Складские и торговые помещения
Первую часть статьи читайте здесь.
Условием для цивилизованного развития рынка в том или ином сегменте является наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации. Динамика развития рынка складской недвижимости поставила профессиональных участников перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся объекты в соответствии с требованиями рынка. Российский рынок недвижимости уже имеет прецеденты проведения круглого стола среди представителей топ-менеджмента ведущих компаний, в результате которых на рынке появились объективные классификации по каждому из секторов рынка коммерческой и жилой недвижимости. В частности, таким образом, были классифицированы рынки офисной и торговой недвижимости .
Мы считаем такой подход наиболее продуктивным, который свидетельствует о развитости рынка. Принятие единой классификации важно для нас по двум причинам. Во-первых, это позволит снять многие вопросы и недоразумения, которые возникают среди профессиональных участников рынка. Во-вторых, таким образом, создастся некий стандарт, к которому надо стремиться. Рынок от этого только выиграет, став более цивилизованным и безопасным. В предыдущей статье я приводила параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.
Торговые помещения
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные - представляют группу товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные);
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
- расположение;
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений (Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей):
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
VIII - бутик;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Складские помещения
Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима. Со складскими помещениями все значительно проще. Здесь выделяют семь классов.
К первому ("А") классу относятся современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А".
Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса. Если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.
Елена Андреева
Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
[email protected]
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
- 1 Подводные камни рынка курортной недвижимости в Грузии: что нужно знать?
- 2 Подводные камни при сделках с недвижимостью: что не учитывают покупатели
- 3 Купить недвижимость в ОАЭ: о каких деталях не знают инвесторы
- 4 Какие районы Дубая подешевеют: 4 квартала, в которые нельзя вкладывать
- 5 Недвижимость Дубая: что стоит знать об инвестициях в объекты ОАЭ
ВОЗМОЖНОСТИ
30 ноября 2023
30 ноября 2023
30 ноября 2023