Россияне по-прежнему инвестируют в недвижимость Крыма

Традиционный для сезона отпусков всплеск интереса россиян к недвижимости на Черноморском побережье Крыма в этом году должен будет пройти проверку экономическим кризисом. 

Россияне, как правило, покупают недвижимость в Крыму в качестве второго дома для проживания на время отпуска. Вместе с тем такая покупка относится к долгосрочным инвестициям и позволяет извлекать прибыль от сдачи недвижимости в аренду. В прошлом году, по данным администраций курортных регионов, в Крыму организованно отдохнули 1,2 млн человек, а общее число туристов, посетивших полуостров, согласно расчетам Национальной академии природоохранного и курортного строительства, составило 5,6 млн человек. Такой разрыв между числом «диких» и «культурных» отдыхающих говорит о большом потенциале арендного бизнеса.

Почему?

В пользу покупки дома для отпуска в Крыму, в сравнении с другими странами и регионами, можно привести несколько аргументов. Во-первых, это транспортная доступность - авиаперелет из Москвы в Симферополь занимает около двух часов, кроме того есть возможность добраться и наземным транспортом. Затем, это отсутствие виз и языкового барьера, а также в целом более доступные цены, в том числе и по сравнению с российским Черноморским побережьем. По сравнению с Сочи у Южного берега Крыма есть и еще одно преимущество - климат, мягкий и сухой, схожий со средиземноморским, благодаря которому Крым с середины XIX в. прибрел популярность у русской аристократии. 

Где?

Центральное место среди курортов Южного Берега Крыма занимает Большая Ялта - участок береговой полосы, протянувшийся вдоль Черного моря на 70 км от мыса Сарыч и поселка Форос на западе до горы Аю-Даг и поселка Гурзуф на востоке. 

Это наиболее освоенный район, цепочка из многочисленных поселков, исторически сложившаяся вокруг административного центра - города Ялты.

Курортные комплексы Ялты и ее ближайших окрестностей наиболее востребованы у потенциальных покупателей недвижимости. Здесь возводятся преимущественно объекты бизнес-класса и элитные постройки, и средние цены на жилье - самые высокие в Крыму. По оценкам консультантов компании Macon Realty Group, средняя стоимость 1 кв. м жилья в апреле 2009 г. в Ялте и Алуште составила $3150 и $2050 соответственно. 

Российских покупателей, в первую очередь, привлекают апартаменты, относящиеся к верхнему ценовому сегменту. Кстати, в законодательстве и нормативных документах Украины нет определения данного вида недвижимости, в результате апартаменты часто регистрируются не как жилые объекты, каковыми они фактически являются, а как гостиницы и рекреационные комплексы, что позволяет размещать их в прибрежной полосе, в пределах 100 м от берега, где строительство жилья запрещено. В таком случае владелец не может быть постоянно зарегистрирован в своей собственности - но для тех, кто покупает недвижимость для периодического отдыха, это малосущественно и не оказывает влияния на спрос.

Что?

Среди характеристик комплексов для отдыха, которые наиболее востребованы покупателями, - благоустроенная и охраняемая территория, высокое качество постройки и отделки общественных зон, автономное коммунальное снабжение, развитая инфраструктура, обязательное наличие управляющей компании, предоставляющей сервисные услуги на уровне отеля, а также услуги по сдаче площадей в аренду. Такой обширный комплекс услуг определяет достаточно высокий уровень затрат по содержанию недвижимости, который может составлять $200-500 в месяц. 

В 2008 г. на территории Большой Ялты и Алушты велось строительство нескольких десятков комплексов с апартаментами, однако в связи с экономическим кризисом проекты, реализация которых велась на кредитные средства, были заморожены. В целом по Крыму, согласно исследованиям Macon Realty Group, было приостановлено возведение более 80% объектов, главным образом находящихся на начальной стадии строительства, и, хотя в большинстве случаев цены резко упали (на 30-60%), это мало повлияло на активность покупателей, которые не хотят рисковать, опасаясь недостроя.

В этой ситуации, когда ряд конкурентов оказался вне игры, в выигрышном положении находятся проекты, строительство которых ведется на собственные средства инвесторов, особенно если проект обладает некими уникальными характеристиками, способными привлечь покупателей и в условиях кризиса.

Варианты

Один из проектов, привлекательных и в настоящее время, - курортный комплекс «Лагуна». Он расположен в Гурзуфе на первой линии от моря и обладает собственным пляжем протяженностью 500 м. Как сообщает Виктор Бандуркин, заместитель генерального директора компании «Артекс», ведущей строительство, наличие собственного пляжа - большая редкость, а столь обширного пляжа нет больше ни у одного комплекса, ни в Крыму, ни в Сочи. Комплекс занимает территорию 7,8 га, на которой расположатся пять восьмиэтажных корпусов, набережная с собственным маяком, парковая зона, многочисленные объекты инфраструктуры. Площадь апартаментов составляет от 45 до 150 кв. м. Цена «входного билета» на сегодняшний день начинается от $150 000. Апартаменты сдаются под чистовую отделку, что является наиболее частой практикой для Крыма, при этом управляющая компания готова оказать любое содействие в проведении ремонтных работ. Несколько вариантов отделки и оформления интерьеров с подборкой мебели и аксессуаров для владельцев апартаментов разработал французский дизайнер Мишель Танит, автор дизайна многих известных отелей, который проектировал также интерьеры общественных зон комплекса. 

Строительство «Лагуны» поэтапно ведется с 2005 г., и примерно 40% площадей уже продано. При этом Виктор Бандуркин отметил, что сдаваться в эксплуатацию комплекс будет только по завершении всех строительных работ, которое намечено на конец текущего года. В настоящее время завершено строительство 2 корпусов, остальные находятся в разной степени готовности. 

В числе проектов, строительство которых кризис не остановил, - комплекс элитных апартаментов «Никитский дворец», расположенный в 6 км от Ялты рядом с Никитским ботаническим садом. Строительство комплекса началось в прошлом году, в преддверии кризиса. Тем не менее, по словам Ирины Буйной, менеджера департамента продаж строительной компании «Южный берег», благодаря продуманной до мелочей концепции и целому ряду характеристик, выгодно отличающих комплекс от других строящихся курортных объектов, компании уже удалось реализовать около четверти апартаментов, примерно 30% которых приобрели москвичи. 

К эксклюзивным чертам проекта «Никитский дворец» относятся панорамные виды на море, ботанический сад и гору Ай-Петри (комплекс расположен на высоте 130 м над уровнем моря). Отметим прекрасные планировки апартаментов, с высотой потолков 3,6 м, современную инженерию, включающую в себя систему «умный дом». Интересно, что архитектурный проект создан по мотивам неосуществленной постройки XIX в. - дворца Раевских в Никите. Цены в долларовом эквиваленте по сравнению с уровнем прошлого года снизились на 10-15% и составляют от $3000 до $5000 за 1 кв. м. По мере завершенности объекта компания намерена повышать цены. Комплекс планируется сдать в эксплуатацию во II-III кварталах 2010 г.

Непосредственно на территории Никитского ботанического сада компания «Антал-Сервис» осуществляет проект закрытого курортного клуба «Черноморский». Площадь комплекса - 11,5 га, ранее эта территория принадлежала одноименному санаторию. Проект предполагает реконструкцию с полной перепланировкой четырех корпусов санатория, строительство 12 коттеджей, развитие и переоборудование инфраструктуры, включающей wellness-spa-центр, фитнес-залы, рестораны, а также собственный пляж протяженностью 100 м. 

В настоящее время, как сообщил генеральный директор «Антал-Сервиса» Антон Кияжко, строительные работы приостановлены и компания занимается привлечением инвестиций для окончания реконструкции корпусов. Два корпуса находятся примерно в 70%-ной готовности, один корпус сдан в эксплуатацию и функционирует как гостиница. Кроме того, завершены работы по благоустройству территории, пляжа, набережной, где построены два гостиничных домика, функционирует бассейн, spa-центр, ресторан. Построено 9 двухэтажных коттеджей для круглогодичного проживания площадью от 210 до 300 кв. м, два их них проданы. Стоит подобная недвижимость от $10 000 за 1 кв. м.

Среди полностью завершенных проектов, сданных в эксплуатацию в этом году, - комплексы апартаментов «Наутилус» в Гурзуфе на первой линии у моря и «Крымский дворик» в центре Ялты. Оба проекта киевской компании «Эверест Эстейт», помимо удачного месторасположения, отличает выгодная цена - от $2500-2800 за 1 кв. м.

Статья предоставлена журналом Homes Overseas (№26 июль-август 2009)