Рынок ипотеки в России откатится на несколько лет назад

Объем выданных в следующем году ипотечных кредитов будет меньше, чем в 2007 году, а в ближайшие четыре года темпы роста этого рынка упадут еще значительнее. Кризис сделал банки более осторожными: опасаясь неплатежей, они сворачивают свои ипотечные программы, а россияне, которых ждет снижение уровня жизни, все больше задумываются, а под силу ли им эти 20% годовых. Количество семей, которые могут купить квартиру в кредит, сократилось втрое, подсчитали аналитики. По их самым оптимистичным прогнозам, рынок ипотеки выйдет из комы не ранее второго полугодия будущего года.

В 2009 году в России будет выдано ипотечных кредитов более чем на 530 млрд рублей, прогнозирует Минрегионразвития. По ожиданиям министерства, к 2012 году этот показатель должен превысить 1 трлн рублей.

Однако эти цифры только на первый взгляд кажутся большими - в последние три года рынок ипотеки рос более быстрыми темпами. Объем выданных за 2007 год ипотечных кредитов по сравнению с 2006 годом вырос на 292,9 млрд рублей - до 556,5 млрд рублей. Очевидно, что в следующем году объем жилищных кредитов будет меньше, чем в прошлом. А если ожидания Минрегионразвития сбудутся и за четыре года объем ипотеки вырастет вдвое, в то время как в 2007 году такой темп был достигнут еще за год, по подсчетам "Интерфакса", то ситуация представляется еще более печальной.

"Фактически за несколько последних месяцев мы пережили откат к временам зарождения рынка ипотеки в России", - говорит RB.ru Эльдар Вагапов из "Уралсиба". В этом году темпы роста объемов ипотечного кредитования составят 62-65%, в следующем году темпы роста составят не более 5-10%, если ситуация в экономике и на финансовых рынках не изменится, говорит Мария Кальварская из "КИТ Финанса".

По данным исследования аналитического центра GED Analytics, еще полгода назад ипотечный кредит  могли получить и оплачивать семьи с доходом от 54 тыс. рублей в месяц. Теперь на нее могут претендовать только домохозяйства с доходом более 90 тыс. рублей в месяц. В результате кризиса количество российских семей, способных купить квартиру в кредит, сократилось за несколько месяцев с 27% до 10%, то есть почти в три раза, отмечают аналитики.

Банки не хотят рисковать

Когда деньги стоили дешево и банкам было просто получить долгосрочное финансирование для выдачи кредитов на 20 лет, рынок ипотеки быстро набирал обороты. Хотя и раньше жилищный кредит не был дешевым удовольствием, россияне заключали себя в добровольную кабалу и покупали квартиры в кредит на 20-30 лет. Вместе с кризисом ситуация кардинально изменилась. Банкам стало не хватать фондирования, деньги подорожали, и получить их стало почти невозможно, а россияне, столкнувшись с массовыми сокращениями и урезанием зарплаты, стали осторожнее с кредитами.

Статистика неутешительна: на конец сентября накопленный объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ составлял 974,5 млрд рублей. Кроме того, по подсчетам АИЖК, в следующем году порядка 120 тыс. человек могут столкнуться с проблемами при обслуживании ипотечных кредитов. Да и цены на недвижимость падают, соответственно, жилье, которое находится в залоге у банков, дешевеет. Все вместе создает определенные риски для кредитных организаций, которые сейчас испытывают проблемы с ликвидностью, и они сворачивают свои ипотечные программы.

Еще в прошлом году ипотеку в рублях предоставляли около 400 кредитных организаций, в иностранной валюте - около 100 кредитных организаций, и если в первом квартале текущего года их число еще выросло, то к концу 2008 года число банков, выдающих кредиты, резко сократилось. Как говорит RB.ru Иван Ивкин, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка, сегодня банки, которые выдают ипотеку, можно пересчитать по пальцам, в первую очередь, это госбанки.

Эксперт отмечает, что не все те банки, у которых есть ипотечные программы, могут на самом деле предоставлять жилищные кредиты. Некоторые установили так называемые "заградительные тарифы", другие увеличили количество документов и справок для получения займа, третьи увеличили срок рассмотрения заявок.

Если полгода назад реально было получить кредит под 11% годовых, то сейчас банки сворачивают ипотечные программы: кредиты уже предлагаются по 17-18% годовых, говорит Эльдар Вагапов. Но 17-18% - это минимум, у некоторых банков кредит можно получить только под 28-29% годовых.

Когда ждать оживления

По ожиданиям Эльдара Вагапова, в первом полугодии 2009 года рынок ипотеки будет вялым, а дальнейшее его сворачивание будет обусловлено влиянием одновременно  двух факторов. "Банки будут проявлять нежелание кредитовать в условиях недостатка ликвидности, а потенциальные получатели кредита постараются немного  повременить, ожидая дальнейшего  падения цен на жилье", - отмечает собеседник RB.ru.

Улучшение на рынке ипотеки стоит ожидать, когда улучшится общая экономическая ситуация в стране и в мире или когда будет налажена схема взаимодействия АИЖК и банков. "Оживление на рынке ипотеки не следует ожидать раньше 3-4 квартала 2009 года", - резюмирует аналитик. По мнению Марии Кальварской, в следующем году рынок ипотеки вряд ли восстановится. Иван Ивкин говорит, что, по самым оптимистичным прогнозам, рынок ипотеки начнет выходить из комы во втором полугодии 2009 года, однако, по его мнению, ставки еще на какое-то время останутся высокими.

Государство пытается спасти ипотеку

Правда, государство сейчас отчаянно пытается заставить банки возобновить массовую выдачу ипотечных кредитов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предупреждает: старые кредиты будут рефинансироваться только при условии выдачи новых. Закладные по ипотечным кредитам, выданным до 1 декабря, будут выкупаться только при одновременной поставке вдвое большего количества закладных по кредитам, выданным после 1 декабря. То есть банк, желающий рефинансировать 10 старых ипотечных кредитов, должен для этого выдать 20 новых. В АИЖК говорят, что "полгода - это достаточный срок, чтобы дважды обернуть полученные от АИЖК средства за старые кредиты".

Обещает не оставить в беде государство и заемщиков. В настоящее время АИЖК рассматривает варианты рефинансирования жилищных займов тех заемщиков, которые потеряли работу или им урезали зарплату. Правда, помощь эта будет небезвозмездной. В течение года заемщик должен восстановить свою платежеспособность и расплатиться и с банком, и с государством.