Мировой кризис нашему ипотечному рынку не помеха

Квартирные проблемы американцев России не коснутся. Спрос на жилье продолжит расти, а вслед за ним - и цены, и объемы выданных кредитов. Нашему ипотечному рынку не просто не грозят кризисы, впереди у него - стабильно высокий рост.

Когда растущие цены останавливали покупателя? В Лондоне, к примеру, цены на квартиры по-прежнему продолжают расти почти на 20% ежегодно, но спрос и сейчас превышает предложение. Так и в России: мировые кризисы на рынках недвижимости не коснутся страны, россияне продолжат покупать квартиры и брать ипотечные кредиты. По нашим прогнозам, рынок ипотеки только в следующем году прибавит 20%.

Кризис, разразившийся в сегменте sub-prime в США, в нашей стране повториться не может. Некоторое торможение банков в выдаче ипотечных кредитов, случившееся в начале осени, оказалось лишь временным и вряд ли повторится.

Дело в том, что сама система ипотечного кредитования в нашей стране кардинально отличается от американской. По сути, у нас даже нет сектора sub-prime. Банки, которые считают возможным выдачу кредитов «серым» заемщикам, все равно проводят очень серьезные проверки информации о дебиторах. Многие банки, выдающие ипотечные кредиты без первого взноса, закрывают часть рисков более высокими процентными ставками и другими платежами, которые обязан внести заемщик.

Конечно, из-за того, что для заемщиков, уже имеющих кредиты, повышать ставки в России не принято, банки могут столкнуться с некоторыми сложностями, тем более что среди российских финансовых учреждений очень мало распространена практика перекредитования.

И все же рынок продолжит расти рекордными темпами. За прошлый год количество ипотечных сделок выросло в 2 раза: с 144 000 кредитов в 2005 г. до 296 000 в прошлом. В I квартале этого года, по данным ЦБ РФ, общий объем выданных населению ипотечных кредитов составил 82,3 млрд руб. Это на 4% больше уровня первого полугодия 2006 г. и, по нашим оценкам, составляет 32,9% от целевого показателя, ожидаемого за весь 2007 г. При этом потребность в жилплощади в России удовлетворена лишь наполовину. До сих пор 49% жителей больших городов нуждаются в жилье. И кредиты с ростом цен на недвижимость становятся единственным способом решить эту проблему. В России ипотечные кредиты выдают уже порядка 300 банков. Но отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: до 60% кредитов приходится на Москву и Московскую область. В стоимостном выражении доля еще больше - 78%.

Так что рынок будет расти. К тому же у банков все равно остаются возможности перестраховаться. Например, повышать прозрачность своих портфелей и ориентироваться на дебиторов с приемлемым уровнем белой зарплаты. Или более жестко подходить к вопросу и сокращать сроки и объемы выдаваемых кредитов. Но даже в случае таких нововведений мы ожидаем, что количество ипотечных сделок к концу следующего года достигнет 299 200.

Автор - Алексей Дружерученко, управляющий по ипотеке АКБ «Электроника»;
Опубликовано 19 ноября 2007 в «SmartMoney»