Майкл Голомб: "Рынок какой-то непонятный"

не знает, как его правильно использовать. Когда компании его подъедят, мы увидим настоящее дно рынка — в конце 2009 — начале 2010 г. Это в теории. Но проблема в том, что статистика сейчас не работает. Нет алгоритма для принятия правильного решения.

Возьмем для примера рынок акций. Почему акции той же Microsoft или GE то падают, то поднимаются в цене? Невозможно сейчас анализировать ситуацию как раньше — не на что опереться.

Мне сейчас интересно смотреть на известнейших экспертов на рынке, которые прогнозируют, сейчас будет дно или в следующем году. Почему они не предсказали кризис год назад?

Если посмотреть на общую динамику кризисного цикла, мы увидим, что падение будет глубже. Но его длительность должна быть короче по сравнению с другими кризисами.

— Почему вы решили прийти в Marshall Group? Вы работали в известных компаниях.

— Меня давно сюда звали. Раньше я работал в «Система-Галс», потом — в «Промсвязьнедвижимости», стал президентом компании. С кризисом приоритеты, которые ставили перед нами акционеры, поменялись как для них, так и для меня. Я понял, что сейчас есть возможность уйти от операционной деятельности и заняться управлением активами, что меня всегда привлекало. В Америке у меня был опыт работы в сфере телекоммуникаций, финансовой сфере, производствах, в России — недвижимость. И я могу применить все эти знания, управляя инвестициями в разных сферах.

— Когда был создан фонд?

— Это была совместная идея партнеров Marshall Group и моя, она появилась еще в августе-сентябре прошлого года, когда стало ясно, что на рынке что-то происходит. И в октябре мы поняли: пора начинать. Инвесторы, которые хотят вкладывать с нами деньги — в основном богатые россияне, бизнесмены, — хотят сыграть на падающем рынке. Есть несколько иностранцев из тех, что до сих пор не потеряли аппетита к российским рискам и доходности. Хотя, честно признаюсь, 90% иностранных инвесторов ушло из России.

— Здесь стала ниже доходность?

— На их рынках появились такие уникальные предложения, которых они никогда в жизни не видели. В самом центре Лондона, в престижнейшем месте, объекты со ставкой капитализации в 10-20%! И это стабильный рынок. Зачем инвестору страновые, политические риски развивающихся стран?

Многие меня спрашивают: когда иностранцы вернутся? Мой прогноз — не раньше чем через 3-5 лет. Первые три года будут стабилизироваться их домашние рынки, и, когда доходность снизится до докризисного уровня, они снова начнут искать большую доходность, к которой уже привыкли. Это им могут дать только развивающиеся рынки. И инвесторы опять пойдут на риск.

Но пока здесь не будет иностранцев с большим кошельком недорогих денег, можно хорошо заработать: покупая дешевеющие активы, работать с арендаторами, повышать стоимость объектов. А когда западные инвесторы вернутся, продать им эти активы, предварительно хорошо упаковав.

— Каков объем фонда?

— Только на недвижимость — около $500 млн. В августе 2008 г. Marshall Capital Partners завершила первый этап привлечения средств в два новых фонда прямых инвестиций — MarCap I и MarCap II, было собрано более $420 млн. Крупнейшими инвесторами фондов являются AXA Private Equity и Paul Capital Partners.

Мы вкладывали деньги во все индустрии. Сейчас к нам приходит много компаний, которые хотели бы, чтобы мы помогли им выжить в нынешней ситуации. Но в настоящее время непонятны критерии оценки компаний. Например, доходность. Этот параметр, конечно, важен, но не известно, каким он будет в этом году и в будущем. Сейчас цена компании может быть равной размеру ее задолженности.

Я с сожалением смотрю на ситуацию, я был и на другой стороне, сейчас многие мои товарищи потеряли много денег, активов, работу. Но это бизнес, и в настоящее время я отстаиваю интересы своих инвесторов. Они готовы входить в проекты, но требуют 25-30% ставки капитализации. У девелоперов нет других покупателей, а в этих условиях можно торговаться до бесконечности.

— Много к вам приходит девелоперских компаний с объектами на продажу?

— Можно сказать, что сегодня практически все объекты продаются. Летом прошлого года ничего не продавалось, сейчас обсуждается все.

— Какая недвижимость вас интересует?

— Мы ориентируемся только на готовые объекты: офисы класса В внутри Садового кольца или рядом. Класс А больше страдает, поэтому он менее предпочтителен. В перечне рассматриваемых — около 50 объектов, не все они внутри Садового кольца, конечно.

Потенциально мы рассматриваем логистические объекты в Московском регионе. Доходность, которую мы желаем по офисам: ставка капитализации — 20%, ставки аренды — $650-700 за 1 кв. м [в год], включая НДС и эксплуатацию. По логистическим комплексам: 27-30% — ставка капитализации и ставки аренды — не более $100 за 1 кв. м [в год].

— Но таких ставок на складском рынке практически ни у кого нет.

— Да, я знаю, многие держат цены, потому что либо не нуждаются в деньгах, либо еще до конца не осознали реальность кризиса.

Помимо приобретения объектов одна из наших стратегий — в начале следующего года войти в уставный капитал известной девелоперской компании с хорошими активами в Москве и хорошим менеджментом. И на ее базе или на базе нашей существующей девелоперской компании «Маршал Эстейт» (специализируется на загородной недвижимости) консолидировать другие девелоперские структуры, которые будут готовы к поглощению. Создать нормальную прозрачную систему управления, занимаясь на первом этапе бумажными проектами. Когда закончится этот цикл, у нас будет команда, готовая к строительству.

— Какие компании вам интересны?

— Мне нравится «Форум Пропертиз», «Снегири», «Хорус Кэпитал». Эти компании демонстрируют как высокое качество объектов, так и правильный подход к партнерам и сотрудникам. Мне нравятся компании, которые берутся за небольшой портфель проектов, правильно развивают их, финансируют, доводят до конца и приводят хороших арендаторов с долгосрочными контрактами.

— Как вы оцениваете объекты в нынешней неясной ситуации?

— Параметры для оценки существовали и раньше, они не изменились. Просто до кризиса было мало объектов на продажу, сделки носили закрытый характер и никто не занимался комплексным анализом и оценкой.

В первую очередь смотрим экономику проекта, спрашиваем продавца о цене. Если ставка капитализации не попадает в нашу вилку, мы сразу отказываемся. Правило № 1 при анализе объекта — location. Рано или поздно рынок вырастет, и, если правильно подбирать местоположение, цена объекта удвоится и утроится.

— Поэтому выбираете объекты внутри Садового кольца?

— Во всех столицах есть некий ограниченный центр, куда все тянутся. Люди зарабатывают деньги по всей стране, но приезжают жить и учить детей в столицу. Не зная других мест в городе, они слышали о центральных улицах: «О, я знаю Остоженку, я хочу там жить!»

Если посмотреть историю других «правильных» мест, там всегда после цикла, через 5-7 лет, цена удваивалась. Обычно в течение семи лет рынок растет, немного падает, снова оживает, и цена увеличивается вдвое. Так было в Нью-Йорке, Лондоне, Сан-Франциско.

Второй параметр — классность объекта, соответствует ли заявленный класс международной классификации. Если это А-класс, значит, там должны быть определенная высота потолков, количество машино-мест, определенные технические условия и проч.

Следующая характеристика — арендаторы. Делаем кредитный рейтинг, чтобы понять, сможет ли этот арендатор платить. Анализируем контракт, смотрим коммерческие условия. Например, если мы берем объект, где контракты восьмилетней давности и заключены на 10 лет, мы понимаем, что через два года, когда срок аренды истечет, сможем поднять ставки и заработать в 3-4 раза больше, хотя это правило не работает в кризис.

Также отмечаем, как эксплуатировалось здание, как оно поддерживалось. Владелец должен был не просто собирать деньги с арендаторов, но и делать какие-то улучшения здания, техусловий.

Пятый аспект — анализируем эффективность использования участка, есть ли возможности для [извлечения] дополнительного дохода. Например, в здании на 1-м этаже располагаются офисы. Мы смотрим, можно ли помещения переделать под ритейл. У нас довольно большой перечень того, что мы анализируем, я говорю о главных параметрах. Важны и юридические аспекты.

Первые пять пунктов — это 80% того, что мы оцениваем сразу и в течение 1-2 недель понимаем, нравится нам объект или нет. После чего начинаем его планомерный анализ: встречаемся с арендаторами, смотрим чистоту контрактов. В этот момент уже надо подключать юристов, технических специалистов для оценки техсостояния здания. Параллельно ищем финансирование, если существует такая возможность. Процентов 60-70 мы отсекаем сразу. На данный момент реально интересны нам 5-6 объектов.

— Сколько времени занимает сделка?

— От начала до конца — минимум месяц, процесс может растянуться и на шесть месяцев.

Отобрав и проанализировав понравившиеся объекты, мы должны еще убедить наших инвесторов, что это достойная для инвестирования недвижимость. То, что мы считаем проект уникальным, еще не гарантия сделки. Кроме того, у инвесторов тоже может поменяться ситуация. В Лондоне рассказывают такие истории про знаменитые фонды: сделки прошли, документы подписали, а инвесторы отказываются выделять финансирование. Объяснение простое: «У нас проблемы. Если хотите, обращайтесь в суд, но гарантируем, что больше никогда привлечь деньги фондов не удастся». Начиная с IV квартала прошлого года многие фонды не смогли получить запрашиваемое финансирование (capital call) от своих инвесторов.

— Банки к вам не обращаются по поводу работы с залоговыми объектами?

— У нас есть совместные проекты с некоторыми банковскими структурами. Сейчас финансовые институты создают отдельные структуры, куда скидывают все проблемные активы и стремятся привлекать независимую стороннюю компанию, которая бы помогала им управлять или реализовать проекты. Мы обсуждаем создание совместного предприятия, в рамках которого нам будут отдавать под управление девелоперские проекты, чтобы мы их довели до конца или управляли объектами, которые уже генерируют доход.

В основном нам предлагают незаконченные проекты с минимальным финансированием. Но для нас это менее интересно, нежели прийти в готовый объект с арендаторами, упаковать его, поднять стоимость и найти покупателя.

— Какова позиция банков? Они планируют доводить проекты своих неплатежеспособных заемщиков или предпочитают зафиксировать убытки и закрыть вопрос?

— Банк, конечно, может списать актив, остаться в минусе. Но тогда клиенты увидят, что у банка проблемы, — не все же понимают, как читать финансовую отчетность и сравнивать информацию из разных источников, — и побегут снимать свои деньги.

Если же создается совместное партнерство, некий венчурный бизнес, ситуация иная. И хотя недострой остается проблемой, но это уже непроблемный актив. Такой вариант для банков интересен. Но для этого надо создавать отдельную компанию, набирать команду. Поскольку это непрофильный бизнес, банки предпочитают работать с независимой профессиональной компанией.

В Америке и в Европе иначе относятся к подобным проблемным активам: им легче списать и забыть, чем держать этот «испорченный продукт» на балансе и ждать, когда рынок поменяется или сменится менеджмент — и новый во всем разберется. Думаю, через 10, 20, 30 лет ситуация сменится и такой подход станет обычным и для России. А пока мы работаем по существующим правилам.

— Как вам работается в России?

— В апреле исполняется четыре года, как я здесь работаю. Мне очень интересно. Я благодарен всем, с кем и на кого я работал, особенно АФК «Система» и «Система-Галс». За два с половиной года мы достигли колоссальных результатов: первое IPO российского девелопера на Лондонской бирже (LSE), капитализация — свыше $3 млрд и т. п.

За эти четыре года было много стресса, очень много. Год в России — это три года в Америке. С другой стороны, такие шансы показать себя, какие существуют здесь, в США трудно получить. Там много похожих специалистов. Что значит опыт в 10-15 лет, если есть профи со стажем в 30-50 лет?

— А как вам вездесущая российская коррумпированность, необходимость иметь и постоянно задействовать административный ресурс?

— Да, это, конечно, проблема. Работая в девелоперских организациях, я, конечно, сталкивался с этим.

Здесь я с удивлением обнаружил, что на работу берут прежде всего людей, которым доверяют, и потом только смотрят на их профессионализм. Я работал с музыкантами, математиками, инженерами и т. д. Но — «мы им доверяем!». Этот человек делает ошибки, которые могут стоить компании $10-20 млн, при чем здесь «доверяем»? Но это изменится. Сменятся 1-2 поколения собственников, владельцы отойдут от дел, и компаниями станут управлять наемные менеджеры, которые будут отбирать работников по профессиональным качествам, а не потому, что кто-то знает кого-то.

Еще для меня было шоком, что в каждой компании — своя служба безопасности. В Европе, Америке нет такого. Есть секьюрити на входе — смотрят, чтобы чужие не зашли в офис. Лет через 20-30 ситуация, конечно, поменяется.
Светлана Данилова, «Ведомости», 21.04.2009, №71 (2341)