Сергей Козловский: "Сейчас надо снижать цены, а не раздавать скидки"

— Вы действительно считаете, что жизнь в кризис стала веселее?

— В России быстро рождаются и быстро заканчиваются новые процессы, одни сменяются другими. Поэтому наши кризисы носят ярко выраженный характер, мы очень быстро реагируем на любые волны мировых процессов. В этом наше отличие от Европы, которой нужен был мировой кризис, чтобы встряхнуться. Наши люди демонстрируют поразительную жизнеутверждающую силу в любых обстоятельствах, благодаря которой в жизни часто соседствуют совершенно контрастные явления. К примеру, сейчас мы в кризисе, но некоторые инвесторы начинают активно приглядываться к проектам.

— Это вы про каких инвесторов говорите? Из нефтегазовых отраслей, банков? Или себя имеете в виду?

— Про тех, у кого на руках сейчас крупные свободные средства. А мы никогда и не выступали инвесторами: мы риэлторы и девелоперы, которые привлекают средства — берут кредиты в банках, привлекают частные инвестиции в строительство.

— Какая сейчас долговая нагрузка у компании? Вы во всех интервью обходите этот вопрос.

— Я не люблю спекуляций по этому поводу, каких-либо сравнений. Наша долговая нагрузка несравнима с нагрузкой у китов, занимающихся городским строительством. Нам, можно сказать, в какой-то степени даже повезло, что мы занимаемся коттеджным строительством. Столичные девелоперы брали кредиты под инвестиционные проекты: есть договор, подписанный с Москвой, банк под него кредитует. А тем, кто работает за городом, долгое время не хотели давать кредиты под землю. Банки не могли разобраться, что такое коттеджный поселок, как там зарегистрирована собственность. И во многом это определило нашу небольшую долговую нагрузку.

— Но в цифрах вы ее не называете. Бизнес, как всегда, прозрачен?

— Он адекватен той среде и тому менталитету, который царит в стране. К примеру, для кредиторов структура наших долгов абсолютно прозрачна. И я не исключаю, что когда-нибудь мы будем обсуждать с ними возможность реструктурировать часть долгов за счет наших земель.

— Вы выдвинули такое предложение или банк?

— Это совместная идея. На Новой Риге у нас есть запас участков, где мы пока не строим. Это земли, так скажем, для будущих проектов. По ним у нас был разговор с одним из банков. Но это дело будущего.

Мы последовательно платим по долгам. В марте закрыли облигационный заем на 1,25 млрд руб., погасив финальные $15 млн, в апреле — мае полностью рассчитались перед «Номосом» — там было два кредита на общую сумму примерно $50 млн (первый мы закрыли перед Новым годом). Еще чуть-чуть [долгов] есть. Разберемся.

Вот еще один парадокс. В то время, когда в стране наблюдается промышленная рецессия, ставки по кредитам часто настолько высоки, как будто все процветает. Это, с одной стороны, напрягает, а с другой — мотивирует на активные неожиданные действия и изобретательность.

— На какие действия?

— Активную работу с кредиторами. Сейчас в стране расцветает искусство реструктуризации долгов. Есть банки, которым не до земли, им нужны деньги. Есть наши супербанки, у которых источник дешевых денег находится под рукой; им, конечно, интересны хорошие активы, вот они как раз активно участвуют в реструктуризации.

— Земли-то не жалко отдавать?

— В хорошие руки не жалко. Но попутно компания получает новый рынок, новый импульс к развитию. Поскольку у многих банков есть заложенные земли и они им достаются в качестве активов, то встает вопрос: что с ними делать? И вот здесь приходят на помощь профессионалы, загородные девелоперы. Мы предлагаем свои услуги: можем полностью спроектировать поселок на полученной в залог земле, целиком его построить и целиком продать. У нас, я считаю, просто уникальная для таких проектов себестоимость строительства поселка — в районе 30 000 руб. за 1 кв. м.

— И есть интерес у банков?

— Да, два банка уже проявили интерес. Обратите внимание на разницу в поведении: мелкие банки крайне редко берут [земельные] залоги, они скорее идут на банкротство, так как не в состоянии управиться с полученными активами. Такая работа под силу только крупным банкам, которые и формируют у себя специальные подразделения по работе с новыми активами: Сбербанк, ВТБ, ВЭБ… И в том числе, как мы видим, они готовы работать с землей.

— А почем сейчас земля на Новой Риге?

— Цены на неосвоенные землеотводы упали в 2 раза и больше. Раньше земля была сильно переоценена.

— То есть народ сидит и считает, сколько потерял?

— Можно и так сказать.

— Вы в основном работаете в люксовом сегменте?

— Не только. Мы большая компания и строим под двумя брендами, под брендом «Инком» у нас строятся поселки эконом- и бизнес-класса: «Покровский», «Маленькая Шотландия».

— Мне все ваши поселки казались относящимися к дорогому сегменту.

— Надо различать бренд и компанию, в люксовом работает наш бренд Villagio Estate. Наверное, тут наш департамент маркетинга переусердствовал и Villagio теперь не ассоциируется с «Инкомом». Будем активнее двигать бренд «Инком».

— «Инком» — хороший бренд, но он подпорчен историей с «Инком-Авто»…

— Да. К сожалению, падение «Инком-Авто» создает определенный негатив в восприятии. Но мы с братом уже много лет независимо ведем бизнес. Дмитрий [Козловский] никак не связан с недвижимостью, которую веду я с Константином Олеговичем [Поповым].

— Дмитрий за помощью не обращался?

— За деньгами — нет. Обращался за советами.

— Как вы относитесь к продвигаемой сейчас законодателями идее, что владельцы бизнеса должны отвечать личным имуществом за долги их компаний?

— Двояко. Слишком большое поле для злоупотреблений эта инициатива может породить. Там вводится понятие «лицо, контролирующее должника». И это аффилированное лицо, которое «могло давать указания», и будет выявляться согласно показаниям сотрудников. Не «давало указания», которые были бы документально зафиксированы, а «могло давать». Это напоминает известную статью времен сталинских репрессий о врагах народа, куда можно было вписать все, что угодно.

С другой стороны, я понимаю, что российская изобретательность позволит и основные активы увести, и основных лиц из-под удара вывести. Что получится в результате? Наши органы получат еще один инструмент для дополнительного нажима на бизнес. Но жизнь продолжится.

— Вы сказали, что готовы расплачиваться с долгами землей. А у вас есть какие-нибудь непрофильные активы, которые вы могли бы реализовать?

— Мы пока не видим в этом особого смысла, так как проблема остро не стоит. Мы обслуживаем долги, постепенно их закрываем. Стоит ли ускорять эту развязку — другой вопрос.

— Что сейчас происходит с риэлторским бизнесом компании?

— Риэлторский рынок по сравнению с остальными пострадал меньше. Люди как ценили жилье, продающееся на вторичном рынке, так и продолжают ценить. Цены, конечно, заметно упали в долларовом исчислении, но рынок недвижимости уже года три как перешел на рубли, в которых номинальное снижение ниже. Квартира остается единственным и самым ценным активом, и я не знаю, какой ураган должен пронестись над страной, чтобы люди согласились с тем, что их жилье обесценилось.

Надо еще понимать, что у собственника квартиры и инвестора изначально разные подходы. В бизнесе, когда строишь многоквартирные дома или поселки, можно опускать цены — для тебя это лишь вопрос рентабельности. Если дело касается личного имущества, уценка происходит лишь в результате титанических катаклизмов.

— Сколько вы сейчас сделок закрываете по купле-продаже?

— Если принять уровень августа 2008 г. за 100%, то в декабре рынок просел примерно на 80%, все притихли и ждали, что же будет. Но обладатели квартир не прогнулись и остались практически на [прежнем ценовом] уровне. В марте 2009 г. рынок составил уже 40% от августовского показателя, в июне дорос до 60%. В чем наиболее ярко выразился кризис на вторичном рынке недвижимости, так это в уменьшении [денежного] потока. Сильно пострадали мелкие агентства, где и в лучшие времена было по нескольку сделок в месяц.

— А у «Инком-Недвижимости» сколько было сделок, например, в мае 2009 г.?

— В 2008 г. наше риэлторское подразделение в совокупности закрыло 40 000 сделок. То есть в среднем мы делали более 3000 ежемесячно. Сейчас — 60% от этого количества: около 2000.

— Это вторичный рынок. А первичный?

— Цены на новостройки упали в среднем на 25%, количество сделок — примерно в 5 раз [по отношению к августу 2008 г.]. И до сих пор все так стоит. Люди не торопятся покупать новостройки. ПИК, например, в своем отчете написала, что спрос в прошлом году упал в 10 раз, этим она объясняет свои проблемы с погашением кредитов. Количество замороженных объектов — в районе 10%. Вот что сейчас творится в столице.

— А на загородном рынке какая ситуация с продажами?

— Загородный рынок несколько отличен от городского. В столице много сделок носило инвестиционный характер — я говорю про первичный рынок. Поведение «городских инвесторов» в кризис меняется: они прекращают покупки и выставляют объекты на продажу. Этим во многом объясняется описанное выше сильное падение количества продаж.

Загородный рынок имеет другую психологию: дома здесь редко покупались в инвестиционных целях, в основном — для личного потребления. Чем более дорогой поселок, тем в большей степени коттеджи в нем являются объектами первой необходимости. Состоятельный человек хочет и может позволить себе жить на природе. Соответственно, количество продаж на загородном рынке упало всего в 1,5 раза. За счет скидок цены, правда, опустились ниже — в среднем на 35%.

— Они больше опустились в премиальном классе?

— Чем премиальнее класс, тем дисконт выше. Разная экономика у проектов VIP-класса и экономкласса. В последнем прибыль берется за счет количества [домов], оборота, общая маржа на единицу продукта там меньше.

— На какую маржу в VIP-классе вы сейчас согласны?

— В кризис мы готовы сильно ею поступиться в пользу клиентов и партнеров. Например, в середине июня запустили рекламную акцию, что элитный дом площадью 400 кв. м в Millennium Park, лучшем поселке Подмосковья, теперь стоит от $1 млн. Знающие поймут.

— До какого предела девелоперы готовы опускаться? У нас они всегда работали на марже, а не на оборотах.

— Это зависит от класса и от состояния застройщика. Те компании, которые были ориентированы исключительно на достижение маржи с проекта, могут поступить по-разному. Просто скинуть этот проект, выйти из него или стеной держать цены до какого-то времени. Застройщики с именем не могут себе этого позволить, у них должно быть движение вперед, понятное покупателям.

Сейчас настало время, когда надо снижать цены, а не раздавать скидки. Политика нашей компании как раз заключается в том, что мы отдаем дань кризису: меняется ситуация на рынке — мы меняем цены, идем навстречу клиентам, дожидаемся, когда пройдет этот негативный для девелопмента период и наступят опять светлые времена. А они обязательно наступят.

— Что в вашей жизни поменялось в связи с кризисом? Вы пересмотрели свой график?

— Рабочий график стал плотнее. В отпуск не могу уехать. Каждый день случается много судьбоносных событий. Взгляд на бизнес, безусловно, изменился: мы теперь будем формировать резервные фонды, будем осторожнее входить в проекты.

— За счет чего будете формировать резервный фонд?

— За счет заработанной прибыли. Раньше мы все вкладывали в развитие, в покупку новых проектов, новых земель. У нас даже существовало правило: на 100 проданных гектаров в поселках покупали 200 новых под новые проекты. Теперь решили, что политика будет более консервативная. Будем подходить тщательнее к источникам финансирования. Если раньше проекты были ориентированы наполовину на рефинансирование за счет продаж, то теперь я думаю, что надо этот процент уменьшить вдвое. Нужно иметь на 75% твердых источников финансирования проекта, а на 25% считать, что будет допустимо рефинансироваться.

Наталья Самарина, «Ведомости», 06.07.2009, №122 (2392)