Как продать квартиру, купленную по ипотеке

Сейчас же ситуация диаметрально противоположная - происходит активный рост продаж подобного жилья. Однако не многие продавцы представляют себе легальные схемы таких сделок и предпочитают обращаться к риэлторам, что, само по себе, не снимает рисков, связанных с реализацией недвижимости. Поэтому прежде чем решиться на подобный шаг, желательно самому понять суть своих действий, а также определить объем прав и обязанностей каждой из заинтересованных сторон.

 
Подготовка 

Итак, вы решили продать квартиру, приобретенную вами по ипотечному кредиту. Для начала вы должны заново перечитать кредитный договор, т.к. наверняка при его подписании вы испытывали чувство эйфории и не особо старались вникать в его суть. Теперь пришло время это сделать. Необходимо определить, установлен ли мораторий на досрочное погашение кредита, и, если установлен, то на какой срок. Если срок моратория не истек, попробуйте договориться с банком об изменении этого срока, либо об исключении этого пункта из договора. Второй шаг, который вы должны сделать, - сообщить банку о своем намерении продать заложенную квартиру. Только не общайтесь на эту тему с рядовыми менеджерами - они не уполномочены решать такие вопросы, поэтому начинайте свой путь сразу с начальников отделов. Будьте готовы к тому, что банк может отказать вам в продаже квартиры третьему лицу и при этом не нарушит ни закона, ни договора. Особенно, если вы исправно платите по кредиту - для банка вы лучший клиент и терять вас ему невыгодно. Если банк все же дал свое согласие, вам необходимо договориться о схемах продажи, которые устроили бы и вас, и банк (останется дело за малым - найти покупателя по этим схемам). Ниже приведены типичные схемы продажи ипотечной недвижимости.

Задаток от покупателя

Продавец получает от покупателя задаток в размере непогашенной части кредита. Этой суммой закрывается кредит. Банк снимает обременение, и продавец с покупателем, счастливые, бегут оформлять сделку в регпалату. Подобная схема возможна только при большом доверии друг к другу покупателя и продавца. Однако при приобретении недвижимости не стоит полагаться только на доверие. Заключите договор купли-продажи с обязательным включением в его текст соглашения о задатке. В первую очередь, в этом должен быть заинтересован покупатель, т.к. задаток, выданный без заключения договора и соглашения о задатке, таковым не является, и, в случае отказа продавца от продажи квартиры, получить двойной размер задатка (ч. 2 ст. 381 ГК РФ) будет практически невозможно, т.к. он будет считаться авансом и судебная практика - тому подтверждение. Кроме того, в случае отказа продавца от сделки, которая не оформлена письменно, будет весьма проблематично понудить его к ее заключению и дальнейшей ее государственной регистрации в судебном порядке, даже если у покупателя будет на руках расписка о том, что продавец получил деньги в качестве задатка. Во-первых, подобные сделки необходимо оформлять в письменном виде (ст.ст. 160, 161 ГК РФ) и, по возможности, в присутствии нотариуса. Во-вторых, из-за отсутствия текста сделки суд не в состоянии будет определить существенные условия договора, без которых договор считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Нет договора - нет спора о его условиях, и, как следствие, - отказ в удовлетворении иска.

Деньги в банковской ячейке

По этой схеме покупатель передает деньги за квартиру на хранение в банковскую ячейку того банка, у которого кредитовался продавец. Банк выдает письменное согласие на совершение сделки купли-продажи. Продавец с покупателем регистрируют сделку, после чего каждый получает свое: банк - средства в размере долга по кредиту, продавец - все остальное, покупатель - квартиру с обременением в виде залога, который снимается им в дальнейшем. Банк выдает покупателю все необходимые для снятия залога документы, с которыми он обращается в регистрирующий орган самостоятельно, без участия банка и продавца. 

Деньги на аккредитивном счете

На первый взгляд, подобная схема кому-то покажется слишком мудреной, однако, если разобраться, все не так сложно. Покупатель открывает аккредитивный счет в любом удобном ему банке/банках (банк-эмитент) и перечисляет на этот счет средства за квартиру. Продавец получит эти деньги только тогда, когда предъявит банку-исполнителю свидетельство о регистрации права собственности покупателя квартиры. Иными словами:

1. Покупатель открывает аккредитивный счет. При этом в договоре об открытии и обслуживании счета указывается, что средства с данного счета могут быть перечислены в банк продавца (исполняющий банк) только в случае предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию сделки и снятия залога.
2. Стороны регистрируют сделку, одновременно с этим банк регистрирует снятие залога.
3. Продавец предоставляет исполняющему банку документы, подтверждающие госрегистрацию сделки.
4. В зависимости от условий договора об открытии аккредитивного счета исполняющий банк рассчитывается с продавцом из средств покупателя, перечисленных ему банком-эмитентом, либо исполняющий банк списывает необходимую сумму со счета банка-эмитента, который ведется в исполняющем банке.

Замена сторон кредитного договора

В данном случае, если у покупателя недостаточно средств для полного выкупа квартиры, есть шанс «повесить» ипотечный кредит на него, при условии, что на это пойдет банк, т.к. перевод долга с одного должника (продавца) на другого (покупателя) допускается только с согласия кредитора (банка) (ст. 391 ГК РФ). То есть потенциальный покупатель проходит всю процедуру получения ипотечного кредита, и в случае положительного решения банка заключается договор перевода долга, по которому покупатель принимает на себя все обязательства по кредитному договору продавца.