Ипотечный кризис в Уфе возможен?

 
"Деловой понедельник" с Сетью Агентств Недвижимости "Эксперт".

17 сентября 2007 года, в 19-30 по уфимскому времени, по телеканалу "Вся Уфа" вышел очередной выпуск информационно-аналитической программы "Деловой понедельник". Тема передачи - рынок недвижимости, его тенденции в настоящее время и возможность ипотечного кризиса в России.

В настоящее время всех волнует вопрос, что же будет происходить дальше с ценами на недвижимость, каковы перспективы развития ипотеки, каковы перспективы строительства нового жилья в Уфе.

На эти и другие вопросы телекомпании и зрителям ответили участники программы.
В программе принимала участие исполнительный директор крупнейшей компании на рынке недвижимости региона  - Сети Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ", Андреева Елена Ярославовна.

Основной вопрос, который интересует сейчас всех, и послужил основой телепрограммы - что происходит на рынке недвижимости и его основных сегментах, каких изменений стоит ждать, есть ли вероятность роста цен такими темпами, как это было в прошлом году?

Вот как прокомментировала ситуацию на рынке Андреева Е.Я.: 

Ситуация.  Рост спроса, который мы наблюдали в августе - краткосрочен, это сезонная тенденция, она сопровождается, как правило и ростом предложения после летних отпусков. Спрос на строящееся жилье в первом полугодии этого года происходил прежде всего из-за того, что общий уровень цен на недвижимость высок, а строящееся жилье все-таки дешевле. Можно взять кредит под залог имеющегося жилья и приобрести строящееся.Помимо этого, достаточно обширно предложение строящихся домов различных категорий, у покупателей есть выбор.
Летом, до августа, как правило, снижается покупательная активность на рынке недвижимости. Также снижается и предложение, так как многие, прежде чем купить, продают. В сентябре же начинается новый деловой год и это проявляется в повышении общей деловой активности, в том числе и по сделкам с недвижимостью.

Помимо этого, на нашем рынке большую роль играют так называемые потребительские ожидания. Помимо того, что рынок и так несколько запаздывает своей ценовой реакцией, ожидания людей сильно влияют на его динамику. В этом году особенно.

Рост цен на недвижимость. Мы не ждем устойчивой тенденции роста цен до весны.

По данным отдела Первичного Жилья агентства "ЭКСПЕРТ" на Проспекте Октября,11, цены на строящееся жилье могут вырасти, так как застройщики периодически все равно повышают цены из-за повышения себестоимости строительства, происходит объективный рост цен на стройматериалы(монополизм производителей) и энергоносители.

Вторичное жилье ожидает "ценовая пила" рынка до конца года  Осенью увеличивается и предложение и спрос, к праздникам активность рынка несколько спадет, после произойдет некоторое оживление спроса, под Новый Год, скорее всего, активность спадет снова, так как люди планируют много покупок.

С весны возможен рост, не слишком сильный, не намного больше темпов инфляции, после выборов ( здесь мы говорим о политических ожиданиях населения), а также потому, что отложенный спрос никуда не девался, покупательная способность постепенно накапливается.
Что касается цен вообще, то реальные сделки сейчас происходят на 6-8 и иногда даже 10% ниже заявляемой цены. Влияет и ипотека. Если произойдет ужесточение политики банков, то цены на недвижимость могут немного поползти вниз в краткосрочной перспективе.
Помимо основной проблемы, волнующей всех, вырастут ли цены, ходят разговоры, что в риэлторском бизнесе застой и затишье, нет сделок, риэлторы сидят без работы. Так ли это?

Андреева Е.Я: "Затишье или застой" Я бы назвала эту ситуацию скорее временным балансом, равновесием ожиданий, покупательной способности и возможностей рынка. Цены на недвижимость вошли в ценовой коридор вокруг "психологического" уровня в 50 тыс.руб. плюсминус 2% за квадратный метр и будут оставаться в нем при прочих равных условиях до весны.

Отложенный спрос накапливается и его потенциал очень высок. Он никуда не девается и ждет достижения собственной платежеспособности, что происходит постепенно. Поэтому периодически, в моменты естественного повышения активности рынка( например,август) этот спрос "выстреливает". Поведенческое настроение большинства покупателей полностью формирует рынок недвижимости. Конечно,  в нашем бизнесе сделки есть, люди все равно решают свои насущные проблемы, улучшить жилищные условия хочется многим, иметь хорошую квартиру - признак статуса для многих. Примерно 1 раз в 5 лет меняется образ так называемой "достойной квартиры". Люди стремятся к лучшему. Также сейчас популярно загородное жилье.

Ипотека сейчас является серьезным государственным механизмом, позволяющим многим гражданам улучшить свои жизненные условия. Какова доля сделок с участием ипотеки в общем количестве сделок сети "Эксперт"?

Андреева Е.Я.: Ипотека. Количество сделок по ипотеке по вторичному жилью - 80% со средним соотношением кредит-залог 50%, строящееся жилье - ипотека не более 10% из-за аккредитаций застройщиков в банках, без чего ипотека на строящееся жилье невозможна, по другим сегментам ипотеки почти нет. Предложений банков очень много, они очень разнообразны и имеют массу преимуществ.

Ипотечный кризис в США волнует сейчас многих. И в первую очередь возникает вопрос, стоит ли ждать его повторения у нас?
 
Андреева Е.Я. : Ипотечный кризис маловероятен, так как причины кризиса в США  иные (плавающая  ставка по кредиту, которая резко повысилась в какой-то момент, из-за чего ещемесячный платеж по ипотеке резко вырос; другая процедура андеррайтинга, проверки платежеспособности и кредитной истории клиента; большая доля экспресс-ипотеки, чего у нас практически нет; иной рынок).
Единственное, что может коснуться нас, это движения курса доллара и все вытекающие последствия, и сокращение предложения ипотеки, так как финансирование некоторых банков европейскими может сократиться.

В этом случае из-за ограничения возможностей ипотеки, повторюсь, могут несколько снизится цены на недвижимость.
Банки не разорятся из-за диверсификации деятельности. Например, с начала года мы видим бум автокредитования. Помимо этого, из-за невыгодности  краткосрочных инвестиций в недвижимость, увеличивается число депозитов граждан, а это - средства банков для выдачи тех же ипотечных кредитов  Неплатежей по ипотеке у нас в Уфе, со слов многих банков, очень мало . В худшем случае банки просто несколько ужесточат процедуру андеррайтинга.

Шумиха, раздуваемая вокруг ипотечного кризиса в США, пока только приводит к появлению необоснованных страхов и паники не информированного населения. Подумайте сами, чего стоит бояться плательщику ипотечного кредита, если сумма платежа фиксирована, и он продолжает радостно жить в новой квартире. И чего бояться потенциальному покупателю, если ипотечный кризис чисто теоретически может привести только к СНИЖЕНИЮ цен на недвижимость!

Подведем итог. Чего ждать нам в ближайшей перспективе от рынка недвижимости?

Андреева Е.Я.: Осень, зима - небольшие колебания цен, из недельных тенденций которых не стоит делать громких  выводов. К марту-апрелю может накопиться платежеспособный  спрос, но сильного роста цен не будет, т.к. покупательная способность будет нарастать постепенно. Примерно, чуть больше темпов инфляции. Рост цен весной может сгладить поведение операторов ипотеки ( снижение ставок, интересные программы банков, так как конкуренция большая). Если же предложения операторов ипотеки сократятся, то это может повлиять на цены только в сторону понижения. Инвесторы в недвижимость тоже активизируются не сразу. 

Люди  в Уфе вместо квартир покупают автомобили. Кредитование авто увеличилось за 2007 год на 170%. Это спрос рано или поздно насытится ( ведь машину принято менять не чаще раза в 2-3 года), затем снова свободные деньги потекут в инвестиции в недвижимость, люди снова начнут улучшать жилищные условия.

Появятся новые качественные предложения, например, коттеджные поселки с инфраструктурой, новые микрорайоны. Рынок активизируется, но, при примерном сохранении настоящих макроэкономических условий, критических скачков цен не будет. Соответственно, и критических обвалов.

[email protected]   

Елена Андреева