3 кейса, в которых инвестиции в недвижимость Дубая оказались неудачными

Кейс №1. Купили квартиру в строящемся доме, чтобы перепродать до конца строительства

Инвестор решил купить квартиру на этапе фундамента от застройщика за $1 млн, чтобы перепродать её за $1,1 млн. Он рассчитывал, что на квартиру быстро найдётся покупатель, так как все варианты от застройщика распродаются быстро, и к моменту окончания строительства найти свободный лот будет сложно.

Однако он не учёл, что по правилам Дубая следующий покупатель должен внести плату не 20% от цены недостроенной недвижимости, а около 40%. То есть не $220 тысяч, а $440 тысяч. При этом есть ещё 4% налога, которые берёт земельный департамент. Кроме того, нужно заплатить 2% комиссии брокеру. 

Очевидно, что сделка предстоит сложная и обойдётся новому покупателю слишко дорого, а значит, будет невыгодной. Поэтому чаще всего попытка перепродавать квартиру на этапе плана или строительства оканчивается неудачей.

Вот ещё несколько моментов, которые следует учитывать:

1. Сделка переуступки, то есть покупки права собственности на ещё не достроенное жилье, оформляется гораздо сложнее, чем сделка с застройщиком или покупка готовой квартиры. А процент, который брокер получит с этой продажи, значительно меньше. Поэтому многие брокеры с большой вероятностью откажутся от проведения такой сделки.
2. Недобросовестные брокеры могут вас обмануть, если хотите купить жильё на этапе строительства. Простой пример: у вас есть $1 млн, и вы хотите купить квартиру. Брокер предлагает вам не одну квартиру, а сразу четыре ($1 млн каждая), и вы покупаете. Комиссия за его услуги — 4%. То есть с одной квартиры брокер получит меньше, чем с четырёх. Но брокер объясняет такое предложение тем, что сможет быстро и выгодно перепродать все квартиры, и вам не надо будет выплачивать рассрочку. А потом брокер пропадает, и вы остаётесь с долговыми обязательствами и без возможности выгодно перепродать квартиру пока дом не будет сдан.
3. По законам Дубая на строящиеся объекты невозможно получить ипотеку, а на готовые её спокойно дают. Поэтому у вас будет гораздо больше покупателей на готовую квартиру в сданном доме.

Что нужно было сделать

Если вы решили купить квартиру в рассрочку на этапе проекта или строительства, то нужно помнить несколько важных моментов:

• вы не сможете перепродать недвижимость и быстро получить прибыль: скорее всего, придётся ждать до окончания строительства;
• нужно быть готовым к тому, что придётся платить по рассрочке до сдачи дома.

Вывод: если вам нужна быстрая выгода, то лучше покупать уже готовую и сданную недвижимость.

По теме. Как не попасть в жернова «конвейера экспатов» в Дубае

Кейс №2. «Забыли» про арендатора

Это ошибка, которая часто случается из-за незнания законодательства Дубая. В принципе, собственник не обязан сообщать о том, что в его квартире есть арендаторы. А инвестор, который покупает квартиру для перепродажи, зачастую не спрашивает об этом.

Другой вариант — уведомить арендатора, что вы не будете продлевать договор аренды, поскольку хотите продать квартиру или жить в ней сами. Тогда выселить его можно в течение трёх месяцев. Однако это автоматически ставит блок на сдачу этой квартиры в аренду в будущем. Если вы попробуете это сделать, то придётся заплатить штраф за обман арендатора до 1 млн дирхам (около $270 тыс. по курсу на момент публикации статьи).

Что нужно было сделать

Первым делом проверить информацию о наличии актуального арендатора. Если нужно начать окупать инвестиции как можно быстрее, то лучше подыскать вариант квартиры, которая сейчас не сдается в аренду. Предложения на рынке это позволяют. 

Кейс №3. Повелись на рекламу и не вникли в рынок

Эта ошибка — одна из самых популярных. Инвесторы торопятся заключить сделку, потому что знают о высокой конкуренции и о том, что хорошие варианты расходятся очень быстро. В результате они не вникают в рынок и берут первое рекламное предложение, поскольку это кажется наиболее простым решением. Но в перспективе оно не оправдывается. 

В моей практике был случай, когда инвестор купил квартиру за 2,1 млн дирхам (около $571 тысяч) на 35 этаже дома с целью сделать ремонт и продать подороже. А позже узнал, что такую же квартиру на 37 этаже купили за 1,6 млн ($435 тысяч). Оказалось, что апартаменты в этом доме в принципе стоят дешевле, чем в рекламном предложении, которое он нашёл. 

Здесь надо отметить, что бывают кейсы, которые выпадают из рыночной стоимости. Это относится к эксклюзивным проектам и последним домам на престижных участках. Например, квартира в доме на Палм-Джумейра будет гораздо дороже такой же по уровню, но в обычном районе. В данном случае вложение оправдано, поскольку сейчас Пальма почти полностью застроена, и такое предложение вряд ли появится ещё раз.

Что нужно было сделать

Этой ошибки можно было легко избежать, погрузившись в рынок и узнав среднюю стоимость похожих по площади и этажности квартир в жилых комплексах того же ценового и качественного сегмента. Прежде всего, в том же районе и доме. Эту информацию можно найти, например, на сайте Земельного департамента Дубая. Там содержатся данные по цене всех сделок с недвижимостью.

По теме. Высокий чек и бюрократия: открывать клинику в Дубае или нет

И ещё несколько советов по выбору недвижимости

Делимся общими рекомендациями о том, что нужно учесть, чтобы не стать новым кейсом неудачных инвестиций в зарубежную недвижимость:

Разберитесь с выгодой ещё на этапе покупки, она должна быть очевидна. Это базовое правило инвестирования в зарубежную недвижимость. Очень важно, чтобы сразу вам могли ответить на вопрос: «Кто и почему купит эту квартиру дороже?». Если ответа нет, то лучше не входить в сделку. По этому критерию можно ещё и отличить профессионального брокера от недобросовестного.

Тщательно оценивайте конкуренцию на рынке. При покупке учитывайте несколько базовых показателей: история продаж таких же квартир в этом доме, стоимость квартир в соседних домах, примерные цены в домах с уровнем выше на +10-15%, план развития инфраструктуры района, парковки, метро и другие объекты, повышающие качество жизни. С помощью брокера можно посчитать, сколько таких же апартаментов, как ваши, появится в этом районе и в этом ценовом сегменте в ближайший год. Это позволит заранее рассчитать доходность, которую вы сможете получить с жилья.

Проверяйте всю информацию о продавце. Наличие арендатора или несовершеннолетних собственников — ещё не самая большая проблема. Продавец может оказаться мошенником, поэтому всю информацию о нём надо проверить заранее. Желательно при помощи брокера и юриста.

Участвуйте во всех процессах. Даже если вы выбрали агентство, которое проведёт за вас анализ конкурентных предложений и поможет с оформлением документов и покупкой квартиры, всё равно проявляйте интерес к выбору застройщика и локации. Так вы будете уверены, что точно не пострадаете от недобросовестности брокеров.