Рынок недвижимости Египта

Политический кризис, разразившийся в Египте, безусловно, окажет негативное влияние на рынок недвижимости этой страны. Насколько сильным будет это влияние, мы увидим приблизительно через полгода, поскольку рынок недвижимости в отличие от фондового рынка реагирует на происходящие события не сразу. При этом отметим, что и до этого кризиса инвестиции в египетскую недвижимость являлись крайне рискованными и финансово неоправданными. «Доходность от аренды в Египте не превышает 7-10%. Зачем, в таком случае, подвергать себя необоснованному риску, когда такую же доходность можно получить и в других, более стабильных странах?» - говорит Игорь Индриксонс, Директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Рынок недвижимости Египта никогда не являлся удачным выбором для вложения денег. Поскольку в стране не развита система ипотечного кредитования, большинство сделок с египетскими и иностранными покупателями осуществляется за наличный расчет. Кроме того, покупку дома или квартиры в Египте осуществить намного проще, чем перепродать купленный объект какое-то время спустя. Эксперты по недвижимости в западных странах всегда относили Египет к рынкам, где низкие цены и высокие брокерские комиссии вовсе не означают политическую стабильность и высокую ликвидность объектов. Для сравнения брокерская комиссия в Лондоне составляет 0,1-3% от общей суммы сделки, а в Египте она достигает 25-30%. Исключением в плане инвестиций является, пожалуй, только Каир. Недвижимость столицы Египта отличается высокой ликвидностью, поскольку на нее всегда есть спрос со стороны местного населения. Но даже в Каире средний доход от аренды снизился на 25% по сравнению с прошлым годом. К тому же в столице Египта имеет место нехватка качественных объектов: профессиональными застройщиками здесь было построено лишь 10% жилья. Остальные 90% возведены руками самих жителей Египта.

В структуре спроса на объекты недвижимости в Шарм Эль-Шейхе и Хургаде преобладают иностранные покупатели. В связи с нестабильной политической обстановкой они скорее всего решат, что долгосрочные инвестиции в курортную недвижимость Египта слишком рискованны. По мнению Игоря Индриксонса, падение цен на недвижимость в туристических центрах Египта в ближайшие полгода может составить 30%, а интерес со стороны покупателей снизится примерно на треть. При этом цены, скорее всего,  не вернутся к своим прежним позициям еще год - полтора.

«Российские инвесторы в очередной раз получают урок: недвижимость надо приобретать только в той стране, где можно без сомнений доверить свои сбережения банковской системе» - убежден Игорь Индриксонс. Египетские банки никогда не славились своей надежностью, поэтому и недвижимость в этой стране априори не может стать безрисковой инвестицией. Всегда было ошибочным полагать, что египетская недвижимость может быстро окупить себя и начнет приносить доход. Большинство гостей египетских курортов предпочитают останавливаться в отелях, поскольку отдых в них обходится гораздо дешевле, чем аренда коттеджей и вилл. Таким образом, выходит, что дом или квартиру в Египте в последние годы было лучше всего приобретать лишь для собственного использования, как и сделали тысячи россиян. Но наши соотечественники в отличие от англичан или немцев, не очень любят страховать свое имущество, если их не обязывают. Поэтому последствия мародерства в Египте они будут вынуждены оплачивать из собственного кармана.

Очередная проблема заключается в том, что оформление права собственности в Египте сопряжено с рядом проблем. Серьезные трудности может вызывать, например, оформление прав на землю. Фактически власти по своему усмотрению могут выдвигать абсолютно любые условия аренды земли. Не трудно предположить, что особенно ярко все эти сложности проявятся в свете сложившейся ситуации.

Не стоит отрицать, что египетский рынок упадет достаточно серьезно. Застройщики будут стараться как можно скорее продать объекты по минимальной цене, но не ниже себестоимости, то есть, по $ 140-200 за квадратный метр. Получается, что дисконт при покупке уже сейчас может составлять около 70-80%.

Однако не стоит слишком драматизировать ситуацию. Лучший совет собственникам в данный момент - связаться с управляющей компанией и договориться о круглосуточной охране дома или квартиры за определенную плату. Необходимо иметь в виду, что даже если объект застрахован, к сожалению, получить страховку сейчас будет уже невозможно. Поэтому единственной существующей альтернативой может быть мониторинг рынка в течение примерно полугода для оценки ситуации.