Истории

«Развитие событий напоминает “боксерскую двойку”». Как изменится рынок офисной недвижимости после пандемии

Истории
Евгения Хрисанфова
Евгения Хрисанфова

Comm&Tech Correspondent

Евгения Хрисанфова

Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения повлияли на весь бизнес — в том числе и на владельцев коммерческой недвижимости. Арендаторы просят скидки и каникулы, и это сказывается на доходах арендодателей.

Rusbase опросил компании, которые сдают офисы в аренду, и узнал, что происходит с рынком, что делать владельцам, как изменятся рабочие пространства после отмены самоизоляции и стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость.

«Развитие событий напоминает “боксерскую двойку”». Как изменится рынок офисной недвижимости после пандемии

Что происходит на рынке офисной недвижимости

Андрей Брауде, директор УК RED

Андрей Брауде

Интенсивное развитие событий напоминает профессиональную «боксерскую двойку» — с одной стороны обвал рубля, с другой — пандемия. Арендный бизнес тоже пострадал — отреагировать и уйти с линии атаки неожиданных ударов мы тоже не смогли.

Конечно, мы прогнозировали и ожидали кризисные явления в 2020 году — к этому были предпосылки. Но то, с чем мы столкнулись, ухудшает наш прогноз в три раза. Если экономика пробудет до июня-июля в условиях пандемии, падение показателей эффективности (рентная доходность, рентабельность инвестиций, заполняемость объекта арендаторами) составит 30-50% в этом году. Далее — рецессия 1-2 года и затяжное восстановление.

Все мы знаем, что многие арендаторы получили право на отсрочку или уменьшение размера платы, если во время введенных ограничений использовать объекты было невозможно. Это приводит к снижению дохода собственника и вообще ставит под угрозу арендный бизнес.

Наша управляющая компания, как представитель собственников объектов коммерческой недвижимости, воспринимается арендаторами как наименее пострадавшая сторона. Но, для понимания, объекты коммерческой недвижимости, как правило, закредитованы на срок порядка 10-15 лет. Поэтому мы не можем просто дать всем арендные каникулы, ведь тем самым мы рискуем потерять активы, которые окажутся в непрофильном портфеле банка.

Отраслей, которые не пострадают от пандемии, нет. Даже те отрасли, которые испытывают серьезный рост, уже через 1-2 месяца будут резко падать. Мы прогнозируем снижение доходов от аренды коммерческой недвижимости на 30-50%, что будет в значительной степени зависеть от продолжительности введенных ограничений.

Поэтому мы также участвуем в коллективном обращении о господдержке и ждем от правительства адекватных антикризисных мер и руки помощи для арендного бизнеса.

Как изменятся офисы после самоизоляции

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

Тимур Зайцев

У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса и в зависимости от обстоятельств.

Некоторые работодатели поймут, что часть сотрудников может работать удаленно и это не сказывается на эффективности работы, а значит — более выгодно в финансовом отношении. В итоге в офисах могут остаться только те работники, чья работа требует постоянного присутствия в офисе.

Инвесторы, вкладывающие раньше средства в строительство офисной недвижимости, будут больше заинтересованы в возведении тех объектов, которые строятся под конкретный пул арендаторов, а значит — могут гарантировать стабильный доход. Строительство офисов станет более адресным.

Можно ожидать, что изменится структура спроса: кризис сильно повлиял на малый и средний бизнес, поэтому в дальнейшем формулировать новый спрос на рынке будут только те компании, которые смогли преодолеть период турбулентности.

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom

Иван Татаринов

В первую очередь, это будет зависеть от того, как долго продлится период самоизоляции. Пока планируется, что он закончится 11 мая. Однако, учитывая динамику заболеваемости, я думаю, что она будет продлена в лучшем случае до конца мая.

Если ограничения будут сняты в мае−июне, то каких-то фундаментальных изменений произойти не должно. Большинство сотрудников вернутся в офисы — по моим оценкам, перейти к полностью дистанционному режиму работы согласятся не более 5% столичных компаний. Однако от 20 до 40% компаний в Москве захотят внедрить частичную удаленку и оптимизировать затраты на аренду офисов. Все это приведет к росту вакантности офисных площадей до 12−15%.

Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate

Роман Амелин

На мой взгляд, не стоит ждать массового перехода на удаленку, потому что не все могут поддерживать бизнес в таком режиме. Будут популярны коворкинги, так как они дешевле. Полное восстановление рынка офисной недвижимости, по моим оценкам, может занять год. Думаю, после окончания самоизоляции возможна децентрализация рынка офисной недвижимости — компании станут переезжать подальше от центра туда, где дешевле. Также я жду миграции арендаторов из офисных центров класса A в проекты класса B/B−, опять же с целью экономии.

Что делать арендодателям

Андрей Брауде, директор УК RED

Андрей Брауде

Любой кризис — это проверка на прочность. Чтобы не лишиться доходов, собственнику коммерческих помещений необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, постоянно контактировать и находить компромиссы с арендаторами, анализировать конкурентное окружение объекта и состояние рынка в целом, и, конечно, контролировать затраты и дебиторскую задолженность.

Безусловно, сегодня арендодатель может попытаться сдать свой объект компаниям, которые находятся на пике потребительского спроса, — например, всем, кто связан с фармацевтикой. Не спорим — актуально и денежно в период вируса. Но после окончания пандемии, отрасли, растущие сейчас, испытают резкое падение, и снова нужно будет искать выход из ситуации.

В целом, рынок становится более конкурентным и требует не просто «квадратных метров», а создания сервиса для арендатора. Здесь нужно тщательно взвесить все «за и против», перейти от принятия сиюминутных решений к стратегическому подходу.

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

Тимур Зайцев

Рост спроса на гибкие пространства сделает выгодным переоборудование помещений под офисные кластеры или коворкинги, которые даже до кризиса были супер-популярны — заполняемость была высокой и может увеличиться после выхода из режима самоизоляции.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость

Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Саглара Оконова

В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен. Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.

Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»

Тимур Зайцев

Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее.

Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom

Иван Татаринов

Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности. Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет. Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.

В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.

Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate

Роман Амелин

Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса. Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.

На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.

Фото на обложке: Vladimir Kudinov/Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 «Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%»: как бизнес решает арендный вопрос
  2. 2 Посткарантинные офисы: 5 ниш для запуска бизнеса под новые потребности
  3. 3 Офисы vs коворкинги: как кризис меняет расстановку сил

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

ВОЗМОЖНОСТИ

13 августа 2020

Pulkovo.Hack

19 августа 2020

Tele2 Solutions Days

20 августа 2020

#Прокачайбизнес