Jones Lang LaSalle. Инвестиции в европейскую торговую недвижимость

Объем инвестиций за 3 квартал - традиционно считающийся самым тихим инвестиционным периодом - остался на уровне 2 квартала с показателем 5 миллиардов евро. Десять сделок, объем которых был не менее 100 миллионов евро, были подписаны в 3 квартале. Наиболее значительная из них - приобретение компанией Unibail-Rodamco семи торговых центров Simon Ivanhoe в Польше и Франции за общую сумму в 715 миллионов евро.

На Великобританию, Германию, и, что примечательно, Польшу пришлось 80% от общего объема инвестиций за 3 квартал (4 миллиарда евро). В Польше отмечался активный спрос на торговую недвижимость на протяжении всего 2010, однако несколько сделок так и не оказалось завершено в первом полугодии. Тем не менее, в 3 квартале Польша вырвалась на третье место после Германии благодаря приобретениям компанией Unibail-Rodamco в Варшаве.

Агата Секула (Agata Sekula), Глава отдела инвестиционных рынков Центральной и Восточной Европы, Jones Lang LaSalle, прокомментировала: «Благоприятные макроэкономические условия в Польше и положительные торговые показатели (рост на 6,6% в августе 2010 по сравнению с 2009) способствовали значительному росту интереса инвесторов к высококачественным торговым центрам Варшавы и региональных городов Польши. При этом время, уходящее на заключение сделки, значительно увеличилось, так как инвесторы очень тщательно стали относиться к процедурам проверки собственности и к процессу due diligence. Хотя в 2010 было закрыто всего несколько инвестиционных сделок, включая важную сделку по приобретению компанией Unibail-Rodamco торгового центра «Аркадия» в Варшаве, а также торгового центра Warszawa Wilenska у компании Simon Ivanhoe, есть еще несколько важных сделок, которые на данный момент находятся на финальных стадиях переговоров, и должны быть подписаны до конца года или в 1 квартале 2011».

В Германии по-прежнему отмечается повышенный интерес со стороны международных игроков, что благоприятно воздействует на и без того уже сильные показатели местного рынка. Все это привело к дополнительному снижению ставок капитализации в третьем квартале 2010. Увеличивающаяся доступность финансирования и улучшение экономических показателей продолжают способствовать увеличению спроса со стороны инвесторов. В 3 квартале объем подписанных сделок превысил 700 миллионов евро; среди них - продажа торговым оператором Aldi компаниям Allianz Real Estate и MGPA двух портфелей недвижимости с последующей арендой за более чем 260 миллионов евро.

В Великобритании также был отмечен значительный рост объема сделок в 3 квартале; однако этому в большей мере способствовала продажа помещений с последующей арендой компанией Tesco за 1,15 миллиардов евро. Без учета этой сделки рынок Великобритании остался на прежнем уровне; объем инвестиций за каждый квартал составил примерно 1,4 миллиарда евро. В 3 квартале в Великобритании были проданы семь торговых центров; среди них - лондонский Stratford Center, проданный компанией Land Securities компании Catalyst European Property Fund более чем за 100 миллионов евро.

Дэвид Рейвенс (David Raven), Глава отдела инвестиций в торговые центры Великобритании, Jones Lang LaSalle, сказал: «Большая часть площадей, которая продавалась в 2010 году, ниже по качеству чем то, что продавалось в 2009, когда осуществлялось большое количество сделок с высокочественной недвижимостью. То, что помещения относительно более низкого качества успешно продаются, свидетельствует об улучшении в настроениях покупателей. Ожидается, что эта тенденция продолжится в краткосрочной перспективе, так как предложение высококачественных площадей будет ограниченным в ближайшее время. Это, скорее всего, будет означать, что минимальные ставки доходности останутся на прежнем уровне, а в некоторых случаях могут еще сократиться».

Рейвен продолжил: «Инвесторы с большой долей долговых обязательств, в частности Оппортунистские фонды стали в этом году встречаться чаще, и скорее всего, будут диктовать инвестиционную активность в последнем квартале 2010 и в 1 квартале 2011 года, если банки продолжат выделять им кредиты. Этот тип покупателей приобретет особое значение для большинства помещений второго эшелона, которые в ближайшем будущем выйдут на рынок».

Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, добавила: «В России мы тоже отмечаем рост интереса инвесторов к торговой недвижимости. Не найдя объекта инвестиций среди высококачественных готовых торговых центров, инвесторы также обращают внимание к менее качественным и строящимся объектам торговой недвижимости. Ввиду ограниченности предложения доступных для продажи готовых объектов, в ближайшем будущем будет наблюдаться неудовлетворенный спрос на торговую недвижимость. Поэтому мы ожидаем роста интереса инвесторов именно к менее качественным объектам или проектам на продвинутых стадиях строительства или планирования».  

По данным Jones Lang LaSalle за третий квартал 2010 года объем прямых инвестиций в торговую недвижимость в Европе за первые три квартала 2010 года достиг 15,2 миллиарда евро, что на 90% выше соответствующего показателя за 2009 (7,8 миллиардов евро). Объем инвестиций за 3 квартал - традиционно считающийся самым тихим инвестиционным периодом - остался на уровне 2 квартала с показателем 5 миллиардов евро. Десять сделок, объем которых был не менее 100 миллионов евро, были подписаны в 3 квартале. Наиболее значительная из них - приобретение компанией Unibail-Rodamco семи торговых центров Simon Ivanhoe в Польше и Франции за общую сумму в 715 миллионов евро.

На Великобританию, Германию, и, что примечательно, Польшу пришлось 80% от общего объема инвестиций за 3 квартал (4 миллиарда евро). В Польше отмечался активный спрос на торговую недвижимость на протяжении всего 2010, однако несколько сделок так и не оказалось завершено в первом полугодии. Тем не менее, в 3 квартале Польша вырвалась на третье место после Германии благодаря приобретениям компанией Unibail-Rodamco в Варшаве.

Агата Секула (Agata Sekula), Глава отдела инвестиционных рынков Центральной и Восточной Европы, Jones Lang LaSalle, прокомментировала: «Благоприятные макроэкономические условия в Польше и положительные торговые показатели (рост на 6,6% в августе 2010 по сравнению с 2009) способствовали значительному росту интереса инвесторов к высококачественным торговым центрам Варшавы и региональных городов Польши. При этом время, уходящее на заключение сделки, значительно увеличилось, так как инвесторы очень тщательно стали относиться к процедурам проверки собственности и к процессу due diligence. Хотя в 2010 было закрыто всего несколько инвестиционных сделок, включая важную сделку по приобретению компанией Unibail-Rodamco торгового центра «Аркадия» в Варшаве, а также торгового центра Warszawa Wilenska у компании Simon Ivanhoe, есть еще несколько важных сделок, которые на данный момент находятся на финальных стадиях переговоров, и должны быть подписаны до конца года или в 1 квартале 2011».

В Германии по-прежнему отмечается повышенный интерес со стороны международных игроков, что благоприятно воздействует на и без того уже сильные показатели местного рынка. Все это привело к дополнительному снижению ставок капитализации в третьем квартале 2010. Увеличивающаяся доступность финансирования и улучшение экономических показателей продолжают способствовать увеличению спроса со стороны инвесторов. В 3 квартале объем подписанных сделок превысил 700 миллионов евро; среди них - продажа торговым оператором Aldi компаниям Allianz Real Estate и MGPA двух портфелей недвижимости с последующей арендой за более чем 260 миллионов евро.

В Великобритании также был отмечен значительный рост объема сделок в 3 квартале; однако этому в большей мере способствовала продажа помещений с последующей арендой компанией Tesco за 1,15 миллиардов евро. Без учета этой сделки рынок Великобритании остался на прежнем уровне; объем инвестиций за каждый квартал составил примерно 1,4 миллиарда евро. В 3 квартале в Великобритании были проданы семь торговых центров; среди них - лондонский Stratford Center, проданный компанией Land Securities компании Catalyst European Property Fund более чем за 100 миллионов евро.

Дэвид Рейвенс (David Raven), Глава отдела инвестиций в торговые центры Великобритании, Jones Lang LaSalle, сказал: «Большая часть площадей, которая продавалась в 2010 году, ниже по качеству чем то, что продавалось в 2009, когда осуществлялось большое количество сделок с высокочественной недвижимостью. То, что помещения относительно более низкого качества успешно продаются, свидетельствует об улучшении в настроениях покупателей. Ожидается, что эта тенденция продолжится в краткосрочной перспективе, так как предложение высококачественных площадей будет ограниченным в ближайшее время. Это, скорее всего, будет означать, что минимальные ставки доходности останутся на прежнем уровне, а в некоторых случаях могут еще сократиться».

Рейвен продолжил: «Инвесторы с большой долей долговых обязательств, в частности Оппортунистские фонды стали в этом году встречаться чаще, и скорее всего, будут диктовать инвестиционную активность в последнем квартале 2010 и в 1 квартале 2011 года, если банки продолжат выделять им кредиты. Этот тип покупателей приобретет особое значение для большинства помещений второго эшелона, которые в ближайшем будущем выйдут на рынок».

Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, добавила: «В России мы тоже отмечаем рост интереса инвесторов к торговой недвижимости. Не найдя объекта инвестиций среди высококачественных готовых торговых центров, инвесторы также обращают внимание к менее качественным и строящимся объектам торговой недвижимости. Ввиду ограниченности предложения доступных для продажи готовых объектов, в ближайшем будущем будет наблюдаться неудовлетворенный спрос на торговую недвижимость. Поэтому мы ожидаем роста интереса инвесторов именно к менее качественным объектам или проектам на продвинутых стадиях строительства или планирования».