5 шагов перед открытием гостиницы: что проработать, чтобы проект приносил прибыль

Какие нюансы нужно учесть при открытии гостиницы

В создании отеля принимают участие большое количество организаций:

• инициатор проекта,
• инвестор,
• кредитор,
• архитектор,
• генеральный подрядчик,
• поставщик оборудования и мебели,
• управляющая компания.

Каждый из них может как помочь, так и навредить проекту. Поэтому перед утверждением кандидатур необходимо внимательно изучить бэкграунд всех компаний и специалистов — это позволит исключить неприятные сюрпризы.

Этапы открытия гостиницы

Подготовка идеи к реализации

Все начинается с идеи инициатора проекта. В большинстве случаев у него уже есть земельный участок и понимание, какая гостиница здесь должна быть. Однако инициаторы не всегда точно чувствуют рынок — и здесь можно обратиться к консультантам, которые протестируют гипотезу инициатора.

Проводится исследование (feasibility study), позволяющее определить концепт гостиницы:

• уровень звездности,
• количество номеров,
• ресторанов,
• баров,
• площадь СПА и конференц-инфраструктуры,
• общая площадь,
• количество парковочных мест.

Определение концепта дает возможность вычислить примерный уровень инвестиций (CAPEX). Все это плюс условия финансирования закладывается в финансовую модель. Цель — понять, стоит реализовывать проект или нет.

А если все же решили реализовать — вот наблюдения экспертов и план, как открыть отель с нуля за восемь шагов

Наличие отчета feasibility study позволяет инициатору:

• получить объективную информацию о рынке и эффективности работы отеля;
• быть уверенным в целесообразности реализации проекта.

Если результат анализа положительный, начинаются следующие этапы:

1. Переговоры с банком или потенциальным инвестором.
2. После получения подтверждения о финансировании проект переходит на инвестиционную стадию — она включает проектирование и дизайн, строительство, pre-opening, ввод в эксплуатацию.

Остановимся кратко на каждом пункте.

Проектирование и дизайн

Ключевая рекомендация инициатору здесь — выбор специалистов с опытом работы в индустрии.

По определенному ранее концепту архитекторы готовят проект в соответствии с регламентами, нормами законодательства и требованиями гостиничных операторов.

Немаловажный аспект — дизайн. Это не просто красивые картинки, а то, что должно заставить клиента приехать в отель.

А чтобы запомниться клиенту, попробуйте аромамаркетинг — вот как он помогает туриндустрии управлять поведением и впечатлениями клиентов

Примерный срок реализации этапа — 6-8 месяцев.

Строительство

Самая затратная часть инвестиционной стадии. Если инициатор не имеет опыта строительства отелей, можно рассмотреть наем специализированной компании — девелопера.

Главная его задача — осуществить все этапы инвестиционной стадии проекта в установленные сроки с утвержденным бюджетом. Девелопер сам будет нанимать подрядчиков для строительства гостиницы.

Примерный срок строительства — 18-24 месяца.

Pre-opening

Это наименее известный, но очень важный этап инвестиционной стадии — подготовка отеля к открытию.

Сюда входит:

1. Наем и обучение персонала;
2. Настройка IT-систем;
3. Создание продающего сайта;
4. Запуск рекламы;
5. Проведение переговоров с потенциальными крупными клиентамиMICE-сегмент спроса;
6. Создание операционного бюджета на первый год работы отеля.

А чтобы о вашем отеле узнали больше, читайте, какие сервисы используют в России вместо Booking

Начинается pre-opening примерно за 6 месяцев до ввода гостиницы в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию

Иногда этот этап разбивают на две части:

1. Soft opening — тестирование на первых клиентах навыков сотрудников;
2. Grand-opening — официальное пышное открытие, как событие на рынке.

Финансовые затраты

В гостиничной индустрии по всему миру — и Россия не исключение — инвестиционные затраты считаются на номер, а не на квадратный метр общей площади.

Их объем зависит от:

• звездности гостиницы;
• локации отеля — расположен ли он в городе или за его пределами;
• концепции;
• наличия гостиничного оператора.

Читайте также: Виртуальные консьержи и вендинг с виски: как устроен полностью автоматизированный отель

В целом приблизительная сумма составляет от 13-17 млн рублей на номер для трехзвездочного отеля до 35 млн рублей на номер и более для люксовых резорт-отелей.

Типичные ошибки предпринимателей при открытии гостиниц

Считать, что недвижимость автоматически делает вас богаче

К нам не раз обращались владельцы гостиниц с таким вопросом: «Я построил отель, скажем, за 100 рублей, через пять лет эксплуатации решил его продать, а мне предлагают только 75. Почему?»

С финансовой точки зрения ответ простой — денежных потоков, которые генерирует отель, недостаточно для его оценки в 100 рублей. Это означает, что бизнес разрушает акционерную стоимость и делает ее владельца беднее, а не богаче.

Вычисление стоимости строительства требует знания и учета огромного количества нюансов. Со стоимостью CAPEX промахиваются и опытные строители, не говоря уже о новичках.

Чтобы сформировать реальное видение рынка, читайте материал о том, к чему готовиться игрокам гостиничного рынка в России?

Завышение ключевых операционных показателей в первые годы работы отеля

Полагаю, это следствие первого тезиса.

Это правило действует во всем мире, отказ от него лишь показывает непрофессиональный подход к проекту.

Отношение к консультантам как к «писателям», которые перекладывают идеи инициатора в нужные формы, не создавая добавленной стоимости

Как следствие — неготовность услышать их мнение о том, что гостиницу в этой локации строить не нужно.

Между тем принятие такого ответа может сэкономить инициатору огромное количество денег и еще больше — нервов. Поэтому к нему стоит минимум прислушаться.

Фото на обложке сгенерировано с помощью нейросети Midjourney