«Я построил отель за условные 100 рублей, через пять лет решил его продать, и мне предложили только 75. Почему?» — с такой ситуацией пришли к Алексею Пряслову, основателю и управляющему директору PFM и специалисту по консалтингу и инвестициям в гостиничном бизнесе.
Представление о том, что гостиничный бизнес — в основном про сервис, ошибочно. На деле еще до открытия владельца ждет много вложений и проработки на этапе строительства, дизайна и IT. Алексей рассказал, как подготовить отель к открытию и к кому стоит прислушаться, чтобы не потерять деньги.
Какие нюансы нужно учесть при открытии гостиницы
В создании отеля принимают участие большое количество организаций:
- инициатор проекта,
- инвестор,
- кредитор,
- архитектор,
- генеральный подрядчик,
- поставщик оборудования и мебели,
- управляющая компания.
Каждый из них может как помочь, так и навредить проекту. Поэтому перед утверждением кандидатур необходимо внимательно изучить бэкграунд всех компаний и специалистов — это позволит исключить неприятные сюрпризы.
Главный критерий — опытность.
Этапы открытия гостиницы
Подготовка идеи к реализации
Все начинается с идеи инициатора проекта. В большинстве случаев у него уже есть земельный участок и понимание, какая гостиница здесь должна быть. Однако инициаторы не всегда точно чувствуют рынок — и здесь можно обратиться к консультантам, которые протестируют гипотезу инициатора.
Проводится исследование (feasibility study), позволяющее определить концепт гостиницы:
- уровень звездности,
- количество номеров,
- ресторанов,
- баров,
- площадь СПА и конференц-инфраструктуры,
- общая площадь,
- количество парковочных мест.
Определение концепта дает возможность вычислить примерный уровень инвестиций (CAPEX). Все это плюс условия финансирования закладывается в финансовую модель. Цель — понять, стоит реализовывать проект или нет.
А если все же решили реализовать — вот наблюдения экспертов и план, как открыть отель с нуля за восемь шагов
Наличие отчета feasibility study позволяет инициатору:
- получить объективную информацию о рынке и эффективности работы отеля;
- быть уверенным в целесообразности реализации проекта.
Если результат анализа положительный, начинаются следующие этапы:
- Переговоры с банком или потенциальным инвестором.
- После получения подтверждения о финансировании проект переходит на инвестиционную стадию — она включает проектирование и дизайн, строительство, pre-opening, ввод в эксплуатацию.
Остановимся кратко на каждом пункте.
Проектирование и дизайн
Ключевая рекомендация инициатору здесь — выбор специалистов с опытом работы в индустрии.
Любой архитектор может спроектировать здание отеля по имеющимся нормативам. Но насколько функциональным и отвечающим требованиям гостиничных управляющих компаний оно будет?
По определенному ранее концепту архитекторы готовят проект в соответствии с регламентами, нормами законодательства и требованиями гостиничных операторов.
Немаловажный аспект — дизайн. Это не просто красивые картинки, а то, что должно заставить клиента приехать в отель.
А чтобы запомниться клиенту, попробуйте аромамаркетинг — вот как он помогает туриндустрии управлять поведением и впечатлениями клиентов
Примерный срок реализации этапа — 6-8 месяцев.
Строительство
Самая затратная часть инвестиционной стадии. Если инициатор не имеет опыта строительства отелей, можно рассмотреть наем специализированной компании — девелопера.
Главная его задача — осуществить все этапы инвестиционной стадии проекта в установленные сроки с утвержденным бюджетом. Девелопер сам будет нанимать подрядчиков для строительства гостиницы.
Примерный срок строительства — 18-24 месяца.
Pre-opening
Это наименее известный, но очень важный этап инвестиционной стадии — подготовка отеля к открытию.
Сюда входит:
- Наем и обучение персонала;
- Настройка IT-систем;
- Создание продающего сайта;
- Запуск рекламы;
- Проведение переговоров с потенциальными крупными клиентами;
- Создание операционного бюджета на первый год работы отеля.
А чтобы о вашем отеле узнали больше, читайте, какие сервисы используют в России вместо Booking
Начинается pre-opening примерно за 6 месяцев до ввода гостиницы в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию
Иногда этот этап разбивают на две части:
- Soft opening — тестирование на первых клиентах навыков сотрудников;
- Grand-opening — официальное пышное открытие, как событие на рынке.
Финансовые затраты
В гостиничной индустрии по всему миру — и Россия не исключение — инвестиционные затраты считаются на номер, а не на квадратный метр общей площади.
Их объем зависит от:
- звездности гостиницы;
- локации отеля — расположен ли он в городе или за его пределами;
- концепции;
- наличия гостиничного оператора.
Читайте также: Виртуальные консьержи и вендинг с виски: как устроен полностью автоматизированный отель
В целом приблизительная сумма составляет от 13-17 млн рублей на номер для трехзвездочного отеля до 35 млн рублей на номер и более для люксовых резорт-отелей.
Типичные ошибки предпринимателей при открытии гостиниц
Считать, что недвижимость автоматически делает вас богаче
К нам не раз обращались владельцы гостиниц с таким вопросом: «Я построил отель, скажем, за 100 рублей, через пять лет эксплуатации решил его продать, а мне предлагают только 75. Почему?»
С финансовой точки зрения ответ простой — денежных потоков, которые генерирует отель, недостаточно для его оценки в 100 рублей. Это означает, что бизнес разрушает акционерную стоимость и делает ее владельца беднее, а не богаче.
С высокой долей вероятности причина — в завышенном CAPEX.
Вычисление стоимости строительства требует знания и учета огромного количества нюансов. Со стоимостью CAPEX промахиваются и опытные строители, не говоря уже о новичках.
Чтобы сформировать реальное видение рынка, читайте материал о том, к чему готовиться игрокам гостиничного рынка в России?
Завышение ключевых операционных показателей в первые годы работы отеля
Полагаю, это следствие первого тезиса.
Гостинице нужно как минимум три года, чтобы выйти на среднерыночные показатели по загрузке и ADR (Average Daily Rate).
Это правило действует во всем мире, отказ от него лишь показывает непрофессиональный подход к проекту.
Отношение к консультантам как к «писателям», которые перекладывают идеи инициатора в нужные формы, не создавая добавленной стоимости
Как следствие — неготовность услышать их мнение о том, что гостиницу в этой локации строить не нужно.
Между тем принятие такого ответа может сэкономить инициатору огромное количество денег и еще больше — нервов. Поэтому к нему стоит минимум прислушаться.
Фото на обложке сгенерировано с помощью нейросети Midjourney
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
-
Пройти курс «Кейсы предпринимателей: как справиться с вызовами»
- 1 6 типов конфликтных личностей — как распознать и взаимодействовать
- 2 SpaceX Starship: характеристики ракеты, цели полетов: почему первый запуск завершился взрывом
- 3 Как составить тестовое задание для кандидата при приеме на работу?
- 4 Скам: как распознать и не попасться