Юсси Палму: "Я чувствую себя комфортно при сотрудничестве с россиянами"

Финская компания Evli Property Investments (EPI) владеет в Петербурге тремя объектами коммерческой недвижимости. Инвестиционный фонд EPI уже вложил в них более $250 млн. И сегодня Юсси Палму, директор компании, готов продолжать инвестировать в питерскую недвижимость.

- EPI уже вложила в российскую недвижимость деньги своего первого фонда и сейчас снова подыскивает объекты. Как вы оцениваете эффективность таких инвестиций, насколько привлекательно сейчас работать на российском рынке?

- Компания EPI пришла в Россию в июне 2006 г. В нашем портфеле (речь идет о первом фонде) содержится объектов на сумму, превышающую $250 млн. Все наши инвестиции осуществлены в Санкт-Петербурге: штаб-квартира «Лентек» (10 000 кв. м), офисное здание Kellermann Center (25 000 кв. м) и логистический центр класса А в Горелово, рядом с аэропортом «Пулково» и КАД.

Когда мы начали инвестировать, уже понимали, что в России работать будет сложно. Ваш рынок не такой прозрачный, как в других странах, например у нас, в Финляндии.

Чуть раньше мы основали аналогичный фонд для балтийских стран и уже там поняли, что значит работать на «неидеальном» рынке. Это в какой-то степени подготовило нас для выхода на российский. Все процессы в России занимают больше времени, чем мы привыкли, приходится собирать много информации о рынке, тщательнее подбирать объекты. Например, в странах Балтии мы купили семь объектов, при этом через мои руки прошло примерно 200-250 предложений. В России выбирать оказалось еще сложнее. Поэтому стараемся концентрироваться на определенном виде недвижимости, чтобы избежать работы впустую. Мы более избирательны в подборе контрагентов: нам важно понять, как они работают, им - как мы, каковы наши запросы. Все это требует времени.

Впрочем, сейчас мы чувствуем себя довольно уверенно, особенно на петербургском рынке. Через партнеров мы узнали рынок и доверяем им - это, пожалуй, главный залог успеха при работе в России. Сейчас из-за кризиса сложно оценить эффективность работы в вашей стране. Конечно, последним годом мы не вполне довольны.

Сегодня у нас тут три объекта, два из них - девелоперские проекты. Подобное вложение нас вполне удовлетворяет, мы понимаем, что через годы они будут в цене. Надеемся, что наши объекты вскоре станут одними из самых заполненных на рынке - благодаря своему высокому качеству, в частности недавно построенный логистический центр в Горелово. Похожих завершенных объектов сейчас достаточно и в Москве, и в Питере. Но многие, я заметил, не соответствуют общепринятым европейским стандартам. Например, проезды между зданиями бывают слишком узкие - грузовикам сложно производить маневры. С нашими объектами таких проблем нет - и арендаторы это подтверждают. Когда-нибудь и российским девелоперам придется переходить на европейские стандарты строительства.

Нас не пугает спад спроса, который сейчас наблюдается, - мы инвестируем в продукт, который позже будет в цене. Как только рынок начнет восстанавливаться, нам будет что ему предложить.

- И когда же, по вашим оценкам, наш рынок начнет восстанавливаться?

- Согласно последним данным в США кризис практически достиг дна и даже наблюдаются некоторые симптомы подъема. Конечно, это будет происходить не быстро, но положительный тренд - уже хорошая новость. На рынках Франции и Германии за последние 1-3 месяца происходили позитивные явления, надеюсь, что с начала будущего года подъем начнется и в остальных странах Европы.

Российская экономика будет восстанавливаться следом, но ей потребуется больше времени, так как у вас сильна зависимость от цены нефти. Заглядывая в будущее, можно предположить, что в Европе увеличится производство, а значит, и потребление нефти - цены на нее пойдут вверх. Может, они не достигнут прежнего уровня, но будут достаточно высокими, для того чтобы выправился бюджет вашей страны.

Сейчас еще невозможно строить четкие прогнозы относительно того, когда российская экономика восстановится. Выход из кризиса затрудняется тем, что в свое время многие российские компании и граждане набрали кредитов - объемы кредитования лично меня и некоторых моих коллег ошеломляют. Многое зависит от того, как правительство будет помогать заемщикам в этой ситуации. Знаю, что оно уже помогает, но достаточно ли этого?

По моим ощущениям, российская экономика начнет восстанавливаться через 1-2 года. В разных городах и сегментах с разной скоростью и эффективностью. Например, мы четко видим, что на рынке недвижимости Москвы с приходом кризиса появилось больше проблем, чем в Питере, так как в столице больше девелоперских проектов. Через 4-5 лет рынок вернется в «нормальное» состояние, а перегреваться начнет через 6-8 лет.

- И поэтому вы выбрали Петербург для инвестирования средств вашего второго фонда?

- Не совсем. Питер находится рядом с Финляндией - это одна из главных причин. У многих финнов здесь уже есть бизнес - так что этот регион хорошо известен нашим инвесторам. И в то же время местные знают финнов. Я уже был в ситуациях, когда продавец предпочитал продавать объект именно нам, потому что у нас был опыт работы с российской бюрократией. А Москва - большой, многонациональный город, финны как представители иностранного бизнес-сообщества там теряются.

При случае мы готовы инвестировать и в московские объекты, но это не является нашей целью.

- Каков размер вашего второго фонда? Кто инвесторы?

- На сегодня все инвесторы из Финляндии. Но мы продолжаем искать желающих и за границей. Точный объем фонда не назову, но могу сказать, что у нас достаточно средств, чтобы уже сейчас приобрести несколько объектов. Нас интересуют предложения по $10-40 млн. Сейчас мы серьезно рассматриваем шесть объектов в Санкт-Петербурге и Москве.

Выбирать и приобретать недвижимость непросто, но, как только мы оформляем сделку и представляем потенциальному иностранному инвестору свое портфолио, его становится гораздо проще привлечь для участия в следующих инвестпроектах.

- Какие именно объекты подыскиваете - класс, расположение?

- Ищем завершенные объекты классов А, B+. Основное внимание мы уделяем следующим категориям объектов: офисы, розничная торговля и складские помещения. Они либо должны быть расположены в центре города, либо могут быть удалены от центра, но при этом иметь хорошие подъездные пути.

Нас интересуют объекты, где арендная плата находится на текущем рыночном уровне - не выше, и не ниже. Нам важно не потерять арендатора, который уже снимает приобретаемые площади. Пока непонятно, достигли ли арендные ставки дна. Скорее всего мы уже близки к нему: по последней информации, цены снижаются, но очень медленно. Этап самого активного падения уже пройден. Но мы не надеемся на повышение ставок в ближайшие два года.

Крайне важным вопросом является качество договоров аренды: кто является арендатором, каков уровень ставки, каковы условия договора.

В настоящее время информации о ставках капитализации на рынке мало, однако есть общее понимание, что базовая ставка для Москвы составляет 12-14%, а для Санкт-Петербурга - 13-15%.

- Насколько сложно сегодня подбирать недвижимость?

- Для первого фонда три года назад было трудно найти готовые объекты, а сейчас я получаю по нескольку предложений каждую неделю. Продукт есть, но мы очень избирательны. И сегодняшний рынок нам это позволяет. Те, с кем ведем переговоры, понимают, что мы ищем. Потому в большинстве случаев мы довольно быстро можем сказать, хотим мы продолжать работу по объекту или нет. Будем следовать спросу и смотреть, насколько объект востребован у арендаторов, в том числе потенциальных.

Приходится учитывать, что по сравнению с Финляндией, где мы можем закрыть даже более крупную сделку за несколько недель, само оформление сделки в России занимает 6-9 месяцев. Это ужасно.

- Как используете купленную недвижимость?

- Сдаем в аренду. Будем делать то, что выгоднее для инвесторов: повышать плату, переходить на евро или искать арендаторов на более длительный период.

- Вы предполагаете продавать свои объекты? И когда?

- Период вложения - обычно пять лет, возможно семь. Все будет зависеть от ситуации и намерений инвесторов. Сегодня нет смысла продавать. Вообще, в российскую недвижимость многие готовы инвестировать, но не сейчас. Если ты инвестор, который готов принять страновой риск, но не рыночный риск, - еще не время. Если согласен на оба риска, можно вкладываться. Инвесторы без опыта работы на местном рынке даже в настоящее время интересуются возможностями инвестировать в недвижимость в России. Те, кто не становится нашими инвесторами в данный момент, говорят, что рассматривают такой шаг в будущем. Такие настроения витали даже прошлой весной, когда ситуация на рынке была хуже сегодняшней.

- В ближайшее время сделки намечаются?

- Никогда не знаешь, что будет завтра. (Смеется.) Но мы активно ищем. Готовы покупать и в этом году, ведем переговоры.

- Как вам лично работается в Питере с начала кризиса?

- Мне стало поступать больше инвестиционных предложений, особенно от девелоперов, у которых не хватало средств на окончание проектов. Прошлой осенью я здесь был каждую неделю, в начале этого года - 1-2 раза в месяц, рынок был заморожен. Мы тоже притормозили, чтобы понять, что происходит на рынке. Сейчас мы опять в активном поиске.

- Кризис в России сильно отличается от европейского?

- Россиянам потребовалось больше времени, чтобы понять, как реагировать на кризис. В Западной Европе это уже не первый экономический шторм - у девелоперов более богатый опыт реагирования на подобные катаклизмы.

- Какие впечатления от работы в России? По сравнению с западными рынками как вы можете оценить российский?

- Я осуществил свой первый проект в России в 1997 г. После этого работал в России как консультант. Моя жена русская. Я чувствую себя вполне комфортно при сотрудничестве с россиянами, особенно с теми, с которыми постоянно работаю. Их я узнал гораздо лучше, я действительно уважаю их способности и взгляды. К тому же, когда ты узнаешь людей лучше, тебе легче с ними взаимодействовать.

Характерной особенностью российского рынка является то, что он находится на ранней стадии свободной рыночной экономики. Так как в России практически отсутствует история рынка, то возможности понимания экономических циклов и их последствий ограниченны, так же как и способности прогнозировать будущее.

К чему я так и не смогу никогда адаптироваться в России, так это к необъяснимой и малопонятной бюрократии. Хотя к уличным пробкам также очень трудно привыкнуть.

Компания Evli Property Investments Ltd (EPI)

является дочерней компанией, полностью принадлежащей Evli Bank Plc. Основной функцией компании EPI является управление и развитие фонда недвижимости «Эвли». Компания EPI создала первый финский фонд недвижимости в апреле 2005 г. Объем первого фонда - $250 млн.

Evli Bank Plc - независимый инвестиционный банк. Был создан в 1985 г. Основным рынком является Балтийский регион. Компания работает в Финляндии, Швеции, Эстонии, Литве и России.

Собственный капитал группы Evli составляет 58,3 млн евро.