Как купить недвижимость в Германии

Если решение о приобретении собственности в Германии принято, то важно знать, что законы страны относительно покупки недвижимости иностранцами сегодня достаточно либеральны. Приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость можно на всей территории государства. В Германии нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран.

Процедура покупки очень сходна с другими европейскими странами. Любая недвижимость проходит процедуру государственной регистрации, при этом в реестр собственности (Grundbuch) заносят основную информацию об объекте: владелец, стоимость, площадь, наличие отягощающих обстоятельств (задолженности и т. д.), др. Купля-продажа обязательно совершается при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Для расчетов по сделке открывают специальный банковский счет. Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2–3 месяцев.

Наибольшим спросом у россиян пользуются недвижимость в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Фрайбурге и Баден-Бадене, несмотря на то, что цены на недвижимость в этих городах выше, чем на территории остальной Германии. Особым спросом у иностранцев пользуются квартиры, расположенные в историческом и курортном центре Баден-Бадена. Стоимость недвижимости в этих престижных районах составляет от 300 тыс. евро. Популярны также квартиры в престижных районах городов Мюнхена и Фрайбурга, а также приобретение квартир в новостройках для последующей сдачи в аренду. В последнее время растет спрос россиян на покупку уже сданных в аренду квартир - их стоимость от 100 тыс. евро. Причём возможно получение кредита от немецких банков под низкие "европейские" проценты (5-6 % годовых) на сумму, составляющую 50-60 процентов от стоимости сдаваемых в аренду объектов.

Юг Германии, практически центр Европы, имеет целый ряд преимуществ: горнолыжный спорт в горах Шварцвальда и Альп, возможность быстро добраться до любой точки Европы, экологически чистые места, натуральные виноградные вина, мягкий климат и немецкий порядок.

Наравне с Баден-Баденом, большой популярностью также пользуются курорты Бад-Кроцинген, Баден-Вайлер и другие. Термальные минеральные источники применяются в лечении целого ряда заболеваний. Здесь возможно приобретение жилой и коммерческой недвижимости. В зависимости от расположения и площади объекта цены варьируются от 100 тыс. евро и выше.

Виды жилой недвижимости в Германии

Дом на одну семью — Einfamilienhaus (EFH). Наверняка большинство людей, желающих иметь собственное жилье, представляют себе отдельно стоящее здание, принадлежащее одной семье. Этот вид сооружения наиболее вариативен и в плане планировки, и в плане достройки или переделки в будущем. В таком доме при желании можно запланировать небольшую отдельную квартиру — Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Однако отметим, что это самый дорогой из всех видов жилья.

Дом на две семьи — Doppelhaus (DH). Так как каждая часть дома имеет только три внешние стены, то он обходится заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг. При этом фактически клиент приобретает только полдома — Doppelhaushaelfte (DHH), а значит, живет с соседом. Дома, стоящие в ряд, — Reienhaeuser (RH). Это одна из самых доступных по цене форм частного жилья. Экономия достигается за счет стоимости земельного участка, постройки и подключения к городским коммунальным сетям.

Частная квартира — Eigentums-wohnung (ЕW). Тем, кто предпочитает жить в черте города или даже в центре, тяжело найти подходящий по цене земельный участок для постройки (Grundstueck) или готовый дом. Поэтому Eigentumswohnung — это нередко единственно возможный вариант личного жилья. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, фасад, инженерные коммуникации — это особая или общая собственность (Sondereigentum und/oder Gemeinschaftseigentum). Именно эта особенность часто мешает уживаться с владельцами других квартир дома.

На что нужно обратить внимание

При покупке недвижимости следует обратить внимание не только на вид, но и на возраст постройки. В современном здании помещения более функциональны и комфортны, их техническая оснащенность выше. Покупка нового дома (квартиры), построенного под ключ (Schluesselfertig), избавит от волнения и риска в ходе его возведения. Фирмы, специализирующиеся на сооружении и продаже новых домов, также, как правило, оказывают услуги по поиску земельного участка, определяют планировку дома — она обычно типовая, а стоимость услуг архитектора входит в цену дома, которая известна заранее. Индивидуальные изменения в планировке обходятся покупателю достаточно дорого. Владелец дома получает пятилетнюю гарантию, и, если в этот период проявятся строительные недостатки, фирма будет обязана устранить их бесплатно. К сожалению, иногда качество новых домов оставляет желать лучшего, что объясняется стремлением некоторых фирм снизить стоимость строительства за счет низкосортных материалов или использования низкоквалифицированной рабочей силы. Поэтому, прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться у независимого специалиста, который поможет оценить не только состояние самой постройки, но и составленный фирмой договор купли-продажи — Kaufvertrag.

Другая возможность приобретения нового дома — строительство с привлечением независимого архитектора, который не только спланирует дом, но и поможет подыскать земельный участок, сделает калькуляцию расходов, а также окажет содействие в организации работ. При этом заказчик имеет право участвовать в разработке индивидуальной планировки, выборе строительного стиля и используемых материалов. Цену дома предварительно рассчитывает архитектор по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты незначительно превышают планируемые. Как обычно, владелец дома получает пятилетнюю гарантию. Заметим, что, если какие-то виды работ будущий хозяин выполняет самостоятельно, объем затрат на строительство можно снизить.

Многие, однако, предпочитают дома давней постройки — Altbauhaeuser, так как им по душе особая атмосфера старины. В городах, не разрушенных во время Второй мировой войны, такие здания находятся, как правило, в центральных районах с уже сложившейся инфраструктурой. Обычно они стоят на больших земельных участках, так как раньше земля была не столь дорогая. Иногда такой дом может оказаться памятником архитектуры (steht unter Denkmalschutz), тогда возможность перестройки или изменения его фасада ограничена. Старые дома в основном дешевле, чем новостройки. При покупке очень важна оценка состояния строения, ведь низкая стоимость может обернуться значительными затратами на ремонт.

Цены на недвижимость в Германии

В западной части Германии самыми дорогими городами являются Мюнхен, Кельн, Штуттгарт и Франкфурт, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург. Стоимость квартир несколько дешевле, чем отдельных домов с участками.

В восточных землях можно купить пригодный для проживания дом, требующий ремонта, по цене менее 500 евро за кв.м. В 2007-2008 году это был ходовой товар у выходцев из стран Восточной Европы и турок. Там, где раньше стояли целые улицы пустых домов, сейчас остались неотремонтированными отдельные дома. Очень быстро восстанавливаются: Берлин, Лейпциг, Хемниц, Нюрнберг, Магдебург. 

Разброс цен на недвижимость в популярных городах:

Лейпциг - от 700 до 2000 евро/кв.м.
Берлин -  от 800 до 3000 евро/кв.м.
Гамбург - от 800 до 3000 евро/кв.м.
Штутгарт - от 2000 до 5000 евро/кв.м.
Франкфурт -  от 3000 до 5000 евро/кв.м.
Мюнхен - от 3000 до 10000 евро/кв.м.
Баден-Баден -  от 3000 до 10000 евро/кв.м.
Гармиш - от 4000 до 10000 евро/кв.м.

Автор - директор департамента зарубежной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость"