Сергей Иванов: "Кризис все расставил на свои места"

Расскажите друзьям

Президент компании «Девелопмент-Юг» рассказывает о рынке недвижимости Краснодара

Столица Кубани производит впечатление курортного города - много солнца и частных малоэтажных домов, укрытых зеленью. Но постепенно Краснодар становится мегаполисом. Сюда приходит все больше федеральных игроков, хотя местные застройщики, похоже, не собираются им уступать. Об амбициях и возможностях последних «Ведомости» беседуют с Сергеем Ивановым, президентом компании «Девелопмент-Юг» - крупнейшим девелопером Краснодара.

Ваша компания объявила о диверсификации и расширении деятельности. Для проектирования вы создали совместное предприятие с китайцами. Почему с ними?


В первый раз я попал в Китай около четырех лет назад. Пекин не произвел на меня особого впечатления. Но потом мы посетили побережье, крупные города провинции, присмотрелись, и очень многие вещи стали удивлять и восхищать.

Впечатлили объемы строительства, темпы роста ВВП, уровня жизни в целом. Китайцы декларировали, что к 2020 г. средний класс составит 60% населения страны. Не по местным меркам, а по мировым. Застройка плановая, правильная, комплексная. Проекты - профессиональные. Выполнение - замечательное. И эти четыре года общения с китайцами многое дали нашей компании.

В Китае мы познакомились с одним замечательным человеком - пенсионер, жил в России, в совершенстве знает язык, - он организовал нам встречу с тремя разными шанхайскими архитектурными институтами. То, что мы увидели в Шанхае, нас поразило. В Китае более 15 000 проектных организаций. С двумя институтами мы попробовали поработать. С одним получилось быстро, другой, крупный, нам пришлось убеждать сотрудничать с нами.

А какие были проблемы? Ментальность другая?

Они очень осторожны. Вопрос не в деньгах, не во времени, они очень аккуратны в контактах. Здесь нужно было приложить много энергии, времени, сил. В конечном итоге мы совместно разработали проект. Поразила их колоссальная работоспособность - выработка как минимум в два раза выше, чем у российских архитекторов. Еще два замечательных качества - вариативность и оперативность. Мы заказываем проект, они в кратчайшие сроки готовят несколько вариантов - и все нравятся.

Мы уже более трех лет работаем с этим институтом. Объем работ постоянно возрастает. Осенью они предложили нам создать СП.

У вас с ними пять проектов или больше?

Пять уже в стадии реализации. В работе - больше десятка. И жилье, и офисы. Самое главное - в Китае, как нигде, развита комплексная застройка.

Понятно, много народу разместить на ограниченной территории.

Это нужно видеть. Жилые комплексы красивые, эффектные внешне и вместе с тем функциональные.

Ваша компания к комплексной застройке пришла недавно. До этого в основном вы занимались точечной?

Первый проект комплексной застройки - «Новый город» - мы начали в 2003 г.

«Новый город» - это 13 га? В Перми вы взяли 80 га. С чем связан такой рывок?

Здесь масса факторов. Несколько лет назад мы совместно с одной консалтинговой компанией попытались выработать стратегию развития. Получилось не сразу. Когда попытались положить ее на бумагу, поняли, что не готовы - и отложили на 6-8 месяцев. Потом вернулись и написали уже не на три года, как планировали, а на пять. На сегодняшний день у нас есть видение развития компании на 10-летний срок. Важные направления - значительное увеличение объемов строительства в Краснодаре и выход в другие регионы.

Экстенсивный путь развития?

Мы и в Краснодарском крае расширяемся. Но есть определенная емкость рынка.

И вы занимаете на нем 30%. Любой консультант скажет, что это много и плохо для компании.

Есть плюсы и минусы. Вот в чем минусы?

Если компания работает на одном рынке, у нее ограниченный круг потребления, нет стимула развиваться, внедрять инновации.

Совершенного ничего нет. Но и пределов совершенству нет, если переходить на штампы. Стремясь создавать качественный востребованный продукт, мы выстраиваем хорошие взаимоотношения с огромным количеством и структур, и людей. Мы всегда играем вдолгую. Постепенно мы пришли к тому, что только серьезная комплексная застройка может дать оптимальную цену, интересную среду обитания.

Оптимальную цену для кого? Вы продаете объекты на 5-10% выше рынка.

Мы же не сравниваем цены Краснодара c Екатеринбургом, Санкт-Петербургом - я Москву даже не беру! - с Сочи. Если сейчас затоваривания нет, есть спрос и мы понимаем, что он не удовлетворен, почему мы должны демпинговать? Почему наши коллеги продают дешевле, чем мы? Даже при одном качестве продукта? Потому что у нас есть бренд, репутация, есть доверие потребителя.

Сейчас в Краснодаре себестоимость строительства - 18 000 руб. за 1 кв. м?

Ошибаетесь. Например, в нашей компании существует программа - любой, кто проработал три года, имеет право купить квартиру по схеме «себестоимость + 10%». Мы подсчитали: если к этому прибавить налоги, то получается в среднем 36 000-37 000 руб. (средняя цена 1 кв. м по Краснодару - 55 000 руб. - «Ведомости»). 18 000 руб. - это в лучшем случае строительная себестоимость, без земли и без сетей.

А в Пермь почему вышли?

Мы понимаем: в следующем году здесь, в Краснодаре, мы можем достичь предела роста объемов. А это, в свою очередь, может привести к перенасыщению рынка. Мы внимательно следим за соответствием спроса предложению.

Мы поставили для себя задачу - выйти на объем 1 млн кв. м жилья (без учета коммерческих проектов). Половина - в Краснодарском крае, половина - в регионах. В декабре 2008 г. планируем выйти на площадку в Перми. Следующий город, который мы рассматриваем достаточно серьезно, - это Новосибирск. Там есть интересный проект - около 350 га.

Вы хотите взять все 350 га?

Нет, конечно. Проект будет реализован быстрее и эффективнее, если мы скооперируемся с другими девелоперами. Но с местными застройщиками иногда бывает сложно сотрудничать. В любом случае мы готовы к совместной работе и в Краснодаре, и в регионах.

В Краснодаре мы рассматриваем около 10 проектов комплексной застройки. Площадь участков - от 30 до 300 га. Это долгая программа, на десятилетия. Я считаю, что при реализации проекта на участке больше 50 га должна быть кооперация нескольких застройщиков.

Мы активно ездим не только по стране, но и по всему миру. У нас в стране, к сожалению, пока мало чему можно научиться. А мировой опыт нам интересен. Например, есть опыт комплексной застройки в Англии, Испании. Я хорошо знаю Испанию. У меня там дети учились, и я там много времени проводил. За неполных 14 лет испанцы решили вопрос жилья полностью - за счет комплексной застройки. Этим процессом у них управляет исполнительная власть, проводит конкурсы, выбирает застройщика. Он приглашает еще 2-3 фирмы, и по относительно простым и понятным правилам они строят. Есть понимание, что на себя берет власть, а что - инвестор.

А в Краснодаре нет такого понимания?

Это все на стадии разработки. Сейчас система несовершенна, но она по всей стране несовершенна. Каждый регион пытается в нее что-то привнести. Но я умеренный оптимист и думаю, что в ближайшие 1,5-2 года правила будут отработаны и будут приемлемы.

Ваша компания - полного цикла. Вы все предпочитаете делать сами? Компанию вы создавали, когда строительство не считалось перспективной отраслью.

Стройкомплекс в стране пережил серьезные трудности. Мы в прошлом году проводили анализ: 60% объема делаем собственными силами, остальное - при помощи подрядчиков.

В 1990-е гг. был кризис строительный. Сейчас - кризис финансовый. За последние 2-3 года в строительство пришло слишком много непрофессионалов. А кризис все расставил на свои места. Кризис - это нормально. С амбициозными целями и интуицией можно очень хорошо стартовать.

В «мирное время» неинтересно работать?

Надо всегда ставить большие, амбициозные, но реалистичные планы. Рост должен быть гармоничным. Ни один руководитель без посторонней помощи не сможет обеспечить быстрый бурный рост. Скажите кому-нибудь на Западе, что за последние годы прирост объемов у компании составляет 60-70% ежегодно, они не поверят. Ну на 5-10% - это нормально, более 10% - уже перебор. А в два раза? В два раза хорошо с нуля. Хорошая ситуация сейчас, она мне нравится - правила формируются. Главное, чтобы они были. Плохие или хорошие, без разницы, они все равно никогда не будут удовлетворять всех. Но они, первое, должны быть, второе - должны быть едиными для всех.

Мне кажется, что в Краснодаре сильно мнение: местные лучше знают рынок и сами кого хочешь научат. Нет такого?

Если бы мы работали только в этом регионе, я, может быть, так и рассуждал бы. Но нам уже интересно не только здесь - задачи должны быть более масштабными.

Есть десяток компаний-коллег, которые мне очень нравятся. Есть ряд питерских компаний, с которыми у нас хорошие отношения, мы друг у друга учимся. Есть компании, с которыми мы ведем переговоры и рассматриваем возможность сотрудничества в крупных проектах - в Краснодаре и в других регионах. Главное - у нас есть замечательные консультанты, преподаватели, которые с нами долго работают. Мы постоянно учимся и развиваемся.

Вы расширяете не только географию, но и сферы приложения интересов - проектирование, склады, логистика...

Пять лет назад мы создали свой проектный институт. Качество проектирования, которое на тот момент могли предложить краснодарские проектные организации, нас не устраивало, как и сроки проектирования. После того как мы создали институт, мы столкнулись с тем, что средняя выработка одного проектировщика - 2000 кв. м в год. И если мы понимаем, что наша задача - в течение пяти лет выйти на 1 млн кв. м жилья, то архитекторов надо не менее 500 человек. Проектирование - ключевой процесс в строительстве, от которого зависят все остальные.

Но архитектор хорош, когда 50% времени работает на вас, а 50% - на рынок. Тогда он растет.

Сейчас в Краснодаре есть два университета, которые готовят архитекторов. Они суммарно выпускают 40 или 50 человек в год. Выпуск академии в Ростове-на-Дону - чуть побольше. Наши архитекторы приобретают опыт, посещая разные страны (Америку, Канаду, Индию, Китай): они смотрят, учатся. Почему я пошел на СП с китайцами? Технологии - раз, проекты подходят - два, выработка огромная - три.

В Москве, Санкт-Петербурге выходят как-то из положения, а в регионах достаточно тяжелая ситуация с проектированием.

Выходят из положения: нанимают студентов - они проектируют, нанимают гастарбайтеров-таджиков - они строят.

Ну и что получается? Страна сейчас не бедная, большое количество людей хочет жить сегодня - иметь постоянную работу, высокий доход, хорошее жилье. Работу сейчас найти несложно. $2000-3000 тоже можно заработать легко, а вот с качественным жильем сложнее. Жилье надо создавать здесь и сейчас, мы не можем его импортировать. Возникает вопрос: кто будет его создавать? Строительная отрасль в постперестроечное время прошла через кризис, была невостребована и просто развалилась. Раньше она финансировалась только из бюджета. Не было денег - не было заказов. Развалилась система профтехобразования, в стране не готовят специалистов. Многие девелоперы вынуждены нанимать таджиков, турков, китайцев.

А у вас кто строит?

Сейчас численность компании - 3900 человек, ежемесячный прирост - около 100 человек. 95% сотрудников - это люди, которые живут в Краснодаре или в крае.

Зачастую приходят люди, которые хотят работать, но им не хватает квалификации. Для них мы разработали систему наставничества на строительных участках. К нам многие хотят попасть на работу. Потому что у нас высокие зарплаты, условия труда лучше, культура производства. Средняя зарплата по компании сегодня - 35 000 руб., у специалистов - от 40 000 до 80 000 руб.

Мы расшевелили рынок. И я этому искренне рад. Потому что у нас зарплата как составляющая себестоимости невелика: максимум - 20%. А во всем мире - от 40% до 60%. И у нас есть возможности роста зарплаты по отношению к выработке.

У вас другим бы поучиться.

Мы открыты для сотрудничества и обмена опытом. Проблемы кадров для нас нет - без ложной скромности. К концу следующего года численность работающих в компании только в Краснодаре будет около 6000 человек. Задача, которую мы ставим к концу 2012 г., - от 10 000 до 12 000 человек с учетом филиалов.

В Сочи не хотите?

Первый вопрос, который меня смущает, - транспортная доступность. Сейчас она несколько затруднена. В Сочи уже есть дефицит стройматериалов. Первое, что нужно сделать, - построить новую дорогу. Второе - нужно строить несколько грузовых портов. Другого выхода нет.

Значит, вы выбрали Пермь и Новосибирск. Но в последнем заявлено множество жилых проектов и насыщение должно произойти быстро.

Заявлено, но пока не реализовано. К тому же город-миллионник уровня Новосибирска нуждается в активной жилой и коммерческой застройке не меньше, чем, к примеру, Краснодар. Практика показывает, что далеко не все из заявленных проектов реализуются в установленные сроки в полном объеме.

Но вы тоже декларируете?

Конечно. Но за наши декларации мы отвечаем.

Полонский из Mirax тоже отвечает.

Я очень уважаю Сергея Полонского. Его компания - одна из немногих, которая действительно достойна, чтобы на нее равняться. Если у нас таких, как Полонский, было бы хотя бы десятка два, то мы через пять лет жили бы в совершенно другой стране! Но таких единицы.

В регионах он не очень работает.

Полонский отлично реализовал себя в Москве, а это было непросто. Дальше что-то нужно комментировать? Вообще, есть десяток компаний, на которые мы смотрим и сравниваем себя с ними. Мы не публичная компания, но открытая. Мы берем показатели и сравниваем.

И в чью пользу сравнение?

Мы неплохо выглядим. Нам нравится.

И все-таки про диверсификацию бизнеса расскажите.

70% нашего жилья - это квартиры для среднего класса. Остальное - более высокого уровня. Жилье для человека важнее, чем все остальное. Мы также занимаемся офисным строительством. Сейчас возводим в Краснодаре офисные центры класса А и гостиницу «5 звезд».

Складами вот решили заняться, логистикой. Проект Prologica Park.

Мы опять учимся. Привлекаем очень хороших консультантов. Прежде чем этим заняться, мы потратили на невидимую часть, наверное, года три.

Московские девелоперы тоже собираются в Краснодаре строить, заявлен проект логопарка Megalogix. Сколько город сможет съесть крупных объектов?

Объекты нужны на выездах из города. Мы изучаем грузопотоки. Привлекаем экспертов, они дают рекомендации. Сейчас в Краснодаре, за исключением нашего проекта, строящихся складских комплексов класса А нет. Емкость рынка сейчас велика - рынок на подъеме.

Интересно, что региональные застройщики хотят решить проблемы страны. Пермяки идут в Самару и Сочи, краснодарцы - в Пермь.

Это хорошо, когда присутствует конкуренция и кто-то дышит в затылок. Или мы будем развиваться, или нас попросту подвинут. Это бизнес. Но в этой ситуации может и должен происходить процесс кооперации.

Но при реализации проектов комплексного освоения территории нескольким инвесторам трудно договариваться.

Я считаю, что при комплексной застройке очень велика роль исполнительной власти. Она должна управлять процессом. Огромные объемы комплексных проектов все равно будут делиться на какие-то очереди. Но в процессе этой работы должно быть не более 3-4 участников, чтобы они могли договориться. До этого нужно определить правила, под ними подписаться. А исполнительная власть должна быть независимым арбитром и управлять процессом. Все очень просто. Ну по крайней мере мне так кажется. Компании, которые готовы так работать, есть.

А если власть решит управлять процессом в свою личную пользу?

Это не ко мне, это в прокуратуру. Я все, что «под столом», не обсуждаю, почему и чувствую себя комфортно в этой жизни. Во многих регионах исполнительная власть нормально управляет и будет управлять процессом.

Например, чтобы строить в регионе по 100 000 кв. м в год, мы должны создать там структуру численностью до 1500 человек. Мы создаем рабочие места, платим высокую зарплату, все налоги. От этого ведь выигрывают все.

Наталья Самарина
Ведомости, 07.07.2008, №123 (2145)


Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.


Telegram канал @rusbase