Как застройщики обманывают покупателей квартир в новостройках

Многие участники данных отношений, в том числе и застройщики, применяют те или иные способы обмана своих клиентов. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Не стоит думать, что если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать "подвохов" - на практике данное правило очень часто не работает.

Рассмотрим основные варианты обмана дольщиков-покупателей: 

Первый. Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, давно и повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика. Радует лишь то, что с введением 214 закона количество проектов без договора долевого участия начинает постепенно сокращаться.

Второй. Застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы. Будьте внимательны.

Третий. Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания  строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта. 

Четвертый. Данным способом обмана очень прославился крупный, но скандальный застройщик ЗАО "Энергостройкомплект-М". Компания заключает договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам приведенный выше застройщикам также реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым ранее данные объекты уже были проданы. Как результат - два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие у дольщика возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании. 

Пятый. Этот способ обмана основан на продаже жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта, застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, т.е. не имеющими прав на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. Подобные случаи имели место с таким застройщиком, как ЗАО НПП "Тема". 

Шестой. Продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох данной схемы? Оказывается, все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать этот рост в жилищно-строительных кооперативах невозможно. 

Седьмой. Через площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Более того, многих наверняка удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза. Вот так, на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы неосновательных денежных средств. 

Восьмой. Возможно, самый наболевший и распространенный способ обмана дольщиков - это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что имеет широкое распространение при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует. 

Есть еще множество способов напрямую обманывать дольщика или косвенно не доводить до сведения или доводить до сведения существенную по сделке, но искаженную информацию. Мы перечислили лишь основные. Так что не торопитесь отдавать свои деньги за желаемую квартиру, вернуть их будет значительно сложнее, а в некоторых случаях вообще не возможно. 

Источник: ГдеЭтотДом.РУ