Комбо-ипотека в 2026 году: как работает льготный кредит с рыночным «хвостом»

Что такое комбо-ипотека

Комбо-ипотека — это ипотека, в которой часть суммы банк выдаёт по льготной ставке, а недостающую сумму — по обычной рыночной. Такой кредит используют, когда установленного государством льготного лимита не хватает на нужную сумму. Например, по семейной ипотеке льготная часть кредита ограничена 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн ₽ в остальных регионах. Если заёмщику нужно больше, банк может выдать сумму сверх лимита по своей ставке.

Чем комбо-ипотека отличается от обычной

При обычной ипотеке банк выдаёт всю сумму по одной рыночной ставке. В комбо часть кредита укладывается в льготный лимит и обходится дешевле, а всё, что нужно сверх него, банк выдаёт уже по своей ставке. Поэтому стоимость кредита во многом зависит от соотношения двух частей: чем больше рыночная, тем меньше преимущество комбо перед обычной ипотекой.

По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Натальи Газетдиновой, отличие комбо от обычной ипотеки скорее арифметическое, чем юридическое: при оформлении одним договором у заёмщика остаются один кредит, один платёж, один залог и один график. Различаются ставки на льготную и рыночную части, а в договоре фиксируется единая средневзвешенная ставка.

«Комбо-ипотека появилась не от хорошей жизни, а из-за разрыва между льготным лимитом и ценой квадратного метра. В Москве средняя цена новостройки в июне 2026 года достигла 557,6 тыс. ₽ за квадрат, поэтому льготных 12 млн ₽ хватает примерно на 21,5 кв. м»

Наталья Газетдинова Руководитель ипотечного кредитования ГК«Гранель»

Как рассчитать средневзвешенную ставку

Если комбо оформлено одним договором, для предварительной оценки можно рассчитать ориентировочную средневзвешенную ставку по формуле:

(льготная часть × ставка по ней + рыночная часть × ставка по ней) ÷ общая сумма кредита.

При прочих равных чем больше доля более дорогой рыночной части, тем выше расчётная средневзвешенная ставка.

Например, общая сумма кредита составляет 16 млн ₽: 12 млн ₽ банк выдаёт по льготной ставке 6%, а 4 млн ₽ — по рыночной ставке 18%. Средневзвешенная ставка составит:

(12 × 6 + 4 × 18) ÷ 16 = 9%.

Полученные 9% — ориентировочная расчётная ставка, а не ставка, которую банк обязательно укажет в договоре, и не полная стоимость кредита. Средневзвешенная ставка сама по себе не показывает точный ежемесячный платёж и общую переплату: они зависят от срока, графика погашения, страхования и других условий договора. Поэтому предложения банков нужно сравнивать по ПСК и расчётному графику платежей.

Траншевая ипотека: что это такое, кому подходит и как оформить

Со второго этапа платёж может резко вырасти — и это не единственный подводный камень схемы

Подробнее

На базе каких льготных программ оформляют комбо-ипотеку

Комбо-ипотека — не отдельная государственная программа, а банковский способ увеличить общую сумму кредита сверх льготного лимита. Заёмщик должен соответствовать требованиям базовой госпрограммы, а банк отдельно оценивает его платёжеспособность с учётом рыночной части. Комбо доступно не для каждой льготной программы и не в каждом банке: максимальная сумма, ставки и структура договора зависят от кредитора.

Семейная ипотека

Семейная ипотека действует до конца 2030 года. Максимальная ставка составляет 6% годовых, а минимальный первоначальный взнос по условиям программы — 20% стоимости жилья. Банк может установить более высокий порог. Льготная часть кредита не может превышать 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн ₽ в остальных регионах.

Программа доступна семьям, в которых есть ребёнок до шести лет включительно или несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми также могут оформить льготный кредит, но для них действуют территориальные ограничения. С 1 февраля 2026 года супруги, состоящие в зарегистрированном браке, должны выступать созаёмщиками по одному кредитному договору. Исключение действует, если супруг или супруга не является гражданином России.

Семейная ипотека: правила участия в программе и возможные изменения в 2026 году

Действующие условия программы, требования к заёмщикам и изменения в 2026 году, которые могут сделать семейную ипотеку выгодной не для всех семей

Подробнее

Рыночная часть увеличивает общую сумму кредита, но не льготный лимит. По состоянию на август 2026 года Семейную комбо-ипотеку предлагают, например, ВТБ, Сбер и Уралсиб. Максимальная общая сумма в этих банках достигает 30 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 15 млн ₽ в остальных регионах. При этом льготная часть не может превышать 12 млн и 6 млн ₽ соответственно.

IT-ипотека

IT-ипотека также действует до конца 2030 года. Максимальная ставка составляет 6% годовых, льготная часть кредита — 9 млн ₽, а минимальный первоначальный взнос по условиям программы — 20% стоимости жилья. Банк может установить более высокий порог. Купить по программе недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге нельзя.

Заёмщик должен быть гражданином России не старше 50 лет и работать по трудовому договору в аккредитованной IT-компании, которая пользуется налоговыми льготами и зарегистрирована за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Средняя зарплата до вычета НДФЛ за последние три месяца должна составлять не менее 150 тыс. ₽, если работодатель зарегистрирован в Московской или Ленинградской области либо в городе-миллионнике, и не менее 90 тыс. ₽ — если в другом населённом пункте.

Общую сумму кредита также можно увеличить за счёт рыночной части. Например, по состоянию на август 2026 года такую возможность предлагают ВТБ и Сбер. В обоих банках максимальная сумма IT-комбо составляет 18 млн ₽, из которых не более 9 млн ₽ выдаётся на льготных условиях.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Комбинированный кредит можно оформить и на базе Дальневосточной и арктической ипотеки: сумма в пределах установленного лимита выдаётся по условиям госпрограммы, а превышение — по ставке банка. Возможность таких кредитов подтверждает информация Минфина России от 27 октября 2025 года, посвящённая снижению ставки по рыночной части комбо-ипотеки.

Дальневосточная и арктическая ипотека действует до конца 2030 года. Ставка составляет не более 2% годовых, минимальный первоначальный взнос — 20%, а максимальная льготная часть кредита — 6 млн ₽. При покупке или строительстве жилья общей площадью от 60 м² лимит увеличивается до 9 млн ₽.

Программа действует только на территориях Дальнего Востока и Арктической зоны и доступна категориям заёмщиков, перечисленным в её условиях. Возможность добавить рыночную часть, её размер и общую сумму кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Условия комбо-ипотеки по льготным программам:

Требования к заёмщикам и недвижимости

Условия комбо-ипотеки складываются из требований базовой госпрограммы и правил конкретного банка. Заёмщик и недвижимость должны соответствовать льготной программе, а кредитор может дополнительно установить ограничения по возрасту, доходу, первоначальному взносу, типу объекта и другим параметрам.

Кто может получить комбо-ипотеку: список

Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской компании «Гранель» Наталья Газетдинова, при рассмотрении заявки банк оценивает платёжеспособность заёмщика по всей сумме кредита, а не только по льготной части. Даже сравнительно небольшое превышение льготного лимита увеличивает ежемесячный платёж и требования к доходу, поскольку дополнительную сумму банк выдаёт по рыночной ставке.

Увеличенный первоначальный взнос позволяет сократить дорогую рыночную часть или полностью от неё отказаться. Чем меньше рыночный «хвост», тем ниже средневзвешенная ставка, общая сумма долга и ежемесячный платёж.

Какое жилье можно купить

Тип недвижимости прежде всего определяет базовая льготная программа. Банк может дополнительно сузить перечень объектов — например, кредитовать только аккредитованные новостройки или устанавливать собственные требования к частным домам.

Ипотека — главный финансовый стресс россиян: 28% считают оформление кредита на жильё самым сложным решением

Больше половины опрошенных хотя бы дважды за год откладывали важные финансовые решения из-за страха ошибиться

Подробнее

По семейной ипотеке можно приобрести квартиру в новостройке или готовое жильё у застройщика, купить частный дом либо построить его с подрядчиком и расчётами через счёт эскроу. Вторичное жильё по семейной ипотеке доступно по нескольким основаниям. Семьи с ребёнком до шести лет включительно могут купить квартиру в городах с низким объёмом строительства, включённых в перечень ДОМ.РФ. Для семей с несовершеннолетним ребёнком с инвалидностью действует отдельное территориальное условие — отсутствие строящихся многоквартирных домов в регионе по данным ЕИСЖС. Дом не должен быть старше 20 лет или признан аварийным; также действуют ограничения на покупку жилья у взаимозависимых лиц. Соответствие конкретного города и объекта нужно проверять по актуальным данным ДОМ.РФ и условиям банка.

По IT-ипотеке можно приобрести строящееся или готовое жильё у застройщика либо другого юридического лица — первого собственника, а также отдельные виды частных домов и малоэтажной застройки. Обычная покупка квартиры на вторичном рынке у физического лица программой не предусмотрена. Точный перечень объектов зависит и от условий банка.

По дальневосточной и арктической ипотеке доступны новостройки, готовые дома, земельные участки со строительством и другие предусмотренные программой объекты. Возможность купить вторичное жильё зависит от категории заёмщика и территории. В частности, программа распространяется на города, где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или их количество не превышает двух; актуальный перечень таких городов публикует ДОМ.РФ.

Требования к объекту недвижимости

При покупке новостройки банк также проверяет застройщика и проект. Для готового жилья кредитор может потребовать отчёт независимого оценщика.

При покупке строящегося жилья по договору участия в долевом строительстве применяются требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. По общему правилу цену ДДУ покупатель вносит на счёт эскроу после государственной регистрации договора. Застройщик получает деньги после выполнения предусмотренных законом условий.

Банк может уменьшить одобренную сумму или отказать в кредите из-за высокой долговой нагрузки, недостаточного подтверждённого дохода, негативной кредитной истории или слишком небольшого первоначального взноса.

Отдельной причиной для отказа может стать недвижимость: несоответствие условиям госпрограммы, проблемы с документами, неузаконенная перепланировка, неудовлетворительное состояние или низкая ликвидность.

Предварительное одобрение суммы не означает, что банк одобрит выбранный объект.

Плюсы и минусы комбо-ипотеки

Опрошенные Russian Business участники рынка выделили следующие преимущества, недостатки и риски комбо-ипотеки:

Ипотечный специалист Наталья Газетдинова формулирует главный риск комбо жёстко: «Комбо — это не льгота с бонусом, это льгота с довеском».

Когда комбо-ипотека может быть выгодна

Комбо-ипотека может быть оправдана, если льготного лимита не хватает на выбранную недвижимость, рыночная часть остаётся сравнительно небольшой, а ежемесячный платёж посилен заёмщику без расчёта на будущее снижение ставок. Сравнивать такой кредит нужно с полностью рыночной ипотекой на ту же сумму, а не с меньшим льготным кредитом.

Предварительный расчёт трёх вариантов на 20 лет с аннуитетными платежами:

Расчёт предварительный: предполагается единый договор со средневзвешенной ставкой, срок 20 лет и отсутствие досрочных платежей. Страхование, дополнительные расходы и индивидуальные условия банка не учтены.

Ипотека в 2026 году: каковы новые условия и какая зарплата нужна, чтобы купить однушку

Ставки снижаются медленно — доступность ипотеки по-прежнему ограничена доходами

Подробнее

Для сравнения: полностью рыночный кредит на 16 млн ₽ под 18,71% на те же 20 лет потребует около 256 тыс. ₽ в месяц, а переплата составит примерно 45,4 млн ₽. Комбо-ипотека на 16 млн ₽ заметно дешевле этого варианта, но значительно дороже кредита, полностью укладывающегося в льготный лимит.

Как проходит оформление комбо-ипотеки

Оформление комбо-ипотеки обычно проходит в несколько этапов. Процесс похож на обычную ипотечную сделку, но банк одновременно проверяет соответствие заёмщика государственной программе и собственным требованиям.

1. Проверка соответствия льготной программе

На первом этапе определяется, соответствует ли заёмщик условиям базовой льготной программы. Для Семейной ипотеки учитываются состав семьи и возраст детей, для IT-ипотеки — возраст и доход заёмщика, место работы и соответствие работодателя требованиям программы.

2. Расчёт бюджета и структуры кредита

В расчёт входят стоимость жилья, первоначальный взнос, льготный лимит и размер рыночной части. Эти параметры позволяют предварительно оценить средневзвешенную ставку и ежемесячный платёж.

3. Сравнение предложений банков

Предложения банков различаются размером первоначального взноса, максимальной суммой, структурой договора, полной стоимостью кредита, условиями страхования, досрочного погашения и рефинансирования.

4. Подача заявки и оценка заёмщика

После подачи заявки банк проверяет доход, занятость, кредитную историю, долговую нагрузку и другие параметры заёмщика. Соответствие госпрограмме само по себе не гарантирует одобрения всей запрошенной суммы.

5. Предварительное одобрение суммы

Банк определяет доступную сумму кредита и предварительные условия. Предварительное одобрение помогает понять доступный бюджет до выбора недвижимости и внесения аванса.

Руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской компании «Гранель» Наталья Газетдинова называет обратную последовательность одной из самых дорогих ошибок заемщика: «Аванс внесен, продавец ждет, а лимит внезапно оказывается на три миллиона ниже ожиданий. Правильный порядок обратный: сначала одобренная сумма, потом поиск объекта под нее».

6. Выбор недвижимости

После одобрения суммы подбирается объект в пределах доступного бюджета. Недвижимость должна соответствовать требованиям как льготной программы, так и банка.

7. Одобрение объекта банком

Банк проверяет документы на недвижимость и возможность принять её в залог. При покупке готового жилья обычно требуется оценка, результаты которой могут повлиять на сумму кредита.

8.Страхование

Заложенная недвижимость страхуется от рисков утраты и повреждения в соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». Личное страхование оформляется отдельно и не является обязательным, но отказ от него может повлиять на ставку по кредиту — условия банк указывает в договоре.

9. Условия кредитного договора

10. Подписание документов и расчёты

При покупке готового жилья заёмщик заключает договор купли-продажи, а Росреестр регистрирует право собственности и ипотечное обременение. После регистрации банк проводит расчёты с продавцом по условиям сделки.

При покупке строящегося жилья регистрируется ДДУ, после чего кредитные средства зачисляются на эскроу-счёт. Застройщик получает деньги после выполнения предусмотренных законом условий раскрытия счёта эскроу.

Рефинансирование комбо-ипотеки

Возможность снизить ставку по комбо-ипотеке зависит от базовой госпрограммы, структуры кредита и условий банка. С октября 2025 года банки могут снижать ставку по рыночной части комбо-кредитов на базе семейной, дальневосточной и арктической ипотеки без изменения льготной части.

В разъяснении Минфина IT-ипотека не упоминается, поэтому применение этого механизма к ней документ не подтверждает.

Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку — крупные российские банки фиксируют рост сделок в 4–5 раз

Банки ждут нового всплеска рефинансирования во второй половине 2026 года

Подробнее

Если рыночные ставки снизились, действующий банк может пересмотреть ставку по рыночной части кредита. Чтобы при переходе в другой банк сохранить льготную часть кредита, нужна программа рефинансирования, которая предусматривает сохранение условий господдержки. Обычное рефинансирование может привести к их утрате.

До оформления нового кредита банк определяет, какая часть остатка задолженности относится к льготной, а какая — к рыночной. От этого зависят новая средневзвешенная ставка и размер платежа.

Можно ли сохранить льготную ставку

Для сохранения льготной ставки новому банку необходимы сведения об остатке задолженности по каждой части кредита. Аналитик инвестиционной компании «Финам» Игорь Додонов отмечает, что для расчёта условий банк может запросить у действующего кредитора справку с разбивкой долга на льготную и рыночную части.

Предложение зависит от базовой программы и требований конкретного банка. Например, в 2026 году Уралсиб запустил рефинансирование семейной комбо-ипотеки, оформленной в другом банке. Новый кредит также делится на льготную и рыночную части.

Можно ли досрочно погасить комбо

Комбо-ипотеку можно погасить досрочно — полностью или частично. Заёмщик уведомляет банк в порядке, установленном договором. Право на досрочное погашение ипотечного кредита закреплено в ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ.

Возможность направить частичный досрочный платёж только на рыночную часть зависит от структуры кредита. Руководитель отдела ипотеки строительной компании Level Group Юлиан Овечкин отмечает, что при двух отдельных договорах заёмщик может погашать более дорогой кредит отдельно. При едином договоре банк распределяет платёж в порядке, предусмотренном его условиями: право самостоятельно выбрать только рыночную часть не гарантировано.

Часто задаваемые вопросы

Какая минимальная сумма по комбо-ипотеке?

Единой минимальной суммы нет: её устанавливает банк. Как правило, комбо-ипотеку оформляют, когда размер кредита превышает лимит базовой льготной программы.

Можно ли оформить комбо-ипотеку на вторичное жилье?

Такая возможность есть, если базовая госпрограмма допускает покупку вторичного жилья, а банк предлагает для подобных объектов комбо-ипотеку. Например, по семейной ипотеке вторичное жильё доступно только для определённых категорий семей и на территориях, предусмотренных программой.

Что будет при просрочке по комбо-ипотеке?

Если вся квартира передана банку в залог, взыскание может быть обращено на объект целиком: юридически он не делится на «льготную» и «рыночную» части. Юрист, управляющий юридической компанией «Барыкин и партнёры» Игорь Барыкин обращает внимание, что статус единственного жилья и использование материнского капитала сами по себе не защищают заложенную квартиру от взыскания.

Если общая продолжительность просрочки превышает 60 календарных дней в течение последних 180 дней, банк вправе потребовать досрочного возврата оставшегося долга вместе с процентами. Заёмщику должны направить уведомление и предоставить на возврат долга не менее 30 календарных дней. Такой порядок установлен ст. 14 Федерального закона № 353-ФЗ.

Возможность обратить взыскание на заложенную недвижимость при неисполнении обязательства предусмотрена ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ. При этом в обращении взыскания могут отказать, если нарушение крайне незначительно и требования банка явно несоразмерны стоимости заложенного жилья. По закону это предполагается, если одновременно сумма задолженности составляет менее 5% стоимости залога, а период просрочки — менее трёх месяцев. При регулярных платежах взыскание также возможно при систематических нарушениях сроков — более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

До обращения взыскания возможны несколько вариантов урегулирования. При одновременном соблюдении установленных законом условий заёмщик вправе потребовать ипотечные каникулы. До обращения взыскания заёмщик вправе подать банку заявление о самостоятельной продаже заложенного жилья и погасить кредит за счёт вырученных средств. Такое право предусмотрено ст. 37.1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Можно ли досрочно погасить комбо-ипотеку?

Комбо-ипотеку можно погасить полностью или частично. Это право предусмотрено ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ. Если договор позволяет выбирать часть задолженности, досрочное погашение более дорогой рыночной части позволяет в первую очередь сократить долг с более высокой ставкой. При едином договоре платёж распределяется в порядке, установленном банком.

Как самостоятельно рассчитать средневзвешенную ставку?

Для предварительной оценки средневзвешенную ставку можно рассчитать по формуле:
(льготная сумма × льготная ставка + рыночная сумма × рыночная ставка) ÷ общая сумма кредита.
Например: (12 млн ₽ × 6% + 4 млн ₽ × 18%) ÷ 16 млн ₽ = 9%.
Расчёт даёт ориентировочный результат. Фактическую стоимость кредита точнее показывают ПСК и график платежей банка.

Можно ли объединить две льготные ипотечные программы?

Как правило, в основе одного кредита может быть только одна государственная программа. Комбо сочетает льготную ставку в пределах её лимита с рыночной ставкой на оставшуюся сумму, а не условия двух льготных программ.

Можно ли использовать материнский капитал?

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов по ипотеке. По словам Игоря Барыкина, те же правила применяются к комбо-ипотеке. Это предусмотрено ч. 6 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

Использовать средства можно независимо от срока, прошедшего со дня рождения или усыновления ребёнка, с которым связано право на маткапитал. Штрафы, пени и банковские комиссии за его счёт не оплачиваются. При частичном досрочном погашении порядок распределения средств между льготной и рыночной частями зависит от условий банка.

Как получить налоговый вычет?

Комбо-ипотека не создаёт дополнительных налоговых вычетов. Игорь Барыкин поясняет: льготная и рыночная части кредита учитываются в пределах общего лимита, даже если оформлены разными договорами для покупки одного объекта.Максимальная сумма расходов, с которой предоставляется вычет на покупку жилья, составляет 2 млн ₽ на одного налогоплательщика. Для процентов по ипотеке действует отдельный предел — 3 млн ₽. Средства материнского капитала и другие бюджетные выплаты в расходы для получения вычета не включаются. Эти правила установлены ст. 220 НК РФ.

Как получить налоговый вычет за квартиру в 2026 году: инструкция и новые правила

В каких случаях можно вернуть больше ожидаемых 650 тысяч рублей, а в каких — получить отказ

Подробнее

Суммируются ли льготы супругов?

Нет. В основе одного комбо-кредита может быть только одна государственная программа, а её льготный лимит не зависит от количества супругов, которые соответствуют требованиям. Например, если оба супруга работают в аккредитованных IT-компаниях, размер льготной части IT-ипотеки всё равно составит не более 9 млн ₽.
По семейной ипотеке оба супруга выступают созаёмщиками, но семья получает один льготный лимит: 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области или 6 млн ₽ для остальных регионов. Доходы супругов при этом суммируются и могут увеличить общую сумму кредита, одобренную банком.

Что делать при отказе банка?

Причиной отказа могут стать кредит
ная история, высокая долговая нагрузка, недостаточный подтверждённый доход, небольшой первоначальный взнос или слишком крупная запрашиваемая сумма.

После устранения причины заявку можно скорректировать или подать в другой банк. Требования кредиторов различаются, поэтому отказ одной организации не означает, что такое же решение примут остальные.