Хотите инвестировать в недвижимость, но не знаете, с чего начать? Эти простые советы точно вам помогут

Инвестирование в недвижимость: расстановка приоритетов

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – гостиничная индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

• Офисная – 6-7%
• Торговая – 7-8%
• Гостиничная – от 9 % и выше

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает, что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Разумеется, инвестиции в отели – это долгосрочное вложение средств. Поэтому логично отдать предпочтение рынкам с большим потенциалом. Вероятно, вы удивитесь, но мы считаем, что такими являются рынки Украины и России.

Исходя из нашего опыта работы, мы можем сделать вывод, что сегодня в Украине сложились наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. С этим связан строительный бум в городах-миллионниках. А отельная сфера находится на старте своего развития и характеризуется, согласно нашему опыту, низким уровнем насыщения и высоким спросом.  

Что касается российского рынка, отметим, что объекты торговой и офисной недвижимости пользуются наименьшим спросом. Мы сопоставили данные нескольких независимых ресурсов и выяснили, что количество бизнесменов, готовых вкладывать средства в торговые и офисные площади в Москве и области, сводится к 6%. По другим городам и регионам России этот процент вдвое меньше.

Возникает потребность в гостинично-ресторанных комплексах. В частности, на рынке образовался дефицит отелей среднего ценового сегмента. И рост спроса на них будет долгосрочным, утверждает вице-президент по развитию и операционной деятельности IHG в России и странах СНГ Арон Либинсон. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в гостиничный бизнес.

Три работающие модели инвестирования

Выбор бизнес-модели для определенного гостиничного объекта зависит от цели инвестора.

Я выделяю три основные модели.

• Модель с быстрой окупаемостью

Она предполагает, что инвестор вкладывает средства в строительство недорогих отелей или покупает советские здания и делает реконструкцию. Отель этот может быть на 80, 100, максимум 150 номеров. Такие гостиницы могут достичь окупаемости через четыре-пять лет. Главные недостатки такой модели – необходимость в жестком менеджменте. То есть экономить нужно на всем. Это приводит к быстрой изнашиваемости отеля и оборудования. И, как следствие, снижению продажной стоимости.

Наш совет. Если вы хотите не только быстро получить дивиденды от своих вложений, но и продлить их действие – закупите хорошие материалы для ремонта, простую, но крепкую мебель и надежное оборудование. Поверьте, на самом деле разница между качественными перегородками, дверями, кроватями не такая существенная и определенно не стоит репутационных и повторных финансовых затрат.

• Модель с большей окупаемостью и лучшей капитализацией

Такие отели, как правило, требуют лучшей инфраструктуры, более качественной мебели, ремонта. В совокупности на тот же объем инвестиций получится меньше номеров и, соответственно, доходность будет меньше. Но такие отели однозначно будут держать свою продажную стоимость. А с правильным и эффективным управлением, она будет с годами только расти.

Не так давно мы реализовали строительство отеля и после двух лет успешного управления смогли его продать зарубежному инвестору на 50% дороже изначальной стоимости. Таким образом, его рентабельность с учетом того, что два года объект успешно работал, была почти 70%. Этот опыт мы внесли в работающий кейс и делимся им на профессиональных семинарах и конференциях.

Наш совет. Качественные мебель и ремонт – это не все составляющие успеха. Обратите внимание на персонал. Если в первое время у вас нет оборотных средств на его полноценное обучение, организовывайте ежедневные утренние собрания и приближайте их к своим ценностям и философии гостеприимства.

• Модель с большой капитализацией

Инвестор вкладывает в очень дорогие объекты: пятизвездочные отели или огромные загородные комплексы. Основная цель этой модели – сохранение инвестиций в одном объекте недвижимости, фиксирование рентабельности и доходности на уровне железных 5-6% годовых и положительный имидж стабильно развивающегося объекта.

Наш совет. Обратите внимание на систему лояльности гостей. Они должны помнить, что у вас им комфортнее и выгоднее, чем у других. Принцип Парето актуален и в гостиничном бизнесе – 20% ваших постоянных гостей приносят 80% дохода, а 80% обычных клиентов приносят 20%.  

Доверять ли бизнес управляющей компании

После того как вы определились с целью и моделью инвестирования, возникает закономерный вопрос: самому ли вести бизнес или доверить управляющей компании.

Если вам по душе первый вариант, то готовьтесь к тому, что прочтения нескольких статей в интернете будет недостаточно. Нужно обладать необходимыми знаниями законодательства, ментальности жителей того или иного региона, специфики ведения вашей ниши, а также опытом управления и навыками менеджмента.

Если же вы хотите инвестировать и получать дивиденды, особенно не вникая во все тонкости, тогда лучше всего доверить свои инвестиции профессионалам.

Основная сложность для собственника, который решил преобразовать свое или приобретенное помещение под мини-отель или хостел, – подобрать правильных подрядчиков. Например, архитектора, который имеет опыт работы в HoReCa и может эффективно спланировать пространство, строительную компанию, которая правильно подберет необходимые материалы для гостиницы и в срок сдаст объект, компании, которые занимаются комплектацией мебели и оборудования, специализированного под эксплуатацию в гостиницах.

***

По законам рыночной экономики, неудовлетворенный спрос не может жить долгое время, поэтому скоро на него появятся предложения.

От кого они будут – от предприимчивых и дальновидных иностранных инвесторов или от отечественных бизнесменов – покажет время. Но, учитывая экономический потенциал, климат и географическое положение, Украина и Россия имеют все шансы стать самыми продвинутыми туристическими центрами Европы и Азии.

Материалы по теме:

Революция началась. Проведена первая в мире токенизация коммерческой недвижимости

Купил сейчас – потом заработаешь: самые перспективные районы мира для покупки недвижимости

Виртуальная реальность поможет риелторам продавать квартиры

Женщины инвестируют лучше мужчин. Но почти этим не занимаются

На этом зарабатывают стартапы в сфере недвижимости