Замороженные стройки столицы. Часть заключительная. Запад

На протяжении всего периода кризиса на московском рынке недвижимости RB.ru отслеживал ситуацию с  замороженными стройками столицы. Однако сейчас рынок уже демонстрирует некоторые признаки оживления, а в первые месяцы текущего года ряд девелоперов объявили о размораживании некоторых своих проектов. К настоящему моменту в поле зрения нашего портала попали практически все районы города. Теперь мы решили, наконец, взяться за единственный оставшийся - Запад.

Надо заметить, что эту часть столицы мы оставили на потом по двум соображениям. Во-первых, подозревали, что цены здесь окажутся чрезмерно высокими для возможностей средней семьи, даже обладающей парой квартир в разных районах города и некими накоплениями (напомним, что нашей целью является приобретение трехкомнатной квартиры в новом, современном доме, разумной по размерам, удобной и не заоблачной по бюджету).  Во-вторых, по интернет-базам докризисного времени западная часть Москвы представлялась нам как территория, настолько плодовитая на новые дома бизнес-класса, что нормальному человеку в таком обилии недвижимости за один раз просто не разобраться.

Как выяснилось при ближайшем рассмотрении, и то, и другое оказалось не соответствующим действительности. Действительно на территории Западного административного округа есть множество дорогих и очень дорогих домов, но есть и вполне приемлемые по ценам образцы бизнес-класса.

Кроме того, запад нашего города в смысле новостроек представляет собой своего рода чересполосицу. Они достаточно четко делятся на три категории: проблемные (которые нам изначально были не интересны), только начатые или вернувшиеся из кризисной заморозки и, наконец, готовые с имеющимся выбором квартир. Домов последней категории оказалось совсем немного: за последние годы западная новостроечная аномалия Москвы сделалась вовсе не такой яркой, какой была когда-то.

Совет в Филях

Пожалуй, сразу можно начать с пары адресов, которая нам понравилась больше всего - и по месту, и по бюджету покупки. В западной части Москвы есть довольно специфичный район Фили, где исторические события переплетаются с панорамными видами, а застройка разных лет с промышленными зонами. Один из самых известных местных проектов - по Новозаводской улице, 8 (посмотреть на карте). Соседство у него типичное для района. С одной стороны около новостройки расположена другая более старая - панельный корпус проекта П-44Т. С другой примыкает памятник эпохи хрущевских новостроек, видавшая виды пятиэтажка советских времен. Чуть более дальнее соседство, входящее в перечень видов из окна, - церковь Покрова в Филях, памятник архитектуры мировой известности, и промышленная территория концерна имени Хруничева. Такое вот разноплановое окружение.

Проект этот - весьма интересной биографии. Здешние новостройки бизнес-класса появились как будущие стройплощадки еще до принятия 214 закона (о долевом строительстве - ред.), то есть примерно посередине между финансовыми кризисами 1998 и 2008 годов. Соответственно, квартиры продавались по уже почти забытым договорам соинвестирования. Это уже факты истории. Современная же ситуация состоит в том, что дома фактически построены, хотя этот процесс занял чрезмерно длительное время. Ввод в эксплуатацию регулярно откладывался по причине незавершенности отделки помещений общего пользования, но в итоге это счастливое событие должно состояться в пределах примерно полугода (сейчас сдача заявлена на 3 квартал 2010 года, до кризиса планировали сдать дом в декабре 2008-го).

Квартир в первичной продаже давно не осталось, зато есть отличный выбор вариантов по переуступке от физических лиц, покупавших здесь жилье на этапе застройки по ценам, которые кажутся сейчас неправдоподобно малыми. По этой ли причине или по какой другой, но в  итоге квартиру в доме бизнес-класса здесь можно приобрести примерно по $4400-4500 за метр.


Фото www.fcsr.ru

Новостройка на Новозаводской известна на рынке под именем "Гусарская баллада" (не путать с еще одной такой новостройкой, целым микрорайоном монолитно-кирпичных домов близ Одинцово - ред.). Этажность дома небольшая (всего 6-8 этажей, с учетом нежилых помещений), но, по сути, это проект клубного формата, всего на 83 квартиры, но при этом не топ-уровня, а вполне рядового московского бизнес-класса. К примеру, в трешках второго санузла не предусмотрено, он появляется в квартирах с четырьмя и более комнатами.

В проекте сильно заметен приоритет крупных площадей, однако в настоящее время в продаже имеются штучные не очень большие трешки - около 110 метров, на втором и пятом этажах. Особенностью тактики застройщика - компании ФЦСР - является наличие предчистовой отделки. В квартирах выполнены межкомнатные стены по планировкам, предусмотренным проектом, выполнены стяжка пола и выравнивание потолка (итоговая высота квартиры - три метра). Разводка электросети - единственная часть предчистовых работ, которую покупателю надо сделать самостоятельно до поклейки обоев.

Инфраструктура шаговой доступности имеется, хотя особенным разнообразием не балует. По автомобильной доступности район не выделяется ни явными плюсами, ни явными минусами, правда, люди, знающие московские закоулки утверждают, что сюда можно проложить почти беспробочную "тропу" из центра. Для людей, предпочитающих общественный транспорт, добавим, что метро "Фили" - примерно в десяти минутах пешком.

Речные заводи

Еще один филевский дом примерно аналогичной судьбы находится в глубине района. С северной стороны от предприятия имени Хруничева расположен островок московской застройки, сложившейся вдоль центральной магистрали микрорайона - Филевского бульвара. Он обладает как плюсами, так и минусами. К первым относится то, что у местных жителей фактически есть собственная прогулочная зона на набережной Москвы-реки. Что такое панорамные виды большой воды, здесь распространяться не будем. Основным же минусом является удаление от цивилизации и прежде всего от метрополитена. Инфраструктура в этих краях имеется, но, как и около церкви Покрова, не слишком разнообразная.

Дом, который мы присмотрели, расположен по Филевскому бульвару, д.24 (посмотреть на карте), на рынке он известен под названием "Ривер Хаус". Название вполне справедливое - примерно половина окон выходит непосредственно на Москву-реку, так что с видовыми возможностям будущим жителям повезло. До ближайшего метрополитена же, по данным "Яндекса", идти примерно 3,5 километра.


Фото www.fcsr.ru

"Ривер Хаус" - это крупный комплекс, состоящий из нескольких корпусов. В 1-м и 2-м, из которых открываются панорамы западной части города за рекой, в продаже имеются вполне приличные трешки. Нам они понравились не только видами, но и размером. Здесь имеются трехкомнатные квартиры необычной для старого столичного бизнес-класса площади - около 90 метров. Продаются они (застройщик тот же - ФЦСР) по договорам соинвестирования. Немного дороже, чем в "Гусарской балладе", по $4600 за метр, но экономия на 10 метрах площади налицо. Метры эти в повседневной эксплуатации жилья погоды не делают, но при этом сильно увеличивают цену вопроса - если, конечно, для вас что-то значит переплата  "каких-то" $40-45 тыс.

Стоит добавить, что с межкомнатными стенами и стяжками строители постарались и здесь. В итоге имеем следующее: квартира почти готовая к поклейке обоев и укладке полов, с речными видами, не широким, но достаточным (включая садик и школу) набором инфраструктуры и бюджетом покупки в 12,4-12,5 млн рублей.

Путь на запад

Выражение "лучшее враг хорошего" существует не зря. В этом мы убедились после недолгой попытки найти квартиры в готовых новостройках на западе по аналогичной цене. Первым из домов, которым мы заинтересовались, был комплекс "Катрин-Хаус", расположенный в Кунцево по улице Екатерины Будановой, вл.5 (посмотреть на карте).


Фото с сайта www.pronovostroy.ru

Зимой про этот дом в прессе проходило сообщение о том, что он почти построен, но сдача в эксплуатацию откладывается. При ближайшем рассмотрении выяснилось, что дом уже сдан в эксплуатацию, а на осень запланировано начало оформления квартир в собственность. Если события будут развиваться именно по обещанному сценарию, в доме фактически появится предложение квартир вторичного рынка, но без юридической истории. А на их покупку, как и вообще на вторичное жилье, банки дают ипотечные кредиты охотнее, чем на большинство новостроек. В принципе может пригодиться при нехватке какой-то части необходимой суммы.

Однако эта самая сумма нас несколько расстроила. В нижних этажах квартиры продаются по 150 тыс. рублей за метр, начиная с 6-го - по 160 тыс. и так далее. В итоге начальный бюджет приобретения заурядной трешки в "Катрин Хаус", имеющей площадь от 103,5 метров, начинается от 15,5 млн рублей. Если же брать этаж с панорамными видами, цена уже подрастет примерно до 17-17,5 млн рублей. Квартиры сдаются в свободной планировке, так что придется еще приводить полученные метры в состояние, пригодное для жизни.

Какого-то особо широкого набора инфраструктуры шаговой доступности в районе Кунцево обнаружено не было. Да и в чем состоит престижность района, честно говоря, не очень понятно.

Молодежная тропа

На всякий случай мы осмотрели еще одну новостройку в Кунцево по адресу ул. Ярцевская, вл.27А (посмотреть на карте). Это готовый и сданный в эксплуатацию дом совсем рядом с метро "Молодежная" от девелопера "Интеко", квартирами торгует уполномоченная им компания "Магистрат". Дом известен на рынке под именем "Оксиген" (ЖК "O2xygen"). Хотя Кунцево считается экологически благоприятным районом, около дома имеется довольно энергичное автомобильное движение, так что если хотите дышать чем-то вроде кислорода, выбирайте этаж повыше и, соответственно, квартиру подороже.


Фото http://o2xygen-dom.ru/

Впрочем, широкого выбора квартир мы уже не застали. В доме оказалось всего две трешки, обе - на 11 этаже, но по несоразмерной для нас цене. Квартира площадью 128,4 метра хоть и выглядит для трешки большой, но в сопоставлении с ценой квартиры в 19-20 млн рублей представляется какой-то мелковатой. Проще за те же деньги купить большой полноценный дом, причем далеко не на самом скромном и непритязательном направлении Подмосковья. Площадью этак метров в 300, куда поместятся не только семейство, но и многочисленные пожитки, семейная библиотека, архив стульев и вообще все, что душе будет угодно.

Закулисная история

Надо заметить, что в этой части мы рассказываем об очень ограниченном количестве адресов, хотя на самом деле посмотрели их множество. Просто наиболее типичная история для запада Москвы, как выяснилось, - проблемная новостройка. Если же у дома все в порядке, он оказывается дорогим, примерно как "Оксиген".

Так, мы поинтересовались в числе прочего замечательным по местоположению домом на Воскресенской улице, 2 (посмотреть на карте). Это превосходный в своем роде проект, жилой комплекс внутри сложившейся дачной застройки, если так можно выразиться, ближнего Переделкино. У дома имеется довольно крупная огороженная территория, в которую попала часть местной системы прудов. Только вот вторичные квартиры, которые здесь появляются в продаже (проект 2003-2005 годов), имеют площадь порядка 300 метров, так что ценой метра мы не стали интересоваться даже ради любопытства.

Пример истории противоположного свойства, причем классической для московского Запада - "Форт Кутузов", первая и так пока и не состоявшаяся часть мегапроекта Mirax Group "Кутузовская миля". Пилотный дом этого комплекса в районе Фили-Давыдково предполагалось сдать не позднее четвертого квартала 2009 года. Пока застройщики делят инвестконтракт, стройка стоит, а покупатели квартир в "Форте Кутузов" обращаются в суды с требованием закрепить их права на их квартиры.

Менее печальная история, в своем роде срединный вариант - снятый с продаж объект компании "М.О.Р.Е.-Плаза". Это жилой комплекс по улице Пудовкина, известный как "Обыкновенное чудо". Он находится в высокой степени строительной готовности, но пока относится к проектам, не имеющим финансирования. Работы иногда на стройке ведутся, хотя крайне вяло. В компании говорят, что в скором времени, наверно, все восстановится, и проблемным долгостроем объект не станет. Но пока он не вернулся на рынок и не стал действующей стройплощадкой, говорить о комплексе как о потенциальном адресе для будущей жизни нельзя.

Год надежд

Однако не все так плохо. Дело в том, что по мере изучения готовых или почти готовых домов мы столкнулись с интересным явлением. В Москве стали появляться новые адреса жилых комплексов бизнес-класса. Краткий анализ дал примерно с десяток новостроек, вышедших на рынок на протяжении первого полугодия 2010 года. Но об этих новых домах - в нашей следующей серии историй о новостройках.