Россияне не скоро дождутся доступной ипотеки

Российские власти рассчитывают сделать ипотеку доступной для трети населения к 2015 году, для 50% населения – к 2020 году и для 60% - к 2030 году. Выяснив у специалистов, какие условия необходимы для того, чтобы этот план был реализован, автор статьи понял, что доступной ипотеки россиянам ждать еще очень долго.
 
В конце ноября президент РФ Дмитрий Медведев пообещал дешевую ипотеку – со ставкой 5-7% – для врачей  и учителей. А по планам АИЖК, к 2020 году для каждого второго россиянина ипотека станет доступной.
 
Между тем эксперты констатируют, что к доступному жилищному кредитованию ведет долгий путь. "Для достижения данной цели необходимо сделать ставки по ипотечным кредитам в размере 2-4% как на западе. Безусловно, такой шаг возможен только при стабильной экономической ситуации, - говорит генеральный директор АН "Бекар" Сергей Козлов. - Снижение же первоначального взноса не сможет сделать ипотеку более доступной, так как при этом банки увеличивают ставку, пытаясь снизить свои риски".
 
Сегодня ставки на первичном рынке установились на уровне 13%, и на  1-2 % ниже при оформлении прав собственности. Кристина Хмель, директор департамента ипотеки "МИЭЛЬ-Новостройки", отмечает, что есть интересные программы АИЖК: "Новостройки", "Стимул",  позволяющие еще немного снизить ставки,  но они действуют для ограниченного числа объектов или ограниченных категорий заемщиков.
 
"Сохранение процентных ставок на уровне, уже хотя бы  не превышающими годовой уровень  инфляции, позволит сделать ипотечные кредиты более доступными, - отмечает она. - Не секрет, что в течение 4 квартала 2011 проходила плавная коррекция ставок в сторону увеличения, и рост составил 0,5-1,5%".
 
Ставка рефинансирования в России держится на уровне 8,25% годовых. Как отмечает  директор департамента ипотечного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов, чтобы ипотека стала более доступной, этот показатель должен снизиться примерно до 4,5%. "К сожалению, целый ряд факторов – от экономической нестабильности до высоких аппетитов банкиров – указывают на то, что в ближайшие 5-10 лет условия для основной массы соотечественников не улучшатся", - сетует он.
 
Доходы и цены
 
Впрочем, Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, считает, что снижение процентных ставок по ипотеке – важное, но не главное в списке фундаментальных условий для повышения доступности ипотеки. Существенно же другое. "Первое условие – это понижение стоимости жилья. Сейчас россиянин со средней зарплатой должен откладывать весь свой доход в 10-12 лет, чтобы накопить на квартиру. У среднего европейца на это уйдет 5-6 лет, а у американца – всего лишь 3 года", - сравнивает специалист.
 
Снизить стоимость жилья могут два фактора - увеличение объемов строительства и снижение стоимости энергоресурсов и стройматериалов. "Но беда в том, что увеличение количества строек стимулирует спрос, а, следовательно, и рост цен, на строительные материалы. Это, в свою очередь, увеличивает себестоимость строительства и поднимает ценник на жилье. Получается замкнутый круг, - рассуждает специалист. - Впрочем, разорвать его правительство может, установив фиксированные цены на материалы и энергоресурсы, или же ограничив процент, который застройщик может накручивать на себестоимость строительства. Однако данные меры будут противоречить принципам рынка".
 
Второе условие доступности ипотеки – это рост доходов населения, подчеркивает Римма Балясникова. "Зарплата 12 000 – 17 000 рублей, а именно таковой ее средний показатель во многих регионах, не позволяет купить квартиру даже за 2 000 000 рублей, поскольку на 5 000 – 6 000 рублей, которые будут оставаться после внесения платы за ипотеку просто невозможно прожить", - говорит специалист.
 
По данным аналитического центра Penny Lane Realty, минимальный доход заемщика для покупки жилья в столичном регионе должен составлять не менее 55 тысяч рублей. "С учетом того, что не менее половины от этого заработка уходит на питание, транспорт и оплату услуг ЖКХ, оставшейся суммы хватит только на скромную однушку где-нибудь в спальном районе Москвы, – говорит директор департамента ипотечного кредитования компании Роман Строилов. – При этом по данным Росстата, средняя зарплата в столице – 43 тысячи рублей, а в регионах – 20 782 рубля. Получается, что более половины населения России сегодня не может позволить себе собственную квартиру даже в кредит на почти кабальных условиях: со сроком выплат 20 лет, под 12% годовых и с первоначальным взносом 30%. Жилищный вопрос уже превратился в вечную беду страны наравне с дорогами, дураками и пьянством".