Колонки

Инвестиции в недвижимость: как зайти в гостиничный бизнес

Колонки
Сергей Ногай
Сергей Ногай

Девелопер проекта Status

Ирина Печёрская

Девелоперы чутко следят за изменяющейся действительностью и быстро реагируют на запросы клиента, предлагая новые форматы недвижимости для инвестиций. Так рынок наводнили актуальные явления в виде коворкингов, коливингов, арт-пространств, капсульных отелей и доходных апартаментов.

Доказав перспективность таких проектов, предприниматели генерируют все новые идеи и концепции, приглашая инвесторов в свой бизнес.

Сергей Ногай, девелопер проекта Status, расскажет, на что обратить внимание при выборе апартаментов для инвестиций и чем так привлекателен гостиничный бизнес с точки зрения доходности.

Инвестиции в недвижимость: как зайти в гостиничный бизнес

Приобрести апартаменты

Гостиничный бизнес представлен не только отелями разной звездности, хостелами или гест-хаусами. Сервис формата airbnb давно популяризировал среди туристов и бизнес-путешественников аренду апартаментов. 

Собственник квартиры, зарегистрировав объект, может стать легальным предпринимателем и сдавать свое жилье. Однако, это накладывает на него определенные обязанности и заботы, связанные с сервисом: уборка номера, регистрация гостя, операции с переносом брони или отменой, налоговая отчетность. Включите сюда работу над рейтингом и отзывами об апартаментах, и получится бизнес без выходных и праздников. 

Разорвать порочный круг собственник-агрегатор-арендатор можно, если выбрать альтернативный вариант и инвестировать в апартаменты под управлением профессионального гостиничного оператора. 

Апартаменты в составе гостиничного комплекса различают по метражу, категории и оснащению номера. Инвестиционные предложения на лоты могут включать как просто номер с отделкой, так и полный пакет — с мебелью, текстилем и техникой в придачу.

В идеале пассивный доход достигается за счет покупки полностью меблированного номера и стабильной загрузки апартаментов оператором.

 

Критерии выбора

Чтобы стать партнером в отельном бизнесе необязательно обладать навыками управленца и разбираться в индустрии гостеприимства. Рынок апартаментов достаточно устойчив и уже охвачен несколькими серьезными игроками. 

В основном присутствие инвестиционных апарт-отелей отмечается в крупных городах России, где развиты туризм и деловая активность.

При выборе апартаментов важно обратить внимание на главные критерии, благодаря которым будет складываться будущая прибыль:

1. Программа доходности.

Предложения девелоперов пестрят обещаниями до 15-20% годовых. Однако, гарантированная часть часто бывает гораздо ниже или отсутствует совсем. На практике после запуска проекта может пройти до полугода, прежде чем отель сможет приносить разрекламированный доход.

При выборе программы важно оценить временные рамки реализации всех этапов: строительство, запуск операционной деятельности, с какого момента инвестор начнет получать прибыль по договору и сроки окупаемости проекта.

2. Надежность отельного оператора.

Апарт-отели часто предлагают услугу сдачи номеров собственной управляющей компанией. Важно проверить благонадежность такого оператора, есть ли у него опыт управления отелем — ведь на его плечи ложится не только общее функционирование гостиницы, но и извлечение прибыли для инвесторов. Чем выше статус оператора, тем он надежнее.

3. Локация.

Важно оценить местоположение проекта с точки зрения близости к знаковым объектам города, развита ли инфраструктура и удобно ли гостю будет до него добираться. Несмотря на то, что инвестор жить в апарт-отеле не будет, локация — один из очевидных критериев успешности любого объекта недвижимости.

4. Качество строительства.

Репутация застройщика играет немаловажную роль. Даже поверхностный мониторинг поможет ознакомиться с прошлыми проектами, оценить имидж и прошерстить отзывы клиентов. Всю проектную документацию застройщик также обязан опубликовать на официальном сайте. 

5. Позиционирование проекта.

Необходимо трезво оценить подход девелопера к концепции проекта. Ведь строительство пятизвездочного отеля с ориентацией на премиум-сегмент на окраине города или в спальном районе может стать крупной ошибкой в стратегии, что приведет к провалу всего проекта. 

6. Гарантии при чрезвычайной ситуации.

2020 год научил нас быть предусмотрительней. Когда множество бизнесов было заморожено, предприниматели лишились дохода и уверенности в завтрашнем дне. В таких реалиях застройщик может гарантировать получение дохода с помощью специальной страховой программы. 

 

Выбрать оператора

Доход инвестора в первую очередь будет зависеть от работы гостиничного оператора.  Часто функционирование апарт-отелей координируют местные управляющие компании со стороны застройщика, которые могут решить вопрос с ремонтом или отоплением в помещении, но ничего не знают о культуре, сервисе и политике ведения гостиничного бизнеса. 

При выборе инвестиционных апартаментов стоит учитывать опыт и историю оператора. На официальном сайте можно найти не только информацию о действующих объектах, но и статистику по финансовым показателям. Последний момент особенно важен для нашего анализа — ведь именно так можно убедиться, что оператор зарабатывает деньги для своих инвесторов.

Пример статистики с сайта международного оператора Accor Hotels

 

Международный оператор, обладающий широкой сетью отелей под известным брендом, вызывает больше доверия: свою состоятельность в гостиничном бизнесе он уже доказал.

Кроме того, не возникнет вопросов о том, как складывается прибыль, в каком состоянии находится номер и кто заменит обветшавший текстиль. В соответствии с принципом open book инвестор в курсе всех эксплуатационных расходов, которые несет апарт-отель.

Качество жизни в апартаментах всегда неукоснительно отслеживается и ведется по высоким стандартам профессионального оператора.

 

7 шагов к гостиничному бизнесу

  1. Ознакомьтесь на официальном сайте с проектом и программами доходности.
  2. Осуществите мониторинг репутации отельного оператора.
  3. Оцените локацию объекта и его транспортную доступность.
  4. Проверьте надежность застройщика.
  5. Оцените перспективность концепции проекта.
  6. Уточните, есть ли страховка на случай ЧП.
  7. Ознакомьтесь с документацией.

 Фото на обложке: Johnny Habell/Shutterstock.com

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа
  2. 2 Реклама недвижимости: как снизить стоимость лида с помощью 3D-туров
  3. 3 Всё в дом: как цифровые сервисы меняют рынок недвижимости
  4. 4 Что такое экосистема недвижимости «Метр квадратный»?