Материнский капитал как инвестиция. Как заставить деньги работать на вас?

Куда вложить материнский капитал?

Недвижимость остается самым стабильным вложением вот уже несколько десятков лет.

Но если говорить об инвестициях с участием материнского капитала, при выборе жилья нужно ориентироваться на Федеральный закон N 256-ФЗ, в котором зафиксированы все требования к приобретаемой недвижимости.

Для покупки на средства маткапитала подходят как еще строящиеся квартиры, так и уже готовые: нежилые помещения не рассматриваются.

К жилью на первичном рынке требований немного, ключевой момент — возведение объекта в рамках Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это гарантирует безопасность расчетов для всех сторон сделки. 

Для готового жилья на вторичном рынке требования чуть строже: в этом случае дополнительно оценивается возраст объекта, его фактическое состояние, степень износа и бытовые условия.

Такая недвижимость реже рассматривается в качестве инвестиционной — в первую очередь потому, что растет в цене гораздо медленнее первичного рынка.

Второй нюанс — сроки перечисления материнского капитала колеблются от 10 до 15 рабочих дней, физические лица не всегда готовы ждать зачисления.

Еще один ключевой критерий выбора — ликвидность объекта. Чтобы сохранить и приумножить капитал, вложенный в недвижимость, необходимо учитывать триггеры роста цены:

• локацию, 
• транспортную и социальную инфраструктуру, 
• план развития района/населенного пункта.

По моему опыту, максимальную доходность при инвестировании показывают квартиры в новостройках, в частности студии, апартаменты (здесь не получится использовать маткапитал) и однокомнатные.

При этом не обязательно привязываться к месту проживания, объект можно приобрести в любом из перспективных регионов с благоприятным инвестиционным климатом.

По теме: Дети поколения Альфа: что нужно знать о них маркетологам?

Популярные стратегии инвестирования с использованием материнского капитала

Перед выбором объекта для инвестирования важно определиться с целями и стратегией вложения средств. Только с учетом всех факторов можно принять верное решение.

Есть несколько сценариев покупки недвижимости с использованием средств маткапитала и дешевых ипотечных денег, расскажу о самых востребованных из них.

• Покупка с последующей перепродажей. Эта стратегия предполагает вход в инвестиционный проект на как можно более раннем этапе, в идеале — на старте строительства.  Рационально использовать для покупки ипотечные программы с господдержкой, сейчас еще есть предложения, доступные для всех категорий граждан. Материнский капитал может быть внесен в качестве первого взноса либо им можно погасить часть долга по жилищному кредиту. После ввода дома в эксплуатацию из проекта можно выходить, перепродавая квартиру. Объект, купленный на стадии строительства, на момент сдачи может прибавить около 30 процентов к начальной стоимости. Точный прирост зависит от многочисленных характеристик объекта.

• Долгосрочное инвестирование. Стратегия, направленная на сохранение и капитала, и квадратных метров. Аналогично предыдущей ситуации, целесообразно использовать льготные программы кредитования и материнский капитал. Ключевое отличие — момент выхода из инвестиции, в этом случае недвижимость остается активом и переходит на самоокупаемость за счет аренды. Сразу после сдачи дома квартира сдается в наем по цене, превышающей размер ежемесячного платежа по ипотеке. Фактически в этом случае ипотечный кредит оплачивает арендатор. Очень важно перед покупкой оценить недвижимость именно с позиции востребованности для будущей аренды.

Поделюсь историей клиента, который приобрел квартиру ребенку «на будущее» в Краснодаре.

Стоимость жилья уже с комплексным ремонтом от застройщика составила 5 млн рублей, первый взнос был сделан материнским капиталом. Ежемесячный платеж по ипотеке — 23 тыс. рублей, а сдать такое жилье сразу после сдачи дома можно будет за сумму около 30 тыс. рублей.

Таким образом, квартира сможет с момента ввода в эксплуатацию не только «оплачивать»  себя самостоятельно, но и приносить небольшой пассивный доход.

Кроме стандартной ипотеки с господдержкой, можно использовать еще один интересный вариант дешевого ипотечного кредита. Такую схему можно использовать даже для вторичного жилья.

Банки предлагают разнообразные инструменты для снижения ставки: это может быть скидка для зарплатных клиентов, за электронную регистрацию сделки либо платная услуга по снижению процента по кредиту.

По теме: Жизнь напоказ: что происходит с детьми, чьи родители делятся их жизнью в соцсетях

Продажа объекта, купленного с использованием материнского капитала

Существует мнение, что продать объект, купленный за материнский капитал, сложно или даже невозможно — это стопроцентный миф.

Да, было время, когда сначала необходимо было погасить ипотеку, выделить доли всем членам семьи и только потом продавать квартиру. Сейчас ситуация в корне иная, такой объект можно продать без существенных сложностей. 

При продаже ипотечной квартиры потребуется получить согласие от банка, составить нотариальное обязательство о выделении долей и получить добро на сделку от органов опеки.

В случае, если кредитных обязательств по объекту нет, то пункт с получением разрешения от банка отпадает. 

Полный перечень документов в разных регионах может различаться, перед сделкой необходимо узнать точную информацию в профильных организациях либо работать с грамотным специалистом по недвижимости.

В целом, процесс получения этих документов отработан и не вызывает сложностей. 

По теме: Зачем бизнесу делать заведение kids-friendly

Подытожим

Материнский капитал дешевеет и обесценивается, несмотря на ежегодную индексацию. Быстрый темп роста цен на жилье и высокая инфляция с каждым годом уменьшают долю стоимости недвижимости, которую можно оплатить за счет маткапитала.

Кроме того, ужесточаются условия по ипотеке: увеличиваются процентные ставки, повышается размер минимального первоначального взноса. 

При этом осенью 2023 года пока еще можно выгодно инвестировать в квадратные метры с помощью средств материнского капитала.

Стоит воспользоваться возможностью обеспечить будущее детей путем грамотного вложения средств.

Фото на обложке: pogonici/Shutterstock