Top.Mail.Ru
Колонки

3 кейса, в которых инвестиции в недвижимость Дубая оказались неудачными

Колонки
Пётр Распопов
Пётр Распопов

Основатель агентства недвижимости Intrust

Елизавета Шатохина

Рынок недвижимости Дубая — один из самых популярных для инвесторов. Так, в 2023 году число заключённых сделок увеличилось на 56% по сравнению с 2022. Такой рост привлекает не только покупателей, но и недобросовестных брокеров. 

Основатель агентства недвижимости InTrust Пётр Распопов рассказал про три ситуации, когда инвесторы потеряли деньги, купив недвижимость за рубежом. Эксперт проанализировал причины неудач и дал объяснил, как можно было исправить ситуацию.

3 кейса, в которых инвестиции в недвижимость Дубая оказались неудачными

 

Кейс №1. Купили квартиру в строящемся доме, чтобы перепродать до конца строительства

Инвестор решил купить квартиру на этапе фундамента от застройщика за $1 млн, чтобы перепродать её за $1,1 млн. Он рассчитывал, что на квартиру быстро найдётся покупатель, так как все варианты от застройщика распродаются быстро, и к моменту окончания строительства найти свободный лот будет сложно.

Однако он не учёл, что по правилам Дубая следующий покупатель должен внести плату не 20% от цены недостроенной недвижимости, а около 40%. То есть не $220 тысяч, а $440 тысяч. При этом есть ещё 4% налога, которые берёт земельный департамент. Кроме того, нужно заплатить 2% комиссии брокеру. 

Очевидно, что сделка предстоит сложная и обойдётся новому покупателю слишко дорого, а значит, будет невыгодной. Поэтому чаще всего попытка перепродавать квартиру на этапе плана или строительства оканчивается неудачей.

Вот ещё несколько моментов, которые следует учитывать:

  1. Сделка переуступки, то есть покупки права собственности на ещё не достроенное жилье, оформляется гораздо сложнее, чем сделка с застройщиком или покупка готовой квартиры. А процент, который брокер получит с этой продажи, значительно меньше. Поэтому многие брокеры с большой вероятностью откажутся от проведения такой сделки.
  2. Недобросовестные брокеры могут вас обмануть, если хотите купить жильё на этапе строительства. Простой пример: у вас есть $1 млн, и вы хотите купить квартиру. Брокер предлагает вам не одну квартиру, а сразу четыре ($1 млн каждая), и вы покупаете. Комиссия за его услуги — 4%. То есть с одной квартиры брокер получит меньше, чем с четырёх. Но брокер объясняет такое предложение тем, что сможет быстро и выгодно перепродать все квартиры, и вам не надо будет выплачивать рассрочку. А потом брокер пропадает, и вы остаётесь с долговыми обязательствами и без возможности выгодно перепродать квартиру пока дом не будет сдан.
  3. По законам Дубая на строящиеся объекты невозможно получить ипотеку, а на готовые её спокойно дают. Поэтому у вас будет гораздо больше покупателей на готовую квартиру в сданном доме.

Что нужно было сделать

Если вы решили купить квартиру в рассрочку на этапе проекта или строительства, то нужно помнить несколько важных моментов:

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте
  • вы не сможете перепродать недвижимость и быстро получить прибыль: скорее всего, придётся ждать до окончания строительства;
  • нужно быть готовым к тому, что придётся платить по рассрочке до сдачи дома.

Вывод: если вам нужна быстрая выгода, то лучше покупать уже готовую и сданную недвижимость.


По теме. Как не попасть в жернова «конвейера экспатов» в Дубае


 

Кейс №2. «Забыли» про арендатора

Это ошибка, которая часто случается из-за незнания законодательства Дубая. В принципе, собственник не обязан сообщать о том, что в его квартире есть арендаторы. А инвестор, который покупает квартиру для перепродажи, зачастую не спрашивает об этом.

По законам Дубая, если после смены собственника новый владелец за год не уведомил арендатора о выселении через суд, то жилец имеет право ещё год находиться в квартире. Это значит, что прибыль от апартаментов появится ещё нескоро.

Другой вариант — уведомить арендатора, что вы не будете продлевать договор аренды, поскольку хотите продать квартиру или жить в ней сами. Тогда выселить его можно в течение трёх месяцев. Однако это автоматически ставит блок на сдачу этой квартиры в аренду в будущем. Если вы попробуете это сделать, то придётся заплатить штраф за обман арендатора до 1 млн дирхам (около $270 тыс. по курсу на момент публикации статьи).

Что нужно было сделать

Первым делом проверить информацию о наличии актуального арендатора. Если нужно начать окупать инвестиции как можно быстрее, то лучше подыскать вариант квартиры, которая сейчас не сдается в аренду. Предложения на рынке это позволяют. 

 

Кейс №3. Повелись на рекламу и не вникли в рынок

Эта ошибка — одна из самых популярных. Инвесторы торопятся заключить сделку, потому что знают о высокой конкуренции и о том, что хорошие варианты расходятся очень быстро. В результате они не вникают в рынок и берут первое рекламное предложение, поскольку это кажется наиболее простым решением. Но в перспективе оно не оправдывается. 

В моей практике был случай, когда инвестор купил квартиру за 2,1 млн дирхам (около $571 тысяч) на 35 этаже дома с целью сделать ремонт и продать подороже. А позже узнал, что такую же квартиру на 37 этаже купили за 1,6 млн ($435 тысяч). Оказалось, что апартаменты в этом доме в принципе стоят дешевле, чем в рекламном предложении, которое он нашёл. 

Инвестор потратил на свою квартиру слишком много денег для этого рыночного сегмента. Выгодно перепродать её уже вряд ли получится.

Здесь надо отметить, что бывают кейсы, которые выпадают из рыночной стоимости. Это относится к эксклюзивным проектам и последним домам на престижных участках. Например, квартира в доме на Палм-Джумейра будет гораздо дороже такой же по уровню, но в обычном районе. В данном случае вложение оправдано, поскольку сейчас Пальма почти полностью застроена, и такое предложение вряд ли появится ещё раз.

Что нужно было сделать

Этой ошибки можно было легко избежать, погрузившись в рынок и узнав среднюю стоимость похожих по площади и этажности квартир в жилых комплексах того же ценового и качественного сегмента. Прежде всего, в том же районе и доме. Эту информацию можно найти, например, на сайте Земельного департамента Дубая. Там содержатся данные по цене всех сделок с недвижимостью.


По теме. Высокий чек и бюрократия: открывать клинику в Дубае или нет


 

И ещё несколько советов по выбору недвижимости

Делимся общими рекомендациями о том, что нужно учесть, чтобы не стать новым кейсом неудачных инвестиций в зарубежную недвижимость:

Разберитесь с выгодой ещё на этапе покупки, она должна быть очевидна. Это базовое правило инвестирования в зарубежную недвижимость. Очень важно, чтобы сразу вам могли ответить на вопрос: «Кто и почему купит эту квартиру дороже?». Если ответа нет, то лучше не входить в сделку. По этому критерию можно ещё и отличить профессионального брокера от недобросовестного.

Тщательно оценивайте конкуренцию на рынке. При покупке учитывайте несколько базовых показателей: история продаж таких же квартир в этом доме, стоимость квартир в соседних домах, примерные цены в домах с уровнем выше на +10-15%, план развития инфраструктуры района, парковки, метро и другие объекты, повышающие качество жизни. С помощью брокера можно посчитать, сколько таких же апартаментов, как ваши, появится в этом районе и в этом ценовом сегменте в ближайший год. Это позволит заранее рассчитать доходность, которую вы сможете получить с жилья.

Проверяйте всю информацию о продавце. Наличие арендатора или несовершеннолетних собственников — ещё не самая большая проблема. Продавец может оказаться мошенником, поэтому всю информацию о нём надо проверить заранее. Желательно при помощи брокера и юриста.

Участвуйте во всех процессах. Даже если вы выбрали агентство, которое проведёт за вас анализ конкурентных предложений и поможет с оформлением документов и покупкой квартиры, всё равно проявляйте интерес к выбору застройщика и локации. Так вы будете уверены, что точно не пострадаете от недобросовестности брокеров.

Фото на обложке: Freepik

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Международный бизнес-форум «Мир возможностей» пройдет 23–24 апреля в Дубае
  2. 2 «На франшизе KFC я смог бы заработать даже больше»: почему основатель «БлинБери» выбрал блины
  3. 3 Как не попасть в жернова «конвейера экспатов» в Дубае
  4. 4 Как открыть бар в Дубае: опыт ведущей шоу «Бар в большом городе» Ирины Чесноковой
  5. 5 Высокий чек и бюрократия: открывать клинику в Дубае или нет
EdTech: карта российского рынка
Все компании и инвесторы в области образовательных технологий
Перейти

ВОЗМОЖНОСТИ

25 мая 2024

25 мая 2024