Хочу взять ипотеку: вопросы, о которых нужно знать перед оформлением

Содержание:

• Что такое ипотека?
• Как проверить себя, готов ли я к ипотеке?
• Кто может подать заявку на ипотеку?
• Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку?
• На какую сумму кредита можно рассчитывать?
• На какой срок выгоднее брать ипотеку?
• Обязателен ли первоначальный взнос?
• Какую недвижимость можно купить в ипотеку?
• Что делать сначала: искать жилье или подавать заявку
• Как подать заявку на ипотеку?
• Может ли ипотечная квартира окупиться за счет аренды?
• Помешает ли кредитка оформить ипотеку?
• Нужно ли страховать квартиру?

Что такое ипотека?

Ипотека ― это заем денежных средств у банка для покупки недвижимости под залог этого имущества.

В отличие от обычного кредита, ипотеку:

• можно оформить на более длительный срок с более низкой процентной ставкой;
• с использованием субсидий и льготных программ от государства, если вы как заемщик подходите под их условия. 

Разберем подробно, что нужно знать про ипотеку и как ее оформить.

Как проверить себя, готов ли я к ипотеке?

Прежде чем обратиться в банк и приступить к поиску квартиры, оцените, насколько рациональна для вас сейчас покупка недвижимости с использованием ипотечных средств.

Проверьте себя по списку:

1. У вас хорошая кредитная история: вы не допускали просрочек по другим кредитам, своевременно выполняли все долговые обязательства, не оформляли процедуру банкротства за последние пять лет.
2. Ваша финансовая нагрузка в пределах нормы. На внесение ежемесячных платежей по всем кредитам, включая будущую ипотеку, должно уходить не более 40-50% вашего дохода. Будет больше ― банк, скорее всего, откажет или одобрит меньшую сумму кредита.
3. Есть сбережения для первоначального взноса в размере 10-50% от стоимости жилья, которые вы планируете приобрести. Без первоначального взноса ипотеку получить возможно, но с меньшей вероятностью и на менее выгодных условиях. Первоначальный взнос служит еще одной гарантией для банка, что заемщик выполнит все кредитные обязательства.
4. Есть «подушка безопасности» из накоплений, за счет которых вы сможете внести три-четыре ежемесячных платежа в случае финансовых трудностей и потери работы.

Если на один из пунктов вы ответили отрицательно, подумайте, что можно и нужно предпринять, чтобы укрепить свои финансовые позиции. Во-первых, это минимизирует вероятность отказа и поможет выгодно оформить ипотеку. Во-вторых, обезопасит вас в будущем при экономических нестабильностях.

Кто может подать заявку на ипотеку?

Взять ипотеку могут граждане РФ в возрасте от 18 до 65 лет, а также юридические лица.

Для физического лица важен:

• стабильный доход и стаж на последнем месте работы,
• кредитная история,
• состояние здоровья,
• семейное положение.

На основании этого банк будет принимать решение о возможности, сумме и сроке ипотеки. В каждом банке свои требования к заемщикам, с ними необходимо ознакомиться заранее.

Существуют различные льготные ипотечные программы со сниженной процентной ставкой и субсидиями от государства для некоторых категорий граждан. Например, для семей с двумя двумя и более несовершеннолетними детьми или IT-специалистов.

Как купить квартиру в ипотеку, пошаговая инструкция:

1. Выбираете банк с наиболее выгодными для вас условиями: процентной ставкой, сроком кредитования, системой платежей, возможностями частичного досрочного погашения.
2. Получаете предварительное одобрение, узнаете сумму, которую банк готов вам предоставить.
3. Выбираете квартиру. Оцениваете ее и получаете от банка-кредитора одобрение на покупку этого жилья в ипотеку.
4. Оформляйте предварительный договор купли-продажи и кредитный договор.
5. Собираете пакет документов для покупки жилья.
6. Завершаете сделку: банк переводит средства на счет продавца, а вы регистрируете право собственности с обременением в Росреестре. Снять обременение будет возможно после полного погашения ипотеки.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку?

В разных банках разные требования к процедуре оформления ипотеки. Список документов зависит от кредитора и от программы кредитования.

Например, для ипотеки по двум документам понадобятся паспорт гражданина РФ и второй документ на усмотрение заемщика:

• водительское удостоверение,
• загранпаспорт,
• СНИЛС,
• военный билет,
• удостоверение военнослужащего или паспорт моряка.

Как купить квартиру в ипотеку: инструкция по дополнительным документам, которые может запросить банк.

• Подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, декларация о доходах для индивидуальных предпринимателей, сведения из ПФР для пенсионеров;
• Копия трудовой книжки;
• Свидетельство о браке или разводе;
• Свидетельство о рождении ребенка, если оформляете льготную семейную ипотеку.

На какую сумму кредита можно рассчитывать?

Максимально возможную для вас сумму определит банк исходя из вашего дохода и степени финансовой нагрузки. 

Размер жилищного кредита со льготной ставкой по программе господдержки ограничен:

• не более 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• не более 6 млн рублей для остальных регионов.

Как можно купить квартиру в ипотеку со льготной ставкой, если максимально разрешенной суммы недостаточно?

В некоторых банках возможно оформить комбинированную ипотеку, которая включает льготные условия госпрограммы и стандартные, рыночные опции либо предложение от застройщика.

Лимит для комбинированной ипотеки:

• не более 30 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• не более 15 млн рублей для остальных регионов.

На какой срок выгоднее брать ипотеку?

Большинство банков оформляют ипотеку сроком до 30 лет. Чем длиннее период кредита, тем меньше ежемесячный платеж, но больше переплата по процентам.

Однако выгода здесь ― понятие абстрактное, ее определяют текущие финансовые возможности каждого заемщика.

• Если вы готовы к большому ежемесячному платежу, берите ипотеку на семь-восемь лет.
• Если нет ― оформляйте на более длительный срок с посильным для вас платежом. С ростом вашего дохода вы сможете вносить досрочные платежи, которые пойдут в счет основного долга, и таким образом сократить переплату по процентам.

Если речь идет об ипотеке со льготной, предельно низкой процентной ставкой, срок в 30 лет вполне рационален.

Обязателен ли первоначальный взнос?

Многих интересует, как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса и возможно ли это сделать.

Некоторые банки готовы предоставить ипотеку на таких условиях, однако процентная ставка, как правило, будет выше. Если финансовое положение позволяет, рекомендуется внести первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости квартиры. Это поможет согласовать в банке более выгодные условия кредитования. 

Какую недвижимость можно купить в ипотеку?

Один из самых популярных вопросов: хочу взять ипотеку, чтобы купить дачу, возможно ли это?

В ипотеку можно приобрести не только квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, но и:

• дом,
• земельный участок,
• кладовую,
• комнату,
• апартаменты,
• гараж,
• машиноместо.

Кроме того, около 15 банков предоставляют ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости. 

Что делать сначала: искать жилье или подавать заявку

В первую очередь рекомендуется получить одобрение в банке, чтобы понять, на какую сумму можно рассчитывать. Одобренная заявка действительна в течение 90 дней ― этого срока вполне достаточно, чтобы найти подходящую недвижимость в пределах ипотечного бюджета

Как подать заявку на ипотеку?

Направить заявку и получить предварительное одобрение можно и в отделении банка, и онлайн. Дистанционный формат услуги в 2023 году есть практически во всех крупных российских банках.

Хочу взять ипотеку, с чего начать:

1. Выбираете банк с подходящими для вас условиями;
2. Уточняете формат работы заполняете заявку на одобрение, прикладываете необходимые документы и ждете решения.

Как правило, на этот процесс уходит один-два рабочих дня, не считая времени на сбор и подготовку документов.

Может ли ипотечная квартира окупиться за счет аренды?

Сдача в аренду ипотечной недвижимости возможна. Однако обратите внимание, нет ли в договоре с банком условий, запрещающих или ограничивающих такой вариант использования жилья.

Ипотека может окупиться за счет сдачи квартиры в аренду, однако на это уйдет много времени. Более перспективный вариант с инвестиционной точки зрения ― взять в ипотеку квартиру в новостройке на стадии строительства и продать ее после получения ключей, когда рыночная стоимость этой недвижимости увеличится на 30-50%. Срок окупаемости в этом случае короче, выгода ― ощутимее.

Помешает ли кредитка оформить ипотеку?

С одной стороны нет, если уровень вашего дохода позволит одновременно выполнять обязательства по кредитной карте и выплачивать ипотеку. С другой стороны, если лимит по кредитке более 50 тыс. рублей, его рекомендуется снизить перед подачей заявки на одобрение или полностью отказаться от карты.

Кроме того, банк проверит, являетесь ли вы созаемщиком, есть ли у вас потребительские или автокредиты, какой по ним остаток. Все это влияет на долговую нагрузку.

Нужно ли страховать квартиру?

Страхование жилья ― обязательное условие при покупке квартиры в ипотеку. Это тоже своего рода гарантия для банка, ведь имущество будет находиться у него в залоге, пока вы полностью не погасите ипотеку.

Как правило, договор страхования заключается на один год. К моменту истечения этого срока договор нужно своевременно продлить или переоформить. Иначе банк может начислить штраф за отсутствие страхования имущества. 

Кроме того, рекомендуется застраховать жизнь и здоровье заемщика. Это не всегда обязательное требование банка, но за счет страхования можно снизить процентную ставку по кредиту.

Ипотека для многих граждан — практически единственная возможность купить квартиру. Оцените вашу готовность к ипотеке, выберите банк с удобными для вас условиями и получите у него одобрение. Затем приступайте к подбору недвижимости, подходящей под ваши цели и в пределах одобренной суммы кредита (с первоначальным взносом или без него).

Фото на обложке: Unsplash