Macon Realty Group. Первичный рынок жилья Астрахани

Сейчас средняя стоимость квадратного метра в стоящихся домах составляет 34 000 руб. Падение среднего уровня цен по сравнению с докризисным периодом достигло 18% в эконом-классе и 12% - в среднем классе.

Предложение

В 2008 г. в г. Астрахань было введено в эксплуатацию 242,6 тыс. кв. м жилья, что в 2,5 раза меньше, чем в 2007 г. (598,9 тыс. кв. м). Снижение ввода жилья произошло за счет уменьшения объемов строительства индивидуального жилья в г. Астрахань и приостановки строительства многоквартирных жилых домов, возводимых застройщиками, в основном, за счет долевого участия граждан.

За период январь-апрель 2009 г. в г. Астрахань организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за счет нового строительства, расширения и реконструкции было введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января-апреля 2008 г. (по данным «Астраханьстат»).

Наличие значительного количества  жилых домов на территории г. Астрахань, строящихся за счет федерального и областного бюджетов позволяет рассчитывать на увеличение объемов ввода жилья в 2009 г. К сожалению, прогрессирующие кризисные явления скорей всего не позволят строительному комплексу достичь показателя 2007 г. (598,9 тыс. кв. м) из-за существенного снижения темпов строительства.

Всего на первичном рынке недвижимости г. Астрахань сегодня насчитывается порядка 44 многоквартирных домов, находящихся на разных стадиях строительства. Таким образом, в конце мая 2009 г. общий объем возводимого жилья по всем классам, районам и типам составил 323 787 кв. м (без учета индивидуального жилищного строительства).

Наибольшая активность жилищного строительства на конец мая 2009 г. наблюдается в Советском районе, здесь сконцентрировано 47% всего объема строящегося жилья. Наименее активно строительство ведется в Трусовском районе - 2%, что связано с неразвитостью инженерной инфраструктуры и значительной удаленностью от центра города. Это определяет его низкую привлекательность среди населения как района проживания и низкие объемы строительства. Изменение доли возводимых объектов по районам в динамике (январь 2009 г. - май 2009 г.) происходило за счет сдачи объектов в эксплуатацию и появления в строительстве новых.

Все строящееся жилье в г. Астрахань возводится по четырем технологиям строительства: монолитной, кирпичной, металлокаркасной и панельной. На долю кирпичного типа приходится 54% (174 480 кв. м) от общего объема возводимого жилья, монолитного типа - 38% (122 914 кв. м). По панельной технологии возводится 5% жилья (16 778 кв. м). Данный тип строительства в настоящее время в г. Астрахань используется компанией «Комстрой» в возведении объекта «Дом на Безжонова» корпус-2. По металокаркасной технологии возводится 3% (9 615 кв. м). По этой технологии строительство ведет компания «Зодчий».

Наибольший объем возводимого жилья приходится на сегмент среднего класса, объем строительства которого составляет 48% от общего объема строительства. Второе место принадлежит сегменту  эконом-класса - 43% от общего объема строительства. Далее идет сегмент бизнес-класса - 5%. Отметим, что в этом сегменте ведется строительство одного объекта - ЖК «Паруса». Наименьший объем предложения сконцентрирован в сегменте элитного класса - 3% от общего объема строительства, который представлен только одним объектом  - жилой комплекс в составе МФК «Гранд Отель» (ООО «Мы строим дом»).

Ценовая ситуация

В декабре 2008 г. - январе 2009 г. на рынке наблюдался рост среднего уровня цен, который объясняется сдачей в эксплуатацию несколько жилых комплексов эконом-класса (среди них крупный жилой комплекс в мкрн. «Никитинский бугор-2», 1 литер жилого дома по ул. Воробьева, стоимость квартир в котором была одна из самых низких). Фактически же, уровень цен снизился и без учета сданных объектов составил 33 995 руб. за 1 кв. м.  В кризис цена на рынке упала на 7%. За 5 месяцев 2009 г. (с января по май) на рынке строящегося жилья продолжается тенденция спада средней стоимости 1 кв. м, который составил 2,6%. Отметим, что уровень цен в мае 2009 г. практически сравнялся с докризисным уровнем цен (май 2008 г.).

Максимальное снижение цен (-18%), относительно января 2009 г., произошло в домах, возводимых по монолитной технологии, которая является самой дорогой - 35 521 руб. за 1 кв. м. В домах панельного типа, цена также существенно упала (-13%). Стоимость 1 кв. м в таких домах завышена, что объясняется, в основном, повышенным спросом на самое дешевое жилье. Наименьшее снижение цены с начала текущего года по май 2009 г. наблюдается в объектах кирпичного типа (-4%), так как квартиры в таких домах пользуются наибольшим спросом.

В мае 2009 г. относительно начала года наибольшее снижение цен наблюдается в Кировском районе - 11%. Такое изменение цены связано с падением стоимости 1 кв. м (на 47%) в жилом доме на пер. Островского (компания «Зодчий»). В Советском район цена упала на 6%, в Ленинском - на 4%, в Трусовском районе цена не изменилась.

Несмотря на резкое снижение цены в Кировском районе, он по-прежнему является районом с наибольшей средней стоимостью возводимого жилья - 38 403 руб. за 1 кв. м (здесь строятся наиболее качественные новостройки, единственный объект бизнес-класса ЖК «Паруса» и элитного класса «Гранд Отель»). Снижение цены на 11% (максимальное снижение) за 5 месяцев, говорит о том, что в этом районе цены до кризиса были искусственно завышены. На территории Трусовского района возводится одна новостройка, стоимость квартир в ней составляет 32 000 руб. за 1 кв. м. До кризиса цена на жилье по районам формировалась под влиянием «искусственного» фактора - уровня престижности. Так как Кировский район является самым престижным и наиболее предпочтительным для приобретения жилья, стоимость 1 кв. м в нем оказалась самой высокой, а сам район переоцененным. В результате кризисных явлений (снижение платежеспособности покупателей, темпов продаж и др.) ценовое соотношение между районами выровнялось и стало пропорциональным, дисбалансы были устранены.

Наибольшее снижение цены в мае 2009 г. по отношению к январю 2009 г. произошло в сегменте эконом-класса - на 18% (в мае - 28 136 руб. за 1 кв. м). По многим объектам за 5 месяцев цена упала на 11-29%. В сегменте среднего класса снижение цены составило 12% (36 125 руб.). В бизнес– и элитном классе цена не изменилась. Отметим, что в объекте элитного класса цена до конца 2009 г. не изменится (по словам коммерческого директора отдела продаж компании-застройщика), если на рынке не появится новый объект. Средняя стоимость жилья в домах бизнес-класса в мае 2009 г. составила 75 000 руб., в элитном сегменте - 90 000 руб. за 1 кв. м.

Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости, руб. за 1 кв. м

Спрос

Снижение платежеспособности населения г. Астрахань подтверждается низкими темпами продаж, снижением цен на жилье за 5 месяцев (на 7%), что сказалось и на строящихся объектах, строительство по некоторым остановилось. Несмотря на то, что средний уровень доходов населения за январь-март 2009 г. вырос (по данным органов статистики и администрации г. Астрахань), уровень средней начисленной заработной платы в марте 2009 г., по сравнению с февралем 2009 г. снизился на 6,2%. Все это отрицательно отразилось на общей платежеспособности населения, уровень которой по сравнению с прошлым годом снизился.

Сравнение темпов продаж в мае 2009 г. с августом 2008 г., показывает, что ранее средний темп продаж составлял около 8-9 квартир в месяц, а по некоторым объектам 13-15 квартир в месяц (при том, что на первичном рынке жилья в летний период, как правило, наблюдается спад темпов продаж). В мае 2009 г. средний темп продаж составил 4 квартиры в месяц (весенний период является наиболее пиковым временем продаж). По некоторым объектам продажи остановились. Снижение темпов продаж за этот период составило более 50%.

Наибольший спад темпов продаж наблюдается в сегменте эконом-класса, снижение составило порядка 70%. Это связано с тем, что по многим объектам строительство остановлено, перенесены сроки сдачи на 6-12 месяцев. Все это увеличивает риски, связанные с приобретением жилья. В сегменте среднего класса темпы продаж снизились на 40%.

 Тенденции и прогноз

Тенденции

Анализ развития рынка строящегося жилья в мае 2009 г. выявил ряд тенденций:

· объемы многоэтажного строительства достаточно низкие, объемы строительства индивидуальных домов выше;

· структура предложения по сегментам показывает преобладание эконом– и среднего класса;

· снижение темпов строительства, особенно объектов, находящихся на начальных стадиях строительства. Основная причина — недостаточный уровень финансирования;

· сокращение количества новых объектов на рынке. В будущем, это может привести к уменьшению объемов многоэтажного строительства;

· снижение стоимости жилья во всех классах возводимого жилья, особенно в среднем и бизнес-классе;

· массовое предоставление строительными компаниями скидок и специальных условий вариантов стимулирования продаж (снижение первоначального взноса, увеличение сроков рассрочки платежа);

· активной остается лишь категория потенциальных покупателей, приобретение квартир которыми связано с бытовой необходимостью;

· наиболее востребованным становится недорогое жилье на финальной стадии строительства;

· объем сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке, остается на достаточно низком уровне.

Прогноз

С учетом сроков сдачи объектов, строящихся на сегодняшний момент, можно предположить, что в 2009 г. ожидается значительное увеличение  объема ввода в эксплуатацию (199 271 кв. м). Это связано с большой долей объектов, строительство которых началось в 2007-2008 гг. и находящихся на завершающейся стадии строительства - 58% от общего объема строящегося жилья. К концу года увеличится количество объектов, по которым будут перенесены сроки сдачи, а строительные работы по некоторым объектам возможно остановятся. Объем заявленных на 2010-2011 гг. проектов невелик. С начала 2009 г. на рынке появилось 7 объектов. Во 2 полугодии 2009 г. ведущие застройщики г. Астрахань планируют начать строительство еще 5 жилых домов.

Прогнозируется дальнейшее снижение цены на 3-6% в 3 квартале 2009 г. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 г.

Спрос на вторичное жилье будет превышать спрос на строящееся. Это связано с отсутствием рисков при покупке квартиры (на первичном рынке риск связан с переносом сроков сдачи, «замораживанием» объекта). Также сумма вложения при приобретении квартиры в готовом доме меньше, нежели в строящемся.

В ближайшие годы наибольший объем спроса будет сосредоточен в сегменте эконом-класса. Значительная часть ветхого и аварийного жилья обуславливает необходимость переезда в более качественное жилье. При этом, подавляющая часть жителей такого ветхого жилья характеризуется низким уровнем дохода и способна будет приобретать жилье только самого доступного — эконом-класса. Эти же причины обуславливают и высокий спрос на 1-комн. квартиры, которые характеризуются минимальным бюджетом покупки.