестиции в новостройку на стадии котлована могут принести до 60% прибыли, как это произошло в случае с жилым комплексом в Немчиновке или "Ново-Молоково" в Ленинском районе. В среднем разница между ценой квартиры в новостройках Москвы на стадии котлована и после сдачи госкомиссии составляет 30-40%. В Московской области, как правило, этот показатель несколько ниже – около 20-25%", - сообщает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.


Комментарии

  • Игорь Андреев — 16:15, 12.02.2013
    вкладывайте в акции Роснано, Сколково и прочие воровские и безмозглые компании. Поскольку результаты деятельности подобных компаний = 0, то такова и стоимость акций.
    • del-comment
      11:34, 13.02.2013
      комментарий удален
      • И. Андреев
        Игорь Андреев — 11:42, 13.02.2013
        когда наворуются, то акционируются, это же очевидно, или спишут все на "не получилось"
        • del-comment
          12:45, 13.02.2013
          комментарий удален
          • И. Андреев
            Игорь Андреев — 13:00, 13.02.2013
            это была не какашка, а правда, что кроме казнокрадства в этих компаниях?
  • Евгений Иванов — 08:37, 13.02.2013
    Не буду рассматривать инвестиции в акции или незавершенное строительство, т.к. для России подобные инвестиции часто находятся за порогом допустимого риска. Москва не самый удачный пример для инвестирования 5 млн. рублей в недвижимость. Обратить нужно внимание на недвижимость на российских курортах. В этом плане намного выгоднее недвижимость в Кисловодске - wwww.kislovodsk.cc/недвижимость-в-кисловодске/ За 5 млн. рублей в Кисловодске можно купить 3 квартиры в курортном районе и передать их под сдачу посуточно для приезжающих в этот город на отдых и лечение. Окупаемость таких квартир в Кисловодске 4-5 лет. Итак если инвестировать 5 млн. рублей в недвижимость мы имеем: - 1 квартира эконом класса в Москве с окупаемостью 19 лет (согласно информации автора статьи) - 3 квартиры в Кисловодске с окупаемостью 4-5 лет.
  • 11:29, 13.02.2013
    комментарий удален
    • И. Андреев
      Игорь Андреев — 11:45, 13.02.2013
      Dmitry Zhelvitskiy, оказывается вы не полный идиот. Мне нравится ваш анализ.

Подпишитесь на рассылку RUSBASE

Мы будем вам писать только тогда, когда это действительно очень важно

Нажмите "Нравится",
чтобы читать Rusbase в Facebook