Ипотека: Как уменьшить выплаты по ипотечному кредиту?

1. Уясните суть идеи рефинансирования

Услуга по рефинансированию кредитов становится все более популярной

Идея рефинансирования кредита проста. Вы просто сравниваете ставки по ипотеке и перекредитовываетесь в банке, где ставка пониже.  

Получение нового кредита под имеющийся объект недвижимости на более выгодных условиях называется рефинансированием. 

Процедура перекредитования предполагает: увеличение / уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение валюты платежа, сокращение срока расчета по кредиту.

В процессе рефинансирования действующий кредит погашается с помощью нового кредита. В результате этого происходит смена банков, а Вы продолжаете осуществлять свои платежи, но с более низкой процентной ставкой.

В большинстве ситуаций перекредитование выгодно. Ведь совсем недавно ипотечные ставки были 11-12 процентов, сегодня же кредит можно рефинансировать по ставке 9,75 процента (данные на октябрь 2007 года).

Помните, что максимальный эффект достигается при большом сроке до окончания погашения кредита и при существенной (более 1%) разнице в процентной ставке между имеющимся кредитом и тем, что у вас может быть.

Обращаться за рефинансированием стоит, если с момента получения ипотеки прошло несколько лет. Раньше не имеет смысла. По оценке банкиров, чем «моложе» кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования. Ипотечный заемщик с кредитом 1,5-3-летней давности может сэкономить порядка трети своих изначально предполагавшихся расходов на выплату процентов по кредиту.

Кроме того, благодаря значительному росту цен на рынке недвижимости, российские заемщики под свои ипотечные квартиры, купленные год-два назад, могут получить деньги по низкой ставке на новые инвестиции.


2. Подсчитайте, сколько вам удастся сэкономить

Выгодна именно вам услуга по рефинансированию кредита или нет, можно проверить, подсчитав, какую экономию вы при этом получите.

Для этого:

● рассчитайте возможную экономию и расходы по организации рефинансирования. Это позволит вам понять, есть ли необходимость в такой сложной процедуре. Для наглядности постройте свой график погашения процентов и тела кредита (смотри пример 1 в доп.материале);
● не забудьте про суммы вычетов, предоставляемых государством;

Самостоятельно произвести расчеты и построить график платежей трудно. Лучше обратиться к квалифицированному специалисту - ипотечному брокеру. Так  называются специализированные фирмы, занимающиеся подбором выгодных для заемщика кредитных программ (смотри пункт 6).

Необходимо учесть, что при рефинансировании заемщик, несет такие же накладные расходы, что и при первичном получении кредита: это и комиссия за предоставление кредита, и комиссия за рефинансирование кредита, и плата за работу независимого оценщика и нотариуса по их собственным тарифам.

Зачастую итоговая экономия по окончании процедуры рефинансирования с лихвой оправдывает все издержки.

Большинство банков рефинансирует на сумму до 70-80% от оценочной стоимости жилья. Для тех, кто сейчас рефинансирует ипотечные кредиты одно-двухгодичной давности, есть дополнительное преимущество: с учетом роста цен на жилую недвижимость сейчас под залог той же квартиры можно взять в кредит сумму, большую, нежели та, что была первоначально. Таким образом, с помощью рефинансирования появляется возможность решить и другие финансовые вопросы, например, сделать ремонт в квартире или купить дачный участок.


3. Не прогадайте на налоговом вычете при рефинансировании

Оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. Поэтому остановимся на этом подробнее.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 млн руб.

Таким образом, государство поддерживает покупателей квартир - дает возможность получить обратно максимальную сумму 130 тыс. руб уплаченного подоходного налога.

Для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена 1 млн. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета. Получить необходимую информацию о том, как оформить дополнительную льготу можно в налоговой инспекции. Лучше не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Ведь именно в первые годы пользования кредита вы платите больше всего процентов.

Отметим, что в случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья.

Как утверждают специалисты, есть пара способов обойти это препятствие. Одно из них - это подача заявления на получение вычета, сразу после оформления квартиры в собственность, так как в тот момент вы еще платите процентные ставки.

Через некоторое время, после того как будут оформлены документы на получение налогового вычета, можете заключить договор на рефинансирование.


4. Получите четкое представление, к кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит

Нужно учитывать, что список банков, реально предоставляющих услугу рефинансирования, невелик. На сегодняшний день (октябрь 2007) в него входят: Альфа-Банк, Райффайзенбанк Австрия, ВТБ 24, Кит Финанс, Банк Москвы, Международный Московский Банк, Абсолют Банк.

Самым оптимальным вариантом с точки зрения дополнительных затрат является перекредитование в том же банке, где вы брали свой первый заем. В практике нередки ситуации, когда изначально банк-кредитор отказывается снизить ставку. Иногда банки все-таки идут навстречу клиенту. Но чаще банк приходится менять.

Банкам выгодно привлекать чужих клиентов: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения уже проверенных заемщиков, с хорошей кредитной историей.

Срок рассмотрения заявления на рефинансирование ипотеки обычно не превышает двух-трех дней.

Воспользоваться рефинансированием ипотеки может любой гражданин, имеющий кредит в другом банке не менее 6 месяцев и положительную платежную дисциплину по нему.  

Если вы задерживали выплаты предыдущему банк, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование.


5. Постарайтесь выбрать наиболее профессионального кредитного брокера

Ипотечный (кредитный) брокер - компания, занимающаяся подбором наиболее выгодного варианта кредита для клиента. Работает с несколькими банками одновременно.

Чтобы среди множества присутствующих на рынке ипотечных брокеров выбрать наиболее профессионального, нужно собрать все имеющиеся сведения о нем. На сайте самой компании можно посмотреть подробные данные об итогах ее работы. Показатели качества - это норма одобрения заявок на кредиты, норма одобрения по суммам кредитов, количество клиентов, ставших собственниками, портфель одобренных кредитов, сумма по сделкам с недвижимостью.

У брокеров стоит поинтересоваться, с каким количеством банков они работают. Чем их больше, тем выше степень надежности и более широк выбор программ для заемщика. Кроме того, никто не мешает вам позвонить в банки и узнать мнение об этой компании. Также заранее уточните, за какой срок заемщик получит одобрение в выбранном банке. Эти условия стоит заранее предусмотреть в договоре.

Комиссия ипотечного брокера составляет от 5000 руб. до 2,5% от суммы нового кредита.


6. Разберитесь с оформлением страховки. 

При получении ипотечного кредита необходимо оформить страховку.

Вы можете подобрать новый банк, не меняя страховую компанию. Если же вам придется поменять страховую компанию, то это произойдет не ранее срока окончания страхового периода действующего страхового договора.

Ниже приведена таблица со списком банков, предоставляющих услугу перекредитования, и их страховые компании-партнеры (данные на октябрь 2007 года).




Источники: http://www.7budget.ru/, http://oremont.ru/, http://law.rambler.ru/, http://www.klerk.ru/, http://www.ipoteka-prosto.net/, http://vipoteku.ru