Складская недвижимость

характеризовался продолжающимся ростом спроса на рынке складской недвижимости Московского региона.  Мы отмечали увеличение доли запросов на площади свыше 10 000 кв. м и активизацию логистических компаний. По итогам I полугодия объемы поглощения превысили площадь введенных в эксплуатацию складских комплексов. Это привело к дальнейшему сокращению доли свободных помещений до 4,4% на рынке в целом. При этом в классе А уровень вакантных площадей составил 2,2%, в классе В - 10,3%. Таким образом, по итогам I квартала 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню. Снижение уровня вакантных помещений обусловило рост арендных ставок на складском рынке Московского региона. К концу I полугодия 2011 г. средние ставки аренды в классе А составили $130/кв. м/год, в классе В - $115/кв. м/год.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Во II квартале 2011 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию примерно 160 000 кв. м складских площадей классов А и В. По итогам I полугодия общий объем складской недвижимости достиг 7,36 млн. кв. м, из которых 72% относятся к классу А и 28% - к классу В. Во II полугодии 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 400 000 кв. м качественных складских помещений. Таким образом, общий объем нового строительства на складском рынке Московского региона в 2011 г. может превысить 600 000 кв. м, если часть из них не будет перенесена на следующий год.

График 1. ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КЛАССЫ А И В

 

 

Источник: Colliers International

СПРОС

Во II квартале 2011 г. поглощение на складском рынке Московского региона составило примерно 330 000 кв. м. Это на 25% больше, чем во II квартале 2010 г. В I полугодии 2011 г. произошли изменения в структуре спроса. Если в 2010 г. превалирующая доля запросов приходилась на торговых операторов и компании, работающие на рынке товаров повседневного спроса, то в 2011 г. мы отмечали активизацию логистических компаний. По итогам I полугодия 2011 г. их доля в общем объеме запросов на рынке складских помещений Московского региона составила 27%. Активизация логистических компаний свидетельствует об увеличении спроса на складские помещения и о том, что участники рынка позитивно смотрят на перспективы его развития.


График 2. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА* ПО ПРОФИЛЯМ АРЕНДАТОРОВ
                  В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ


  График 3. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА ПО ЗАПРАШИВАЕМЫМ ПЛОЩАДЯМ

                  В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

  Во II квартале 2011 г. мы отмечали снижение доли запросов на складские площади до 3 000 кв. м и увеличение доли запросов на помещения свыше 10 000 кв. м. В I полугодии 2011 г. доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составила 22%. Для сравнения: в I полугодии 2010 г.  больше половины запросов приходилось на помещения менее 3 000 кв. м, а доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составляла 14%.

 

Источник: Colliers International

 

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ И СТАВКИ АРЕНДЫ

Превышение объемов поглощения над объемами нового строительства на рынке складской недвижимости Московского региона способствовали дальнейшему сокращению доли свободных площадей. По итогам I полугодия 2011 г. уровень вакантных помещений снизился до 4,4% на рынке в целом, при этом в классе А он составил 2,2%, в классе В - 10,3%. Таким образом, во II квартале 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню.

График 4. УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

График 5. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ И ДОЛИ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ ПОДМОСКОВЬЯ

Основной объем складских помещений класса А сосредоточен в южном и северо-западном направлении Московской области: 38% и 22% соответственно. Доля складских комплексов класса А на других направлениях Подмосковья существенно меньше и не превышает 13%. Основной объем складских помещений класса В находится на юго-востоке Московской области (28%). Второе и третье место по объемам складских комплексов класса В занимают юг и северо-запад Подмосковья: 23% и 14% соответственно. Таким образом, основное развитие рынка качественной складской недвижимости в Московской области ведется в направлениях размещения крупнейших аэропортов - Домодедово и Шереметьево.

Доля вакантных площадей в классе А не превышает 5% по разных направлениям. Причем на юге Подмосковья, где расположено больше всего складских комплексов класса А, уровень вакантных помещений составляет 3,3%. А на северо-западе - направлении, которое занимает второе место по объемам складской недвижимости класса А в Московское области, доля свободных площадей находится на уровне 1,1%. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на складские помещения класса А в Подмосковье. Данный фактор в совокупности с небольшими объемами нового строительства в сравнении с предыдущими годами может привести к возникновению дефицита качественной складской недвижимости в Московской области уже к концу 2011 г.

Доля свободных площадей в классе В существенно выше и по отдельным направлениям варьируется от 4,7% до 31%. Исключение составляют север и северо-восток Подмосковья, где уровень вакантных помещений класса В меньше 1%. Примечательно, что максимальная доля свободных площадей характерна для направлений с небольшими объемами складской недвижимости класса В - юго-запада, запада и востока. На юге, юго-востоке и северо-западе Московской области, где сосредоточено больше всего складских комплексов класса В, уровень вакантных помещений составляет 4,7%, 9,6% и 11,7% соответственно. Таким образом, наиболее развитые с точки зрения складской недвижимости класса В направления Подмосковья являются и наиболее востребованными со стороны арендаторов.

По состоянию на I полугодие 2011 г. основной объем качественной складской недвижимости в Московской области сосредоточен в радиусе 30 км от МКАД: класс А - 84%, класс В - 91%. Примечательно, что в отличие от складских помещений класса В, основной объем которых сосредоточен в радиусе 7,5 км от МКАД (34%), максимальная доля складских комплексов класса А расположена в 7,6-15 км от Москвы (39%). Объем складских помещений в 15,1-30 км от МКАД в классах А и В примерно одинаков - по 26-27% от общей площади складских комплексов соответствующего класса.

Уровень вакантных площадей в классе А не превышает 5,5% на разной удаленности от Москвы. В классе В доля свободных помещений в 30-километровой зоне от МКАД существенно ниже, чем за 30-м километром от Москвы. В частности, уровень вакантных площадей класса В в радиусе 30 км от столицы варьируется от 5,3% до 10,8%, а за 30-м километром от МКАД - от 14,2% до 29,7%. Это свидетельствует о том, что наибольшим спросом на рынке качественной складской недвижимости Подмосковья пользуются комплексы, расположенные в пределах 30 км от Москвы. Это относится и к классу А, и к классу В.

График 6. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ И ДОЛИ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО РАССТОЯНИЮ ОТ МКАД

Сокращение доли вакантных площадей обусловило рост арендных ставок на складском рынке Московского региона. К концу I полугодия 2011 г. средние ставки аренды в классе А составили $130/кв. м/год, в классе В - $115/кв. м/год.

 ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ

• § II квартал 2011 г. характеризовался рядом крупных сделок в сегменте складской недвижимости:

- группа компаний «Энергомаш» приобрела здание площадью 8 000 кв. м в складском комплексе класса А Springs Park, расположенном в 16 км от МКАД по Егорьевскому шоссе;

- фонд Hines Global REIT приобрел складской комплекс площадью 75 000 кв. м в Химках, ориентировочная стоимость сделки - $80 млн.;

- индустриальный парк «Южные врата», включающий 76 550 кв. м действующих складских помещений и участок 88 га под строительство 440 000 кв. м складов, был продан компанией Grove International Partners пулу инвесторов, представленному чешским инвестфондом PPF, миноритарным акционером «Южных ворот» и гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом и его партнерами; сумма сделки оценивается в $90 млн.
 

• В 2011 г. британская компания Raven Russia намерена инвестировать около $40 млн. в строительство второй фазы логопарка «Климовск» площадью 55 000 кв. м (Варшавское ш., 21 км от МКАД); кроме того, компания получила кредит в размере примерно $30 млн. на складской проект класса А в городе Лобня.
• ПЛК «Северное Домодедово» планирует строительство третьей очереди производственно-логистического комплекса, площадь которой составит около 300 000 кв. м; начало строительства запланировано на весну 2012 г.; общий объем инвестиций в проект оценивается в $250-270 млн.
• Среднерусский банк Сбербанка России и ООО «МЛП-Подольск» заключили договор об открытии кредитной линии с лимитом $143,8 млн. на строительство второй очереди логистического комплекса класса А «МЛП-Подольск» (Симферопольское ш., 14 км от МКАД).
• PNK Group заявила о намерении продать логистический парк «PNK-Чехов» (около 400 000 кв. м) с целью финансирования строительства проектов в Ленинградской и Новосибирской областях (суммарная площадь - 335 000 кв. м).

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

• Снижение доли вакантных площадей в складских комплексах класса А до 2,2% в I полугодии 2011 г. на фоне увеличивающегося спроса позволяет прогнозировать к концу года дефицит предложения в этом сегменте.
• Отток спроса на складскую недвижимость класса В и уменьшение уровня вакантных помещений в этом сегменте.
• Повышенные темпы роста арендных ставок в складских комплексах класса А на фоне дефицита предложения.
• Более умеренные темпы роста ставок аренды на складские помещения класса В.
• Увеличение спроса на строящиеся складские проекты класса А на фоне дефицита предложения готовых площадей.
• Повышение инвестиционной активности на складском рынке, обусловленное превышением спроса над предложением и ростом арендных ставок.
• В среднесрочной перспективе - выход на рынок новых проектов и постепенное увеличение объемов строительства.

Colliers International