Играем по-крупному: куда вложить 50 млн рублей

Содержание:

• Квартиры
• Апартаменты
• Стрит-ритейл
• Готовый арендный бизнес
• Склады
• Паевые инвестиционные фонды
• Офисы в бизнес-центрах
• Сделаем выводы

По данным Банка России, объем сбережений россиян на банковских депозитах с начала года вырос до 48 трлн рублей. Прочие виды инвестиций интересуют население значительно меньше. По нашим оценкам, за 5 месяцев 2024 года россияне вложили в строящуюся и вторичную жилую недвижимость примерно 2,5-3 трлн рублей, а в крупные объекты коммерческой недвижимости — всего 0,2 трлн рублей.

Граждане выбирают депозиты их-за высоких ставок по сберегательным продуктам. Согласно расчетам Банка России, во второй декаде мая максимальная средняя ставка в топ-10 банков составила 14,95% годовых.

По непреложному закону рынка, высокая доходность имеет обратную сторону в виде повышенного риска. В случае с депозитами такой риск — инфляция. Рассмотрим альтернативные методы инвестиций, которые лучше защищены от инфляции и подходят для долгосрочных вложений.

Квартиры

Российская жилая недвижимость традиционно пользуется популярностью у частных инвесторов. «Однушка у метро под аренду» становится первым шагом к инвестированию в недвижимость для большинства людей. Плюсами жилой недвижимости являются ее привычность и интуитивная понятность для инвестора, а также высокая ликвидность.

В предыдущие годы этот недостаток частично компенсировался ростом стоимости квадратного метра, но постепенное сворачивание льготной ипотеки ведет к стагнации цен. В ближайшие годы на существенный прирост капитализации рассчитывать не стоит.

Еще один риск для инвесторов в жилую недвижимость связан с налогообложением. Сегодня имущественный налог на жилые квартиры в России откровенно льготный — всего лишь 0,1% от кадастровой стоимости. Для сравнения, налог на коммерческую недвижимость составляет от 0,5-2,2% от стоимости. На мой взгляд, со временем законодатели могут исправить этот перекос и обложить повышенным налогом владельцев нескольких квартир.

Наконец, проблемой жилой недвижимости является масштабирование инвестиций: управлять двумя-тремя квартирами в свободное от основной работы время еще возможно, а вот пятью и более уже проблематично.

Апартаменты

Апартаменты можно считать относительно удачной попыткой совместить плюсы жилой и коммерческой недвижимости. От жилой они взяли низкий входной чек, интуитивную понятность и высокую (хотя и ниже, чем в квартирах) ликвидность. От коммерческой позаимствовали возможности делегировать управление и высокую доходность за счет посуточной сдачи.

По закону сохранения баланса, не обошлось и без минусов — высокие налоги и высокий износ помещения при посуточной сдаче. Кроме того, рост цен на новостройки в последние годы сказался и на апартаментах. По нашим оценкам, реальная доходность этого сегмента сейчас составляет около 6-7% годовых.

Стрит-ритейл

В попытке диверсифицировать свои вложения инвесторы покупают коммерческие помещения на первых этажах жилых зданий. Более капиталоемкий по сравнению с жильем сегмент считается и более доходным. Хотя в последние годы с этим можно поспорить.

Кроме того, этот сегмент чувствителен к таким факторам, как планировка, трафик и конкуренция. Поэтому непрофильные инвесторы могут легко ошибиться и купить низкодоходное либо неликвидное помещение.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

На российском рынке под готовым арендным бизнесом понимают в основном торговые помещения с заключившим договор арендатором. В последнее время этот же термин используют и в отношении офисных, гостиничных и даже складских объектов.

Как и в обычном стрит-ритейле, инвестору необходимо оценивать технические характеристики помещения на случай поиска нового арендатора. Но этот сегмент лучше защищен от рисков неликвидности, так как прежде заключенный договор аренды доказывает, что помещение привлекательно для предпринимателей.

По нашим оценкам, среднерыночная доходность таких инвестиций сегодня составляет 8-10%. Отмечу, что уникальным преимуществом торговых ГАБов является привязка арендной платы к торговому обороту. Такой инструмент обеспечивает защиту от инфляции.

По теме. Где купить готовый бизнес: 18 площадок

Склады

Бум складской недвижимости начался во времена ковида, но по-настоящему реализовался в 2023 году, когда арендные ставки выросли за год более чем на 50%. Несмотря на то, что выросли и цены на объекты, сегодня все еще реально купить склад класса А с доходностью, по нашим подсчетам, 11-12% годовых.

На мой взгляд, склад — практически идеальный объект для инвестиций с учетом долгосрочных договоров с безусловной индексацией, полного покрытия арендатором эксплуатационных и коммунальных расходов, высокой вероятности роста цен и арендных ставок.

Единственным недостатком этого сегмента является высокий входной порог. Стоимость большинства объектов начинается от 1 млрд рублей, а наиболее распространенный чек составляет 3-5 млрд рублей.

Паевые инвестиционные фонды

В попытке повысить ликвидность крупных объектов (в первую очередь складских и торговых) и привлечь на этот рынок частных инвесторов создаются различные формы коллективных инвестиций. Некоторые из них функционируют как акционерные общества, но наиболее распространена форма паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Если цена объекта недвижимости растет, они также получают доход за счет роста стоимости своей доли.

По нашим оценкам, доходность такой формы инвестиций составляет около 10-11% годовых. Несмотря на свои плюсы, коллективные инвестиции не распространены среди российских инвесторов. Практика показывает, что они не воспринимают бумажную недвижимость как полноценный эквивалент бетонной.

Офисы в бизнес-центрах

Встроенные офисные помещения в жилых домах не пользуются особым спросом ни у арендаторов, ни у инвесторов. А вот покупка офисов в бизнес-центрах стала одним из хитов последних лет.

По нашим данным, общая площадь выкупленных в Москве за 2023 год офисов превысила 500 000 кв. метров. Это стало историческим рекордом. Примерно по 50% этих площадей приобрели компании под собственное использование и инвесторы. В первом квартале 2024 года в Москве площадь купленных офисов в готовых объектах составила 72 700 кв. метров, а в строящихся — 39 800 кв. метров.

Интерес девелоперов вырос на фоне повышения ключевой ставки. По нашим прогнозам, около половины офисных помещений, чей ввод запланирован на конец 2024 года, выставят на продажу. Цена продажи в сегменте офисной недвижимости, согласно нашим оценкам, выросла за последний год на 30%.

Спрос со стороны рантье поддерживает рост ставок аренды. На мой взгляд, эта динамика сохранится и в 2025-2026 годы, так как потребности рынка значительно превышают возможности девелоперов по новому строительству. Эти возможности ограничивает многие факторы, в том числе не раз упомянутая высокая ключевая ставка ЦБ. Ее снижение позволит увеличить ввод площадей, но вряд ли решит проблему дисбаланса целиком. Поэтому рост стоимости аренды продолжится, хотя, думаю, его темпы могут сократиться.

Плюсы офисов в бизнес-центрах во многом аналогичны преимуществам ГАБов: высокая капиталоемкость, сравнительная легкость управления, возможность делегировать эксплуатацию. По нашим оценкам, с учетом затрат на отделку, простоя во время поисков арендатора и расходов на эксплуатацию реальная доходность в сегменте составляет 6-7%.

Сделаем выводы

Каждый инвестор самостоятельно принимает инвестиционные решения с учетом своей уникальной ситуации, целей, возможностей и ограничений. Тем не менее вложения в готовый арендный бизнес и склады при прочих равных кажутся мне наиболее привлекательными видами инвестиций.