Что нужно знать перед получением вида на жительство в обмен на инвестиции

Евгений Цикунов
Евгений Цикунов

Генеральный директор компании «Второй Дом»

Расскажите друзьям
Полина Константинова

Евгений Цикунов, генеральный директор компании «Второй Дом», рассказывает, какие вопросы нужно задать себе перед тем, как вложить средства в недвижимость за рубежом в обмен на ВНЖ и как выбрать подходящую для этого страну.

Зачем это нужно?

Вложения в недвижимость – один из самых доступных способов получить вид на жительство за границей. Ниша вполне прозрачная: в большинстве ситуаций очевидно, какие страны представляют наибольший интерес, где выше доходы с ренты, как выбрать оптимально подходящие объекты. Впрочем, как только речь заходит о ВНЖ, перед бизнесменом возникает ряд новых вопросов.

При этом важно отметить, что вид на жительство или гражданство другой страны получают не только – и не столько – люди, которые собираются в ближайшее время уехать из России навсегда.

На практике существует огромное количество инвесторов, заинтересованных в получении ВНЖ, но пока не собирающихся покидать родную страну.

Мотивация у таких людей бывает самая разная. Кто-то планирует купить себе «дачу» где-нибудь в Испании или на Лазурном берегу – и, отдыхая в собственной вилле с семьей, не хочет задумываться о сроке разрешенного проживания. Кто-то постоянно путешествует, а значит, заинтересован в безвизовом передвижении. Кто-то просто хочет иметь «запасной аэродром», куда в случае необходимости можно будет быстро уехать.

И, конечно, для многих на первом плане остаются именно инвестиции – вложение денег в более эффективный актив, чем банковский депозит. При этом иммиграционный статус становится приятным бонусом: он позволяет отдыхать за рубежом без каких-либо сложностей, помогает детям поехать учиться в Европу и, наконец, просто не будет лишним. Тем более, что в большинстве случаев предпринимателю, вкладывающему средства в экономику другой страны, несложно оформить ВНЖ или гражданство.

Чек-лист

Чтобы выбрать оптимально подходящую программу иммиграции, нужно прежде всего ответить на четыре важных вопроса. Разберем их подробно.

Сколько нужно потратить на недвижимость и можно ли брать кредит?

Как правило, инвесторы исходят из объема средств, который они готовы вложить в недвижимость другой страны. Минимальный «порог входа» в иммиграционные программы Европы – это €250 тысяч, именно такую сумму требуют правительства Латвии (Закон об иммиграции Латвии от 20.11.2002 г., правки от января 2016 г) и Греции (в соответствии с поправкой к Иммиграционному Кодексу Греции под номером 4332/9-7-2015).

В странах с более благоприятными иммиграционными условиями придется потратить больше: €300 тысяч на Кипре (иностранцы могут подать заявление для оформления ВНЖ на Кипре на основании категорий, которые определены в части 5 Закона об Иностранцах и Иммиграции (Regulation 5 of the Aliens and Immigration Regulations), €500 тысяч в Испании (согласно «Закону о поддержке предпринимателей и их интернационализации» № 14/2013 от 27.09.2013) и Португалии (закон Португальской Республики № 102/2017, от 28 августа 2017 г.)

При этом не все государства позволяют использовать для приобретения недвижимости заемные средства.

Точнее, кредит привлечь можно всегда, просто в некоторых странах ВНЖ по ипотечному объекту не дадут. Такое требование действует, например, в Португалии: вы обязательно должны инвестировать только собственные деньги. А вот в Латвии подобных проблем нет, главное, чтобы ипотека была взята в местном банке.

Также рекомендуем сразу принимать во внимание уровень развития ипотечного кредитования в выбранном государстве. К примеру, на Кипре получить кредит на недвижимость практически нереально, это нужно учитывать.

Какие объекты доступны для покупки и разрешают ли разделить средства?

Во многих случаях доход с ренты будет выше, если купить не одну дорогую виллу, а несколько апартаментов. Соответственно, нужно сразу учитывать: позволяет ли иммиграционная программа выбранной страны дробить вложения.

Например, Испания и Португалия позволяют приобретать любое количество зданий или помещений – главное, чтобы общая сумма инвестиций превышала €500 тысяч.  

Подобные условия раньше действовали и в Латвии, но потом правила скорректировали, и ВНЖ стали выдавать только при покупке одного объекта стоимостью от €250 тысяч. В 2016-м условия немного смягчили: теперь – если вы не планируете жить в Юрмале или Риге – можно купить два объекта, каждый из которых будет стоить не меньше €125 тысяч.

Кроме того, обращайте внимание на то, может ли ваш портфель включать в себя коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций, склады, магазины и офисы часто бывают гораздо интереснее, чем жилье.

Какой ожидается уровень доходов?

Если вы планируете получать ВНЖ или гражданство через приобретение недвижимости, нужно сразу оценить условия сдачи купленных объектов внаем. Данные о доходности легко проверяются для любой страны и практически любого города, но могут быть и другие важные нюансы.

К примеру, на Кипре иммигрантам-инвесторам предлагаются к покупке исключительно новые жилые объекты. Такая покупка облагается НДС в размере 19%, а если вы подадите на возврат НДС (с 19% до 5%, эту возможность предлагают всем, кто приобретает свое первое жилье на острове), то потеряете право сдавать купленный объект в аренду. Да, на практике никаких проверок по использованию купленного жилья Кипр не проводит, но в законе такое требование существует – и, теоретически, с ним могут быть проблемы.

Похожие условия действуют на Мальте: легально сдавать купленную недвижимость в аренду или субаренду инвестор, получивший через эту недвижимость гражданство, не сможет.

В случае с ценными бумагами тоже есть вопросы: к примеру, доходность по государственным облигациям Латвии – 0%. В то же время на Кипре ставка будет 2,58% за три года – это интереснее, чем процент с депозита в банковских организациях ЕС, но вы сможете приобрести облигаций только на €500 тысяч, тогда как для выдачи гражданства нужен инвестиционный портфель на €2 миллиона. Остаток суммы придется «добрать» за счет вложений в другие активы.

Можно ли вернуть инвестиции без потери статуса иммигранта и как это сделать?

Ключевой вопрос для бизнесмена – когда можно будет вернуть свои деньги и как это сделать? Классический пример: вы покупаете в Латвии жилье, оформляете ВНЖ, ежегодно его продлеваете, но сами на территории страны не живете. Можно ли реализовать недвижимость, сохранив полученный статус?

К сожалению, продажа доступна только с потерей ВНЖ.

А вот если вы постоянно находитесь в Латвии, через пять лет можно будет сменить временный вид на жительство на постоянный, и наличие недвижимости перестанет иметь значение. Такие же условия действуют в Испании и еще ряде европейских стран.

В Португалии ситуация другая: вам нужно купить недвижимость, получить ВНЖ и дважды продлить его на два года. За эти пять лет в стране достаточно провести только 35 дней, после чего вы получаете ПМЖ и спокойно продаете свою недвижимость. При этом – если вы грамотно выберете объект – за прошедшее время его стоимость вырастет, а значит, вы получите прибыль.

Как выбрать подходящую именно вам страну и программу?

Если речь идет только о получении максимального дохода со своих инвестиций, все относительно просто. Но на практике все относящееся к иммиграционному статусу – это вопросы, которые серьезно влияют на будущее всех членов семьи. Соответственно, нужно учитывать множество факторов. Мы рекомендуем следующую схему:

  • Выпишите все важные цели. Это могут быть:

- сохранение капитала;

- получение дохода от инвестиций;

- эмиграция в Европу;

- путешествия без оформления виз;

- снижение налоговой нагрузки;

- открытие детям возможности получить европейское образование и так далее.

  • Определите приоритеты: что наиболее важно, что опционально? Что актуально в течение следующих года-двух, а что выйдет на первый план только через пять-семь лет?

  • Выберите географический регион: где вашей семье будет комфортно жить, где планируют учиться дети?

  • Подумайте над тем, границы каких государств вы планируете часто пересекать;

  • Решите, собираетесь ли вы оставаться налоговым резидентом РФ.

Ответов на эти пять вопросов обычно хватает для того, чтобы начать знакомиться с иммиграционными программами для бизнесменов и планировать свой проект.


Материалы по теме:

Актуальные материалы — в Telegram-канале @Rusbase

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
EMERGE
31 мая 2019
Ещё события


Telegram канал @rusbase