Екатерина
Что будет дальше с ценами на недвижимость, эксперты не знают, но считают, что это не имеет значения
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел 2 октября в рамках 21-ой ежегодной ярмарки-выставки «Недвижимость-2009» круглый стол «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены!».
Напомним, что в апреле в рамках весенней выставки по недвижимости Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, говорил о трех возможных сценариях, сегодня прозвучало уже два вероятных развития события. Чтобы понять, что может заставить рынок двигаться назад, вперед или стоять на месте, аналитик предложил вспомнить, что поспособствовало росту цен и последующему кризису:
На взгляд Репченко, адекватный рост имел место до 2004 г. до $4000 - это было обусловлено экономическим ростом страны. Это был уровень цен, который вписывался в мировую картину цен на недвижимость. Дальнейший рост с 2005 г. вызван переизбытком свободных денег в стране (бонусы, доступная ипотека, инвестиционные покупки). Происходило нагнетание дефицита жилья - доля социального жилья выросла с 30 до 60%, новостройки эконом-класса почти не строились. С одной стороны, безумное усиление платежеспособного спроса, а с другой - сокращение объемов предложения.
По какому пути пойдет недвижимость: два сценария
«Чтобы цены снова начали расти, нужно чтобы снова произошел инвестиционный бум, причем не в масштабах страны, а в масштабах мира, что маловероятно». Однако Репченко предупреждает о возможном появлении формального роста долларовых цен, связанного с укреплением рубля.
«Феномен Марфино»
«Вчера Ресин заявил, что на прежние объемы строительства Москва выйдет уже в 2011 г. К 2025 г. запланировано построить 80 млн. кв.м., т.е. примерно по 5 млн. кв. м. в год. Это не меньше, чем строила Москва до кризиса. Нет участков под застройку, но есть большое количество домов под снос»
«Где сегодня находится рынок?» - задается вопросом эксперт и сам дает на него ответ, что, скорее всего, на уровне массовых продаж в Марфино в районе 70-80 тыс. за метр ($2500). «Если мы понимаем рынок не по предложению, а по продажам, то рынка на уровне $4000 и выше практически нет. Если Марфино не останется единичным примером, если таких примеров станет больше, то мы увидим сценарий дальнейшего сползания цен. Но Марфино может оказаться и единичным примером (то ли из-за политической воли, то ли по экономическим причинам). Тогда на рынке останется вторичка по $4000 и выше. По сути дела, это и есть сценарий ограниченного предложения, сценарий стабилизации. $2000 - это дно рынка», - считает эксперт.
Стабилизация или падение - без разницы
По мнению аналитика, дефицит предложения для застройщиков означает лишь то, что они, как и прежде, будут зарабатывать на сверхприбыли. Однако если цены пойдут вниз, застройщики смогут зарабатывать на обороте. «Это вопрос изменения стратегии. Риэлторы должны быть только за то, чтобы цены пошли вниз, потому что им нужна оборачиваемость, массовый спрос, - говорит Репченко. - Ни для кого не секрет, что стоимость СМР болтается в районе $1000 - это прекрасно показывает пример Подмосковья, где цена была $2000-2500, прекрасно рентабельно работает бизнес».
Стоимость земли упадет, новые проекты будут выходить с новой стоимостью. Как быть тем застройщикам, которые закупились землей на пике? Те новостройки, которые строятся сегодня, землю покупали 3-4 года назад. Если в 2007 г. уровень цен был 4000 за метр, то для меня непонятно, почему купив площадку по завышенным ценам в 2007 году, в 2009 году люди говорят, что мы никак по экономике не проходим.
Независимо от того, какой путь выберет рынок, для девелоперов это будет означать лишь изменение стратегии работы, заключил эксперт.
Будет ли дефицит на рынке новостроек?
Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга IRN.ru, считает, что дефицита новостроек в ближайшие годы не будет. Количество ушедших с рынка домов превышает количество пришедших и уменьшается ежеквартально. Во втором квартале 2009 г. на рынок вышло на 33% меньше объектов по сравнению с теми, которые ушли. Объекты, которые ушли (76%) - это готовые дома, в которых распроданы последние квартиры. Количество объектов в ранней стадии составляет 19% от общего количества ушедших домов или 2% от всего количества жилья Московского региона.
Размораживаются
Пик замороженных объектов пришелся на конец 2008 - начало 2009 - по разным оценкам, количество замороженных объектов составляло от 20 до 50%. Наиболее близкую цифру дала ФМС, исходя из оттока трудовых мигрантов - в Подмосковье это 117 объектов (17%). Был большой объем заморозки, но приостановка продолжалась 2-3 месяца.
В текущем году согласно социально-экономическому прогнозу развития Москвы должно быть построено 3,7 млн. кв.м. в Москве. С одной стороны, это означает продолжение тенденции снижения объемов ввода, однако по сравнению с 2008 г. это всего на 7,5% меньше. В 2009 г. снизилась доля социального жилья (2,6 млн. кв.м.). В 2008 г. доля коммерческого жилья составляла 40%. Поэтому возвращение к прежнему соотношению 70/30 в пользу коммерческого жилья - здоровая тенденция.
По мнению некоторых экспертов, проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 и последующих годах. Но «на начальной стадии строительства в Московском регионе сейчас находятся 17-18% объектов (в 2005-2006 - 35-40%). Объем ввода хуже, чем 2-3 года назад. В московском регионе имеется огромное количество инвестиционных квартир (30%), на рынке остается существенный объем квартир в готовых домах (3 млн.кв.м.). Доля готового жилья существенно увеличилась до 35-50%. Это свидетельствует о том, что дома достраиваются, а квартиры в них не распродаются, а значит, снижается платежеспособный спрос», - говорит Калюжнова.
УФРС по г. Москве за первое полугодие 2009 г. зарегистрировало 22,8 тыс. сделок (в 2007 - 31 тыс., 2008 - 30, 4 тыс.). С другой стороны, увеличилось предложение на вторичном рынке и сроки экспозиции (с 1 месяца в прошлом - до полугода и выше в настоящем). Объем предложения на вторичном рынке существенно выше, чем до кризиса. Принимая во внимание ситуацию на вторичном рынке и количество нераспроданных квартир в готовых домах и инвестиционных квартир, существующего объема хватит на 2 года при том же объеме спроса (однако с рынка ушли «ипотечники»), даже если никакие новые объекты не будут закладываться. Основной спрос, по словам эксперта, сосредоточен в руках тех, кто сумел заработать до кризиса.
«Дефицит предложения возникает тогда, когда спрос выше предложения, - напоминает Калюжнова. - В условиях уменьшения предложения максимум в 2 раза, при сокращении емкости спроса в разы, вряд ли мы можем говорить о дефиците жилья в скором времени».
Напомним, что компания IntermarkSavills также ранее высказывалась, что накоплений москвичей гипотетически хватило бы на приобретение 6-8- млн. кв. м. (годового оборота рынка), а текущего предложения хватит на 4-6 лет.
Напомним, что в апреле в рамках весенней выставки по недвижимости Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, говорил о трех возможных сценариях, сегодня прозвучало уже два вероятных развития события. Чтобы понять, что может заставить рынок двигаться назад, вперед или стоять на месте, аналитик предложил вспомнить, что поспособствовало росту цен и последующему кризису:
- 2001-2002 ($650-1000) - наступление политической стабильности и экономической после кризиса 1998. в отличие от нынешней ситуации, те цены были близки к строительной себестоимости.
- 2002-2004 ($1000-2000) - в начале 2003 началось «бегство от доллара», доллар стал сползать медленно вниз, население стало искать иные активы для сохранения и инвестирования. Тогда начали появляться первые единичные робкие инвестиционные покупки.
- 2005-2006 ($2000-4000) - сокращение объемов предложения, был введен ФЗ №214, который усложнил продажу на этапе котлована, заметно стала расти доля социального жилья, стали строить меньше новостроек эконом-класса. Подключилась ипотека, произошел бум инвестиционных покупок.
- 2007 - 2008 ($4000-6000)- фондовый рынок начало лихорадить, многие побежали в недвижимость, которая инвесторам казалась намного стабильней. Все мы помним «бегство от кэша», были распространены параноидальные слухи о том, что рубль будут деноминировать, что с приходом нового президента деньги отнимут. Произошла безумная либерализация ипотеки, когда начальные взносы с 30% сползли до 0%, а ставки в валюте - 7-8% - почти как сабпрайм в Америке. Сокращение объемов предложения (если в 2005-2006 по объективным причинам, то здесь застройщики усиливали спекулятивную спираль и не торопились продавать построенное).
На взгляд Репченко, адекватный рост имел место до 2004 г. до $4000 - это было обусловлено экономическим ростом страны. Это был уровень цен, который вписывался в мировую картину цен на недвижимость. Дальнейший рост с 2005 г. вызван переизбытком свободных денег в стране (бонусы, доступная ипотека, инвестиционные покупки). Происходило нагнетание дефицита жилья - доля социального жилья выросла с 30 до 60%, новостройки эконом-класса почти не строились. С одной стороны, безумное усиление платежеспособного спроса, а с другой - сокращение объемов предложения.
По какому пути пойдет недвижимость: два сценария
«Чтобы цены снова начали расти, нужно чтобы снова произошел инвестиционный бум, причем не в масштабах страны, а в масштабах мира, что маловероятно». Однако Репченко предупреждает о возможном появлении формального роста долларовых цен, связанного с укреплением рубля.
«Феномен Марфино»
«Вчера Ресин заявил, что на прежние объемы строительства Москва выйдет уже в 2011 г. К 2025 г. запланировано построить 80 млн. кв.м., т.е. примерно по 5 млн. кв. м. в год. Это не меньше, чем строила Москва до кризиса. Нет участков под застройку, но есть большое количество домов под снос»
«Где сегодня находится рынок?» - задается вопросом эксперт и сам дает на него ответ, что, скорее всего, на уровне массовых продаж в Марфино в районе 70-80 тыс. за метр ($2500). «Если мы понимаем рынок не по предложению, а по продажам, то рынка на уровне $4000 и выше практически нет. Если Марфино не останется единичным примером, если таких примеров станет больше, то мы увидим сценарий дальнейшего сползания цен. Но Марфино может оказаться и единичным примером (то ли из-за политической воли, то ли по экономическим причинам). Тогда на рынке останется вторичка по $4000 и выше. По сути дела, это и есть сценарий ограниченного предложения, сценарий стабилизации. $2000 - это дно рынка», - считает эксперт.
Стабилизация или падение - без разницы
По мнению аналитика, дефицит предложения для застройщиков означает лишь то, что они, как и прежде, будут зарабатывать на сверхприбыли. Однако если цены пойдут вниз, застройщики смогут зарабатывать на обороте. «Это вопрос изменения стратегии. Риэлторы должны быть только за то, чтобы цены пошли вниз, потому что им нужна оборачиваемость, массовый спрос, - говорит Репченко. - Ни для кого не секрет, что стоимость СМР болтается в районе $1000 - это прекрасно показывает пример Подмосковья, где цена была $2000-2500, прекрасно рентабельно работает бизнес».
Стоимость земли упадет, новые проекты будут выходить с новой стоимостью. Как быть тем застройщикам, которые закупились землей на пике? Те новостройки, которые строятся сегодня, землю покупали 3-4 года назад. Если в 2007 г. уровень цен был 4000 за метр, то для меня непонятно, почему купив площадку по завышенным ценам в 2007 году, в 2009 году люди говорят, что мы никак по экономике не проходим.
Независимо от того, какой путь выберет рынок, для девелоперов это будет означать лишь изменение стратегии работы, заключил эксперт.
Будет ли дефицит на рынке новостроек?
Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга IRN.ru, считает, что дефицита новостроек в ближайшие годы не будет. Количество ушедших с рынка домов превышает количество пришедших и уменьшается ежеквартально. Во втором квартале 2009 г. на рынок вышло на 33% меньше объектов по сравнению с теми, которые ушли. Объекты, которые ушли (76%) - это готовые дома, в которых распроданы последние квартиры. Количество объектов в ранней стадии составляет 19% от общего количества ушедших домов или 2% от всего количества жилья Московского региона.
Размораживаются
Пик замороженных объектов пришелся на конец 2008 - начало 2009 - по разным оценкам, количество замороженных объектов составляло от 20 до 50%. Наиболее близкую цифру дала ФМС, исходя из оттока трудовых мигрантов - в Подмосковье это 117 объектов (17%). Был большой объем заморозки, но приостановка продолжалась 2-3 месяца.
В текущем году согласно социально-экономическому прогнозу развития Москвы должно быть построено 3,7 млн. кв.м. в Москве. С одной стороны, это означает продолжение тенденции снижения объемов ввода, однако по сравнению с 2008 г. это всего на 7,5% меньше. В 2009 г. снизилась доля социального жилья (2,6 млн. кв.м.). В 2008 г. доля коммерческого жилья составляла 40%. Поэтому возвращение к прежнему соотношению 70/30 в пользу коммерческого жилья - здоровая тенденция.
По мнению некоторых экспертов, проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 и последующих годах. Но «на начальной стадии строительства в Московском регионе сейчас находятся 17-18% объектов (в 2005-2006 - 35-40%). Объем ввода хуже, чем 2-3 года назад. В московском регионе имеется огромное количество инвестиционных квартир (30%), на рынке остается существенный объем квартир в готовых домах (3 млн.кв.м.). Доля готового жилья существенно увеличилась до 35-50%. Это свидетельствует о том, что дома достраиваются, а квартиры в них не распродаются, а значит, снижается платежеспособный спрос», - говорит Калюжнова.
УФРС по г. Москве за первое полугодие 2009 г. зарегистрировало 22,8 тыс. сделок (в 2007 - 31 тыс., 2008 - 30, 4 тыс.). С другой стороны, увеличилось предложение на вторичном рынке и сроки экспозиции (с 1 месяца в прошлом - до полугода и выше в настоящем). Объем предложения на вторичном рынке существенно выше, чем до кризиса. Принимая во внимание ситуацию на вторичном рынке и количество нераспроданных квартир в готовых домах и инвестиционных квартир, существующего объема хватит на 2 года при том же объеме спроса (однако с рынка ушли «ипотечники»), даже если никакие новые объекты не будут закладываться. Основной спрос, по словам эксперта, сосредоточен в руках тех, кто сумел заработать до кризиса.
«Дефицит предложения возникает тогда, когда спрос выше предложения, - напоминает Калюжнова. - В условиях уменьшения предложения максимум в 2 раза, при сокращении емкости спроса в разы, вряд ли мы можем говорить о дефиците жилья в скором времени».
Напомним, что компания IntermarkSavills также ранее высказывалась, что накоплений москвичей гипотетически хватило бы на приобретение 6-8- млн. кв. м. (годового оборота рынка), а текущего предложения хватит на 4-6 лет.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
- 1 Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит
- 2 «Цифровая осада»: как формируются угрозы для умных жилых комплексов
- 3 «Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода
- 4 Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: как обеспечить себе «да» от банка
- 5 Бизнес в Южной Африке