Top.Mail.Ru
Колонки

5 шагов перед открытием гостиницы: что проработать, чтобы проект приносил прибыль

Колонки
Алексей Пряслов
Алексей Пряслов

Основатель и управляющий директор PFM, член ассоциации IBCS

Анастасия Удальцова

«Я построил отель за условные 100 рублей, через пять лет решил его продать, и мне предложили только 75. Почему?» — с такой ситуацией пришли к Алексею Пряслову, основателю и управляющему директору PFM и специалисту по консалтингу и инвестициям в гостиничном бизнесе. 

Представление о том, что гостиничный бизнес — в основном про сервис, ошибочно. На деле еще до открытия владельца ждет много вложений и проработки на этапе строительства, дизайна и IT. Алексей рассказал, как подготовить отель к открытию и к кому стоит прислушаться, чтобы не потерять деньги.

5 шагов перед открытием гостиницы: что проработать, чтобы проект приносил прибыль

Какие нюансы нужно учесть при открытии гостиницы 

В создании отеля принимают участие большое количество организаций:

  • инициатор проекта, 
  • инвестор, 
  • кредитор, 
  • архитектор, 
  • генеральный подрядчик, 
  • поставщик оборудования и мебели, 
  • управляющая компания

Каждый из них может как помочь, так и навредить проекту. Поэтому перед утверждением кандидатур необходимо внимательно изучить бэкграунд всех компаний и специалистов — это позволит исключить неприятные сюрпризы. 

Главный критерий — опытность.

 

Этапы открытия гостиницы

Подготовка идеи к реализации

Все начинается с идеи инициатора проекта. В большинстве случаев у него уже есть земельный участок и понимание, какая гостиница здесь должна быть. Однако инициаторы не всегда точно чувствуют рынок — и здесь можно обратиться к консультантам, которые протестируют гипотезу инициатора.

Проводится исследование (feasibility study), позволяющее определить концепт гостиницы:

  • уровень звездности, 
  • количество номеров, 
  • ресторанов, 
  • баров, 
  • площадь СПА и конференц-инфраструктуры, 
  • общая площадь, 
  • количество парковочных мест. 

Определение концепта дает возможность вычислить примерный уровень инвестиций (CAPEX). Все это плюс условия финансирования закладывается в финансовую модель. Цель — понять, стоит реализовывать проект или нет. 


А если все же решили реализовать — вот наблюдения экспертов и план, как открыть отель с нуля за восемь шагов


Наличие отчета feasibility study позволяет инициатору:

  • получить объективную информацию о рынке и эффективности работы отеля;
  • быть уверенным в целесообразности реализации проекта.
RB.RU рекомендует лучших поставщиков цифровых решений для вашего бизнеса — по ссылке

Если результат анализа положительный, начинаются следующие этапы:

  1. Переговоры с банком или потенциальным инвестором. 
  2. После получения подтверждения о финансировании проект переходит на инвестиционную стадию — она включает проектирование и дизайн, строительство, pre-opening, ввод в эксплуатацию. 

Остановимся кратко на каждом пункте.

 

Проектирование и дизайн

Ключевая рекомендация инициатору здесь — выбор специалистов с опытом работы в индустрии. 

Любой архитектор может спроектировать здание отеля по имеющимся нормативам. Но насколько функциональным и отвечающим требованиям гостиничных управляющих компаний оно будет? 

По определенному ранее концепту архитекторы готовят проект в соответствии с регламентами, нормами законодательства и требованиями гостиничных операторов. 

Немаловажный аспект — дизайн. Это не просто красивые картинки, а то, что должно заставить клиента приехать в отель. 


А чтобы запомниться клиенту, попробуйте аромамаркетинг — вот как он помогает туриндустрии управлять поведением и впечатлениями клиентов


Примерный срок реализации этапа — 6-8 месяцев.

 

Строительство

Самая затратная часть инвестиционной стадии. Если инициатор не имеет опыта строительства отелей, можно рассмотреть наем специализированной компании — девелопера.

Главная его задача — осуществить все этапы инвестиционной стадии проекта в установленные сроки с утвержденным бюджетом. Девелопер сам будет нанимать подрядчиков для строительства гостиницы. 

Примерный срок строительства — 18-24 месяца.

 

Pre-opening

Это наименее известный, но очень важный этап инвестиционной стадии — подготовка отеля к открытию. 

Сюда входит:

  1. Наем и обучение персонала;
  2. Настройка IT-систем;
  3. Создание продающего сайта;
  4. Запуск рекламы;
  5. Проведение переговоров с потенциальными крупными клиентами;
  6. Создание операционного бюджета на первый год работы отеля. 

А чтобы о вашем отеле узнали больше, читайте, какие сервисы используют в России вместо Booking 


Начинается pre-opening примерно за 6 месяцев до ввода гостиницы в эксплуатацию.

 

Ввод в эксплуатацию

Иногда этот этап разбивают на две части: 

  1. Soft opening — тестирование на первых клиентах навыков сотрудников;
  2. Grand-opening — официальное пышное открытие, как событие на рынке.

 

Финансовые затраты

В гостиничной индустрии по всему миру — и Россия не исключение — инвестиционные затраты считаются на номер, а не на квадратный метр общей площади. 

Их объем зависит от:

  • звездности гостиницы;
  • локации отеля — расположен ли он в городе или за его пределами;
  • концепции;
  • наличия гостиничного оператора. 

Читайте также: Виртуальные консьержи и вендинг с виски: как устроен полностью автоматизированный отель


В целом приблизительная сумма составляет от 13-17 млн рублей на номер для трехзвездочного отеля до 35 млн рублей на номер и более для люксовых резорт-отелей.

 

Типичные ошибки предпринимателей при открытии гостиниц

Считать, что недвижимость автоматически делает вас богаче

К нам не раз обращались владельцы гостиниц с таким вопросом: «Я построил отель, скажем, за 100 рублей, через пять лет эксплуатации решил его продать, а мне предлагают только 75. Почему?»

С финансовой точки зрения ответ простой — денежных потоков, которые генерирует отель, недостаточно для его оценки в 100 рублей. Это означает, что бизнес разрушает акционерную стоимость и делает ее владельца беднее, а не богаче. 

С высокой долей вероятности причина — в завышенном CAPEX. 

Вычисление стоимости строительства требует знания и учета огромного количества нюансов. Со стоимостью CAPEX промахиваются и опытные строители, не говоря уже о новичках.


Чтобы сформировать реальное видение рынка, читайте материал о том, к чему готовиться игрокам гостиничного рынка в России?


 

Завышение ключевых операционных показателей в первые годы работы отеля

Полагаю, это следствие первого тезиса. 

Гостинице нужно как минимум три года, чтобы выйти на среднерыночные показатели по загрузке и ADR (Average Daily Rate). 

Это правило действует во всем мире, отказ от него лишь показывает непрофессиональный подход к проекту.

 

Отношение к консультантам как к «писателям», которые перекладывают идеи инициатора в нужные формы, не создавая добавленной стоимости

Как следствие — неготовность услышать их мнение о том, что гостиницу в этой локации строить не нужно. 

Между тем принятие такого ответа может сэкономить инициатору огромное количество денег и еще больше — нервов. Поэтому к нему стоит минимум прислушаться.

 

Фото на обложке сгенерировано с помощью нейросети Midjourney

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Штрафы за рассылки участились: как уберечь бизнес от санкций ФАС и операторов связи
  2. 2 Как защитить сайт с помощью патента
  3. 3 Нововведения в ЭДО: что такое машиночитаемая доверенность и как её оформить
  4. 4 «Люди хотят общаться с людьми, а не с навязчивыми баннерами»: главные ошибки онлайн-нетворкинга и как их избежать
  5. 5 Все стратегии важны: 4 способа использовать провалы в маркетинге с пользой
ArtTech — карта разработчиков арт-технологий
Все игроки российского рынка технологий для искусства
Перейти