С трастом по жизни: плюсы коллективного инвестирования в недвижимость

Вам пришла мысль о покупке зарубежной недвижимости - не ради отдыха, а исключительно для прибыли. Однако ни знаний, ни времени для поиска объекта и сдачи его в аренду у вас нет, да и денег не хватает на серьезное приобретение. Почему бы не стать пайщиком инвестиционного траста недвижимости (REIT)? 

Самый доступный и надежный способ приобщиться к доходам, которые приносит владение недвижимостью за рубежом, - это покупка бумаг инвестиционных фондов недвижимости (REIT). Этот инструмент существует многие десятилетия и наглядно продемонстрировал свои достоинства во время заканчивающегося мирового кризиса. Почему же рядовому инвестору в России почти ничего неизвестно о возможностях REIT?

Коллектив - это сила

Прежде чем говорить о практических шагах по покупке долей REIT, имеет смысл коротко разобраться с тем, что это такое. REIT - (real estate investment trust, произносится как "риит") - это, по сути, крупный арендодатель, который за счет коллективных инвестиций направляет средства для покупки недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду. Доходы он получает как от роста стоимости долей траста, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился, - минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Большинство трастов вкладываются в коммерческую недвижимость, но есть и такие, которые работают с курортными жилыми комплексами, отелями, студенческими общежитиями и даже стоянками для грузовиков - с любыми объектами, способными приносить рентный доход. Тип недвижимости должен волновать инвестора лишь с точки зрения выбора траста, поскольку сам пайщик имеет дело не с недвижимостью, а с ценной бумагой, приносящей ему ежеквартальный доход.

Трасты возникли в США еще в XIX в., но нынешняя привлекательность этого инструмента - заслуга президента Эйзенхауэра, который в 1960 году провел через Конгресс закон, освободивший трасты недвижимости от корпоративного налога. Начиная с 1996 года за десять лет капитализация американских REITs выросла в пять раз, превысив $400 млрд, а в мировом масштабе капитализация трастов составляет более $600 млрд.

"Так как стоимость долей трастов отражает ситуацию на рынке недвижимости, то, когда в 2006 году рынок недвижимости США достиг своего пика и стал рушиться, цены на доли трастов также упали, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - Однако это не отразилось на ликвидности: в день по-прежнему переходят из рук в руки паи стоимостью $4-5 млрд (подробнее см. здесь)".

Вслед за США трасты возникли в Европе и Азии. Позже других подобные инструменты создали Германия (под именем G-REIT) и Россия (Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости ЗПИФН). Последней к этому списку в 2005 году присоединилась Великобритания, создавшая Property Investment Funds (PIFs). На сегодня REITs действуют в 36 странах. Только в США их зарегистрировано около трехсот.

Обманутых пайщиков не бывает

Главное достоинство REITs - надежность: не было ни одного случая их банкротства. Публичные трасты подвержены жесткому государственному регулированию, в частности существует ограничение в 25% на долю капитала, который они вправе инвестировать в девелопмент. Впрочем, трасты в строительство вкладываются редко, обычно они сосредоточены на покупке определенного типа доходной недвижимости и управлении ею.

"В результате по надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями, - говорит Игорь Индриксонс. - Но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках федерального резерва, а бумаги трастов - при низких. Лучшим доказательством надежности REITs является тот факт, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды. Еще один плюс инвестирования в недвижимость через REITs - это высочайшая степень ликвидности на падающем рынке. Если в условиях снижения цен квартиру или дом будет весьма нелегко продать, то долю REIT вы продадите за считанные секунды".



Для столь надежного инструмента REITs обладают высокой доходностью, которая превышает рост ведущих биржевых индексов, что хорошо видно на рисунке.  Их прибыль выше, чем у любых других инструментов, ориентированных на рентный доход. При этом надо понимать, что доходность не гарантирована и может очень сильно различаться у разных фондов. По данным Forbes, в 2009 году 10 ведущих фондов, имеющих рейтинг A/A или A/B, прибавили в среднем 102% (оценивались дивиденды и рост капитализации). Чемпионом стал фонд CBL & Associates, владеющий торговыми моллами, который прибавил за 12 месяцев 176%. Только один из десяти фондов, имеющих самые высокие рейтинги, прибавил за год менее 50%. А основные REITs, входящие в Индекс MSCI US REIT, увеличили свою капитализацию на 39%. Впечатляющие результаты для кризиса! Ведь если вы будете сдавать собственные апартаменты на море в аренду, то едва ли заработаете больше 5% в год.

Рынку вопреки

Финансовые аналитики советуют инвесторам выделять на REITs 10-20% портфеля, используя их в качестве противовеса акциям. Дело в том, что курсы акций и трастов часто движутся в противофазе. В частности, трасты процветали после 2000 года, когда фондовый рынок устремился вниз. К тому же по многим быстро растущим акциям дивиденды очень малы или не выплачиваются вовсе, а REIT распределяет 90-100% прибыли (иногда даже больше) на дивиденды.

Однако надо понимать, что без консультанта едва ли удастся много заработать на REITs, хотя технически купить доли несложно. Как известно, ни прошлая доходность, ни высокие рейтинги не являются гарантией будущей прибыли. Такие консультанты имеются, но обращаться к ним стоит лишь тем, кто планирует достаточно серьезные инвестиции. За "вход" консультант возьмет около 5%, за управление счетом - 1-1,5% и еще 15% с прибыли.

Если же сумма инвестиций невелика, то имеет смысл просто распределить ее между разными трастами. "Если инвестор располагает $20 000 или не хочет вкладывать больше, то при покупке недвижимости он может рассчитывать разве что на сарай в Европе, - говорит Игорь Индриксонс. - Через REITs можно не только вложиться в недвижимость разных стран и типов, но и в любой момент менять позиции или выходить с рынка". Пример диверсификации можно посмотреть здесь.

Богатеть можно по-разному

Однако неверно думать, что курсовая стоимость долей в трастах почти не меняется, ведь они сильно зависят от конъюнктуры рынка недвижимости. Если недвижимость лихорадит, то за год курс доли в трасте вполне может обвалиться в два раза. Зато они являются гораздо более простым инструментом для относительно "медленных" спекуляций. Как и с акциями, зарабатывать можно не только на подъеме, но и на падении курса, если не покупать долю в трасте, а взять так называемую "короткую" позицию, то есть продать в долг.

Ниже представлен курс долей крупнейшего американского REIT - Equity Residential Properties Trust (биржевой тикер EQR), имеющего капитализацию $10 млрд. Как видно, за полтора года доли траста успели подешеветь в два раза (дно было пройдено около года назад), а потом бодро вернуться на прежние позиции. Колебания доходили до 25% в неделю. Даже без day-трейдинга, вложив $10 000 в "короткую" продажу осенью 2008 года, а затем столько же в покупку весной 2009 года, можно было бы, инвестируя промежуточный доход и обладая железными нервами, только на курсовой волатильности увеличить капитал до $30 000 (прибыль 200%).


По данным: BigCharts

Таким образом, REITs - не только надежный, но и весьма гибкий инструмент. В хорошие времена можно спокойно собирать дивиденды, а если стоимость пая начинает раскачивать, а дивиденды падают, можно либо выйти из траста от греха подальше, либо рискнуть и попытаться поиграть на изменении курса. Но в целом, трасты больше рассчитаны не азартных спекулянтов, а на инвесторов, действующих по классической формуле buy and hold (купи и сиди). А для спекулянтов больше подойдут акции или опционы. Эксперты считают, что сейчас хорошее время для долгосрочных вложений в REITs, поскольку недвижимость подешевела, а экономика начинает выходить из рецессии, что увеличивает спрос на аренду.

Как купить

В российской прессе очень немного статей по теме REITs, и все они имеют глубоко теоретический характер, то есть не отвечают на главный вопрос рядового инвестора: как же, в конце концов, купить бумаги зарубежных трастов. Интересно, что при подготовке статьи мы обратились к десятку консалтинговых и инвестиционных компаний, работающих в России, включая филиалы зарубежных банков. Работники PR-служб сначала с энтузиазмом взялись за подготовку комментариев, но, поговорив с руководством, все дружно отказались.

Причину на условиях анонимности объяснил один из экспертов, давно и профессионально занимающийся этой темой. Он полагает, что инвестиционные компании не заинтересованы продвигать в России зарубежные трасты, поскольку это отобьет клиентуру у отечественных ЗПИФов недвижимости, с которыми они работают. А с ЗПИФами им работать гораздо приятнее из-за непрозрачности нашего рынка. Управляющая компания может просто договориться с девелопером о завышенной цене покупки и потом "распилить" разницу, переведя свою долю в оффшор, тогда как пайщики будут терпеливо ждать дивидендов. Интересно, что REITs не инвестируют в российскую недвижимость: западным пенсионным фондам наша "мутная вода" ни к чему.

Как уже замечено, перспективный зарубежный траст очень трудно выбрать, но купить его легко. Можно выйти на публичный траст напрямую. Например, реквизиты всех американских трастов есть на сайте их национальной ассоциации (REIT.com). У каждого есть свой сайт, где вы найдете контакты, анкету и всю необходимую информацию. Кстати, среди них есть такие, которые работают исключительно с иностранцами. Но проще всего заключить договор с брокером и торговать через него. Можно даже открыть брокерский счет он-лайн и торговать самому через web-платформу, например, воспользоваться услугами Ameritrade (tdameritrade.com). Вам понадобится минимальный взнос на брокерский счет, обычно от $500 при игре на свои средства и от $2000 для маржинального плеча. Остальные расходы - это стандартные комиссионные (около $10 с транзакции). Конечно, для таких операций необходим счет в зарубежном банке. Богатый инструментарий по выбору трастов можно найти в Интернете. Если же вы не владеете английским языком, то лучше его выучить - или придется потратиться на консультанта по управлению личным капиталом. Удачных инвестиций!

Материал предоставлен журналом Homes Overseas