Юридические особенности покупки недвижимости в Таиланде

Содержание:

• Подбор и проверка объекта перед покупкой
• Заключение сделки купли-продажи
• Как купить недвижимость во фрихолд
• Как купить недвижимость во лизхолд
• Нюансы владения зарубежной недвижимостью
• Какие налоги и сборы придется платить с зарубежной недвижимости

Подбор и проверка объекта перед покупкой

Первый этап покупки зарубежной недвижимости — подбор объекта и его проверка. Необходимо убедиться в чистоте как самого объекта, так и продавца — застройщика или физлица.

Стандартная процедура проверки — due diligence — включает в себя проверку подтверждения прав собственности продавца (документы на землю), отсутствия обременений на недвижимость, разрешения на строительство на конкретной территории и соответствия договора законодательству Таиланда. Тайские юристы делают это регулярно и стоит такое исследование около $4000-5000. 

При покупке объекта на этапе возведения важно особое внимание уделить надежности застройщика. Как минимум нужно проверить его предыдущие проекты и сроки их сдачи. Для этого предстоит:

1. Проанализировать информацию о застройщике. Обязательно стоит проверить его официальный сайт и соцсети, а также отзывы по проектам — их можно найти, например, на форумах.
2. Посетить готовый объект и оценить качество, посмотреть, что реализовали, а что нет, и поговорить с жильцами.
3. Уточнить, сколько проектов девелопер строит одновременно, чтобы лучше ориентироваться в сроках. Если у него нет опыта правильно распределять ресурсы, сроки могут сдвинуться.
   
   

Кроме этого стоит убедиться в существовании разрешительных документов на возведение конкретного объекта.

При покупке «вторички» особое внимание необходимо уделить текущему собственнику: единственный ли он владелец, как именно получил недвижимость, не является ли банкротом. Чтобы это узнать, можно обратиться к юристу, который проверит чистоту сделки. В среднем, проверка земельного участка (собственника, наличия обременений и пр.) будет стоить 700$. Примерно такую же сумму предстоит потратить на проверку продавца. 

Самостоятельно решить такой вопрос будет сложно. Дело в том, что в Земельном департаменте работают тайцы и весь документооборот ведут на тайском языке. Чтобы ускорить процесс и избежать ошибок, лучше приходить в сопровождении местных.

Если дом уже возведен, нужно ознакомиться с разрешением на строительство, посмотреть, на кого оно оформлено, и спросить у владельца земельный титул (Chanote), без которого невозможно построить дом.

В Таиланде также следует дополнительно обращать внимание на то, в какой форме владения недвижимость передается иностранному покупателю. Если это лизхолд (leashold), здесь есть специфичный момент: такую недвижимость приобретают только в долгосрочную аренду — на 30 лет. По согласию обеих сторон срок можно продлить дважды еще на 30 лет — то есть в сумме получится 90 лет. Также необходимо проверить, какой срок сейчас указан в договоре.

После проведения всех проверок покупатель и продавец заключают предварительное соглашение. В нем обычно содержатся все условия сделки, сроки, платежи и обязательства сторон. 

В случае с фрихолдом, чтобы подтвердить свои намерения по покупке, нужно внести депозит за недвижимость. Обычно его размер не превышает 2% от стоимости объекта.

Заключение сделки купли-продажи

Второй важный этап — оформление сделки купли-продажи. В Таиланде он сильно зависит от того, какая форма владения применяется к объекту — фрихолд (полная собственность) или лизхолд (долгосрочная аренда).

Во фрихолд можно приобрести апартаменты в кондоминиуме. Это форма собственности на жилой комплекс, в который входит земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. 

Бангкок, Таиланд

Процесс покупки относительно простой и требует меньше юридических процедур — в отличие от покупки виллы, которую можно приобрести в лизхолд. В случае с апартаментами у иностранца будет право собственности на жилую площадь, тогда как при покупке виллы он обычно получает право аренды на землю.

Независимо от формы владения объектом недвижимости, если продавец состоит в браке — для заключения сделки также может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

Еще один важный момент, который нужно учитывать, касается сегодняшней ситуации с разделением стран на дружественные и недружественные для России. При покупке недвижимости у резидента дружественной страны (к ним относится и Таиланд) нет никаких ограничений на сделку.

Если приобретать недвижимость у резидента недружественной страны — например, из числа стран ЕС, — можно столкнуться с некоторыми сложностями. Сначала придется запросить разрешение у Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ: это требование прописано в Указах Президента №81 и №618. Затем подать заявление в Минфин. И это только часть возможных сложностей.

Также, согласно ФЗ-273 «О противодействии коррупции», некоторые категории россиян должны уведомить государство о покупке зарубежной недвижимости. В первую очередь это касается госслужащих и муниципальных служащих и людей, претендующих на должности госслужащего.

Как купить недвижимость во фрихолд

Продавец предоставляет договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами. В нем определены условия сделки, есть описание недвижимости, цена и обязательства сторон.

В обязательный пакет документов также входят квитанции об уплате налогов и сборов, связанных с передачей прав собственности. А еще справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам на момент продажи — от местного органа власти или управления коммунальными услугами.

Иностранный покупатель в свою очередь готовит паспорт, доказательства финансовой состоятельности — например, банковские выписки (необходимо показать, что человек может оплатить покупку) и справку из местного иммиграционного управления.

Затем в земельном управлении (Land Office) проверяют предоставленные документы на соответствие законодательству, подписывают договор купли-продажи и документы для передачи прав собственности. И только после этого покупатель может внести оставшуюся сумму за объект.

Как купить недвижимость в лизхолд

Чтобы купить недвижимость в лизхолд, нужно составить договор аренды. Внутри важно прописать все ключевые аспекты сделки:

• описание недвижимости;
• срок аренды (обычно это 30 лет с возможностью продления);
• условия использования недвижимости;
• график платежей;
• условия продления договора. 
  
  

Также важно подготовить план земельного участка, подтверждающий расположение и границы недвижимости. Дополнительно могут понадобиться:

• соглашение о продлении аренды (если такая опция в договоре предусмотрена);
• документы о передаче обязательств по оплате коммунальных услуг на нового арендатора.
  
  

Нюансы владения зарубежной недвижимостью

После завершения сделки купли-продажи недвижимости в Таиланде во фрихолд покупатель регистрирует сделку в земельном управлении и получает земельный титул (Chanote) на свое имя. Дальше он делает с объектом то, что посчитает нужным.

Если приобретать виллу в лизхолд, после сделки-купли продажи происходит передача прав на аренду недвижимости: официальная регистрация договора аренды. В земельном департаменте покупатель платит Lease Registration Fee (сбор за аренду) — 1,1% от общей суммы арендной платы за весь период аренды.

Если не регистрировать договор, вместо регистрационного сбора нужно будет уплатить налог на прирост стоимости имущества (Stamp Duty). Он составляет 0,5% от общей стоимости арендной платы за весь срок аренды. 

Отдельное внимание стоит уделить вопросам наследования и дарения зарубежной недвижимости — если это актуально для нового владельца объекта. В Таиланде они регулируются Гражданским и Коммерческим кодексом Таиланда.

Объект, купленный во фрихолд, находится в полном владении покупателя, даже иностранца. Он может передать такую недвижимость по наследству или, наоборот, унаследовать — главное, чтобы было завещание, составленное в соответствии с тайским законодательством.

Дарение недвижимости во фрихолд иностранцу тоже допустимо: следует составить договор дарения, который должен быть зарегистрирован в земельном департаменте. В договоре указываются сведения о дарителе, получателе и объекте дарения.

С недвижимостью, которая находится в лизхолде, есть нюансы. Ее можно наследовать и дарить, но только если это допускают условия договора аренды. Большинство договоров лизхолд в Таиланде содержат положения о наследовании, которые позволяют передавать права аренды наследникам. При этом, если такие положения не прописаны, права не всегда автоматически передаются.

Для передачи прав лизхолд наследникам после смерти арендатора может потребоваться юридическая процедура, включающая оформление соответствующих документов и возможное обращение в суд для утверждения прав наследников.

А для дарения недвижимости в лизхолде часто требуется получение предварительного согласия арендодателя (владельца земли или недвижимости), поскольку большинство договоров содержат положения, ограничивающие или регламентирующие передачу прав аренды. 

Кроме этого нужно заключать договор дарения между дарителем и получателем, который также может требовать регистрации в соответствующих госорганах.

Какие налоги и сборы придется платить с зарубежной недвижимости

В Таиланде при покупке объекта в лизхолд основные расходы — это регистрационный сбор за аренду (Lease Registration Fee) в размере 1,1% от стоимости контракта или налог на прирост стоимости имущества (Stamp Duty) в размере 0,5% от стоимости недвижимости, о которых шла речь выше.

При покупке объекта во фрихолд налогов больше. Во-первых, во время регистрации сделки в земельном управлении нужно заплатить налог на передачу прав собственности — обычно это 2% от оценочной стоимости недвижимости.

Во-вторых, есть налог с продажи недвижимости (Specific Business Tax). Его надо заплатить с объекта, которым продавец владел менее пяти лет. Ставка налога — 3,3% от оценочной или продажной цены (зависит от того, какая сумма выше). Это особенно важно для инвесторов, получающих доход с перепродажи.

По теме: Налогообложение в Таиланде

Если человек владеет недвижимостью больше пяти лет и она была зарегистрирована на него, налог с продажи недвижимости не применяется. Тогда надо платить налог на прирост стоимости имущества (Stamp Duty), который составляет 0,5% от оценочной или продажной цены.

В-третьих, при продаже недвижимости продавец взимает налог на доходы (НДФЛ, Withholding Tax), который рассчитывается на основе прогрессивной шкалы, в зависимости от длительности владения недвижимостью и ее стоимости. Для иностранных граждан этот налог может быть рассчитан по фиксированной ставке от продажной цены.

Важный нюанс: в Таиланде обычная практика — разделение обязанностей по уплате налогов и сборов между покупателем и продавцом. Например, может делиться регистрационная пошлина за передачу прав собственности или гербовый сбор.

В целом, покупка недвижимости за рубежом и дальнейшее владение ей связаны с огромным количеством нюансов и тонкостей — как в Таиланде, так и в других странах. Поэтому в идеале проходить через этот процесс со специалистом, который хорошо знает местное законодательство и может уберечь от рисков потерять огромные суммы из-за возможных юридических ошибок.

Фото: Unsplash