Престижная ветхость

Глава одной работающей на подмосковном рынке жилья компании как-то раз выразил мнение, что если построить дом с квартирами совсем крохотных площадей, то такая недвижимость будет распродана моментально. Правда, вопреки собственному маркетинговому мнению, уважаемый девелопер специализируется на создании поселков таунхаусов, где площади жилья мелкими назвать невозможно.

Но на рынке новостроек иногда появляются предложения очень небольших площадей. Однако можно купить и не новостройку, а вторичное жилье, которое при малой площади устроено настолько нестандартно, что аналогов ему, пожалуй, и не найдется. В Москве есть несколько таких уникальных домов, построенных еще во времена конструктивизма - когда слово «коллективизация» еще не стало обиходным. Самое знаменитое из таких зданий - дом Наркомфина.

Этот дом, стоящий на Новинском бульваре (посмотреть на карте), был построен на закате 1920-х архитектором Моисеем Гинзбургом. Заказчиком здания являлся тогдашний министр финансов Николай Милютин. Больше всего в свое время он был известен как финансист, которому удалось обуздать инфляцию и сделать рубль твердой валютой. Однако в историю он вошел именно как один из создателей корпоративного дома: одно из образований у Милютина было архитектурным, так что на нынешнем языке его можно назвать «продвинутым заказчиком».



Дома, подобные наркомфиновскому, в Москве есть, причем в них можно купить недвижимость. Что касается самого дома Наркомфина, не видевшего ремонта с момента сдачи в эксплуатацию, его расселением с целью превращения в апарт-отель пыталась заниматься компания МИАН. Однако кризис несколько заморозил амбициозные планы. И поныне в знаменитым доме проживает порядка полутора десятков семей. Парадокс в том, что они являются собственниками квартир в доме-памятнике архитектуры. При том, что большинство квартир крохотные, их докризисная рыночная цена составляла сотни тысяч долларов (сейчас сделок с такого рода объектами нет, однако по мере возрождения рынка они восстановят свое положение в перечне жилья топ-класса). Чтобы стать обладателем такого жилья, надо договариваться с владельцами - в открытой продаже эта недвижимость не появляется. И причина тому не только в расположении у Садового кольца по соседству с американским посольством, сколько из-за особенностей недвижимости.

Во-первых, дом по параметрам клубный - здесь чуть больше полусотни квартир. А во-вторых, они действительно уникальны. Основная часть жилья представлена здесь однокомнатными апартаментами площадью около 33 метров. Казалось бы, что удивительного. Однако это двухуровневые(!) и выходящие окнами на две стороны света(!) однокомнатные квартиры. В нижнем этаже размещается большая гостиная с выделенным кухонным уголком. Высота потолков здесь чуть менее 4 метров - когда входишь, простор ощущается очень хорошо. Лестница наверх приводит в спальню. Здесь очень небольшая высота - чуть более 2 метров (архитекторы эпохи конструктивизма придерживались той точки зрения, что в спальне особой высоты над головой и не требуется - в ней люди спят), однако окна выходят на восток, так что по утрам жителей встречает солнце. Остальное  время в квартире проводят в зале-гостиной - куда, кстати, надо, как это было заведено в викторианскую эпоху, «спускаться к завтраку». При этом прихожая представляет собой еще одну лестницу. Дело в том, что квартиры частично расположены одна над другой, поэтому при входе надо подниматься или спускаться на несколько ступенек.

Кстати, завтрак можно было приготовить на кухне или же попросту заказать на дом. К дому примыкает так называемый коммунальный корпус. В нем некогда размещалась фабрика-кухня, спортзал и комбинат с автоматическими стиральными машинами. По меркам того времени дом представлял чудо современной технической оснащенности. Сейчас, к сожалению, коммунальный корпус никаких услуг не оказывает, он не эксплуатируется, так что жителям приходится или готовить самостоятельно, или воспользоваться услугами одного из многочисленных кафе и ресторанов в окрестностях.

Чуть более крупные квартиры в доме имеют площадь 50-55 метров. Это тоже двухэтажные апартаменты с вмонтированной в стену лестницей. Дополнением к интерьеру являются колонны. Это, собственно, несущая конструкция дома - стены у него такой функции не выполняют. Квартира состоит как бы из трех объемов: два малорослых, внизу и во втором ярусе, своего рода балконе, и один общий, высотой порядка 5 метров. Кстати, именно из-за наличия такого свободного пространства квартира стесненной по высоте не ощущается.


Квартира площадью 55 кв.м., в которой проводятся ремонтно-реставрационные работы

Есть еще несколько действительно крупных квартир, там по соседству с финансистами жили знаменитости, в том числе, и сам создатель дома. Однако самым лучшим жильем в доме была квартира Милютина. Этот пентхаус, построенный на крыше 7-этажного дома, именовался виллой. Сказано громко - дело в том, что площадь этого двухъярусного пентхауса, некогда очень удобного для жизни, чуть меньше, чем у двухкомнатной квартиры в современном серийном доме. Однако с высоты открывались панорамные виды на тогда еще не ставшую многоэтажной Москву. Словом, дом можно, прибегая к современной риэлторской терминологии, назвать жилым комплексом класса «А» с развитой социальной инфраструктурой.

Самому Гинзбургу принадлежит еще одно здание - дом Госстраха на Малой Бронной улице. Он, кстати, тоже жилой. Однако существуют и постройки других архитекторов 1920-х годов с необычно устроенными квартирами. Сейчас такая недвижимость не котируется в обиходном режиме - это приобретение, что называется, на любителя, причем очень не бедного. Возможно, в обозримом будущем - по мере того, как станут рассеиваться последствия кризиса - в отечественных условиях найдутся инвесторы, готовые повторить опыт немецких инженеров, разработавших технологии лечения объектов эпохи конструктивизма и приспособивших их к требованиям современного городского жителя. Так что пусть конструктивистская недвижимость может иметь несколько ветхий облик - дешевле уникальное жилье от этого не станет.