«Игрокам сложно получить актуальную и достоверную информацию по объектам». Чего не хватает рынку PropTech?

Ситуация в Москве

Москва — самый большой рынок коммерческой недвижимости в России и один из крупнейших в Восточной Европе. По экспертной оценке нашей компании, основанной на данных аналитических отчетов международных консультантов, общая площадь офисов, складов и торговых центров составляет около 65 млн кв.м, а объем рынка аренды недвижимости — около $10 млрд в год.

При этом непрозрачность существует и у нас. Игрокам сложно получить актуальную и достоверную информацию по объектам. Казалось бы, таких трудностей не должно быть, ведь баз данных коммерческой недвижимости очень много. Однако тут и встаeт проблема прозрачности и актуальности — сайты дают совершенно разную информацию об одном и том же офисе. Отличаться может практически все: площадь, класс, условия и ставка аренды, свободные блоки и даже год постройки здания. 

Определить боль пользователя

Чтобы понять, будет ли продукт востребован, нужно в первую очередь пообщаться с его потенциальными пользователями и понять, что у них «болит». Мы провели многочисленные переговоры с девелоперами, инвесторами, брокерами, собственниками и арендаторами, которые часто упоминали определенные боли и задачи.

• Долгий цикл закрытия сделки.

У арендаторов нет достоверных и актуальных данных, поэтому они начинают поиск нового офиса, склада или торгового помещения за три месяца до окончания текущего договора. Брокеры не знают точно, какие помещения когда освобождаются и какие условия аренды предлагает собственник. 

• Лишние расходы.

Удвоение расходов на заполнение одного помещения: с одной стороны, арендаторы тратят деньги на поиск и оценку объектов, с другой — собственник вкладывается в рекламу для уменьшения простоя, при этом к базам и сайтам изначально мало доверия из-за большого количества недостоверных объявлений.

• Ограниченность информации для принятия решения.

Как правило, объявления содержат лишь общую информацию об объектах. Инвестор, готовый вложить от 100 млн рублей в здание, или арендатор, которому нужен офис от тысячи квадратных метров на пять лет, хотят получить как можно больше данных. Для этого снова нужны внешние консультанты.

В итоге мы сделали вывод, что игрокам не хватает простого инструмента, который давал бы актуальную информацию о коммерческой недвижимости и при этом помогал бы быстрее заключать сделки. 

Одно из решений — единая, максимально глубокая по наполнению база коммерческой недвижимости, которая содержит актуальную информацию, включая историю создания и сделок по конкретному объекту и помещению. 

Мы создали полноценную информационно-аналитическую платформу по Москве, которая отвечает практически любым запросам, возникающим у игроков рынка. А если клиентам нужен дополнительный консалтинг, они получают его максимум за два дня.

Наши алгоритмы

Мы сумели найти и еще одну незанятую нишу — рекламу для собственников, которая была не слишком эффективна. Поэтому создали новый продукт — алгоритмический поиск и генерацию объявлений и сайтов под конкретные объекты под аренду. 

Алгоритм автоматически собирает данные о недвижимости из открытых источников и сравнивает их, а если находит расхождение, то специалист выезжает на объект и проверяет все самостоятельно.

Для эффективной работы необходима максимальная автоматизация трудоемких бизнес-процессов игроков рынка. Современные алгоритмы работают круглосуточно, не ошибаются и не уходят в отпуск и на больничный. Но полностью автоматизировать работу на рынке коммерческой недвижимости нельзя — роботы пока не умеют ездить на объекты, узнавать у собственников реальный метраж помещения или уточнять условия сделки. 

Лет через десять мы научим их и этому, но пока наша задача — автоматизировать процесс более чем на 80 %.

Перспективные направления

В наших планах — улучшение алгоритмов и качества информации в базе данных, а также инвестиции в искусственный интеллект, в том числе предиктивную аналитику. Это поможет лучше прогнозировать спрос на те или иные объекты, оценить ставки аренды и продажи.

Если говорить о других трендах и направлениях, то в целом рынок недвижимости ждет то же, что и другие глобальные сферы: максимальное упрощение решений для конечных пользователей, создание мобильных приложений и онлайн-коммьюнити. 

Например, рынку коммерческой недвижимости сегодня не хватает сообщества, которое объединило бы всех игроков примерно так же, как Bloomberg объединяет участников финансовых рынков. 

Мы хотим создать такое сообщество, в котором все игроки рынка — девелоперы, собственники, арендаторы, брокеры, оценщики, консультанты, юристы и все остальные — могли бы знакомиться и быстро находить нужные услуги.

Какие еще ниши существуют на рынке? Какие технологии будут активно развиваться? Вариантов немало.

• Экономика совместного потребления.

Так называемая шеринг-экономика подразумевает коллективное использование товаров или услуг. Она уже меняет характер использования недвижимости: увеличивается эффективность, появляются и развиваются новые сегменты — коворкинги, коливинги, склады последней мили, pop-up-отели. 

Недвижимость перестает быть активом, приносящим фиксированный долгосрочный доход, и превращается в сервис.

• Space as a service.

Кстати, о сервисе. Сегодня многим арендаторам нужно не просто офисное помещение — они хотят получить полноценный сервис, который закроет все их потребности. Благодаря модели space as a service недвижимость продолжит свое развитие как инструмент улучшения пользовательского опыта — от резервирования помещения до доступа к различным услугам.

• Блокчейн в недвижимости.

Блокчейн как технология идеально вписывается в недвижимость — она позволит гарантировать достоверность всех транзакций по объекту, что, в свою очередь, повысит прозрачность и ликвидность рынка.

Для каждого здания можно создать паспорт, который верифицируется централизованно. Фактически это цифровой двойник объекта: все данные о недвижимости (и статические, и динамические) агрегируются в единую интеллектуальную базу с помощью технологии распределенного реестра, или блокчейна.

При этом информация подтверждена и защищена криптографически внутри сети. Паспорт эволюционирует по мере добавления новой информации, точно так же, как наполняется медкарта пациента с каждым новым визитом к врачу.

• Краудфандинг.

Медленно, но верно краудфандинг становится одним из главных трендов не только в мире, но и в России. Этому способствуют рост капитала, снижение ставок по депозитам, повышение уровня цифровизации в целом. Инвестиции в коммерческую недвижимость — одни из максимально капиталоемких, даже среднего размера активы обычно стоят от десятков миллионов долларов.

При этом есть инвесторы, готовые участвовать в коллективных инвестициях в недвижимость, вкладывая небольшие суммы, и тут открываются возможности краудфандинга. Примеры таких проектов уже есть как на Западе (Fundrise, RealtyMogul, iFunding), так и в России (Aktivo).

Как получить максимум

Одна из основных проблем современного рынка коммерческой недвижимости в мире и в России в частности — его непрозрачность. Данных о недвижимости очень много, при этом они расположены в различных базах и не всегда актуальны. Это вызывает сложности для всех участников рынка: сделки закрываются долго, увеличиваются расходы сторон, у арендаторов и собственников недостаточно данных для принятия взвешенного решения, поэтому часто приходится действовать интуитивно. 

Чтобы не проиграть в конкурентной борьбе, нужно максимально упрощать решения для конечных пользователей, создавать удобные мобильные приложения и онлайн-коммьюнити. Однако на сегодняшний день полностью автоматизировать решения в области коммерческой недвижимости невозможно.

Несмотря на то, что рынок технологий в области недвижимости быстро развивается, сегодня в России недостаточно современных решений в области рекламы, аналитики, мало развит блокчейн. Перспективными направлениями, в которые стоит инвестировать, также являются решения space as a service, экономики совместного потребления и краудфандинга.

Фото в тексте и на обложке: Unsplash