Аккредитив при купле-продаже квартиры

Содержание

• Что такое аккредитив при покупке квартиры?
• Как работает аккредитив?
• Основные разновидности аккредитива
• Открытие аккредитива при покупке квартиры
• Документы для раскрытия аккредитива
• Регистрация сделки и раскрытие аккредитива
• Два аккредитива в сделке одновременно
• Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры
• Итоги и главные мысли

Что такое аккредитив при покупке квартиры?

Банковский аккредитив используют в операциях с недвижимостью — ДКП (договор купли-продажи) на вторичном рынке, договор долевого участия и переуступки при покупке квартиры в новостройке.

Это один из безопасных способов передачи денег. Обе стороны сделки защищены. Процедура контролируется банком, что исключает мошеннические схемы и риски потери денег. Расскажем про аккредитив при покупке недвижимости, что это такое и как правильно его использовать.

Как работает аккредитив?

Суть подобных расчетов в том, что покупатель открывает специальный счет, а банк переведет деньги владельцу только когда тот предоставляет подтверждение, что продал недвижимость.

Общая схема работы выстраивается следующим образом:

• Оформляется ДКП с аккредитивной формой взаиморасчетов.
• Покупатель вносит средства на открытый в своем банке аккредитивный счет.
• ДКП регистрируется в Росреестре.
• Продавец предъявляет в банке документы о переходе права собственности.
• После проверки документов переводятся деньги.

Риски при этом виде взаиморасчетов сведены к минимуму: ни одна из сторон не имеет доступа к деньгам до выполнения определенных условий. Если процедура по каким-то причинам срывается или нарушается договор, предусмотрены штрафные санкции, покупатель также может вернуть деньги.

Такая схема может проводиться как внутри одного банка, так и между двумя банковскими структурами. Главное ее отличие от ячейки в банке – безналичная форма перевода денежных средств.

Основные разновидности аккредитива

По возможности закрытия:

1. Безотзывный – может быть закрыт только при согласии обеих сторон. Эти условия максимально защищают владельца недвижимости, так как деньги не могут быть отозваны только по желанию приобретателя объекта.
2. Отзывный – не так популярен, поскольку возможность изменения параметров или закрытия без согласования с продавцом сводит преимущества этой схемы взаиморасчетов к нулю. Гарантии перечисления средств нет.

По необходимости согласия покупателя на перевод средств:

1. Акцептный – нужно согласие при перечислении денег продавцу.
2. Безакцептный – не требуется дополнительных действий со стороны покупателя, средства переводятся по-умолчанию при выполнении параметров, указанных в заявлении.

По способу хранения денежных средств:

1. Покрытый – после поступления сумма сразу перечисляется в банк продавца, и он получает к ней доступ после регистрации сделки.
2. Непокрытый – сумма хранится в банке покупателя, по межбанковскому соглашению банк продавца может списывать ее в оговоренном порядке.

Чаще всего в операциях с недвижимостью используется покрытый безакцептный безотзывный аккредитивный счет. Этот вариант максимально защищает обе стороны.

Читайте по теме:

«Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода

Купля-продажа квартир: сколько можно заработать на флиппинге и какие риски у инвестора

Существуют и другие варианты подобных счетов, которые на практике используются достаточно редко. Это касается счетов, которые возможность получения аванса до регистрации права собственности и с возможностью перевода остатка в другую кредитную организацию.

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Заявление оформляется покупателем. Для этого заключается договор с банком, в котором указываются следующие данные:

• Размещаемая сумма. Она аналогична стоимости недвижимости и зафиксирована в ДКП. Если объект приобретается в рассрочку, и есть договоренность о переходе права собственности после внесения первого взноса, размещается только сумма этого взноса.
• Срок действия. Законодательно не регламентируется и устанавливается по согласованию сторон. Как правило, составляет 1-2 месяца. Этого срока бывает достаточно для прохождения регистрации права собственности и предоставления в банковскую организацию подтверждения.
• Реквизиты для перевода денег продавцу.
• Условия перечисления денег владельцу.

Собственник недвижимости считается получателем, его личное присутствие в банке при открытии счета не обязательно. Но для своего спокойствия он может взять копию документа.

Документы для раскрытия аккредитива

Для получения денег продавец должен предоставить в кредитную организацию подтверждающие документы. Они указаны в заявлении при открытии счета. Обычно это:

• Договор купли продажи (уступки прав требования, долевого участия);
• Выписка из ЕГРН с указанием нового собственника.

Список документов утверждается по договоренности между продавцом и покупателем. Это может быть паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета по адресу объекта, выписка из домовой книги, ЕЖД с информацией о зарегистрированных лицах.

Важно: формулировки при оформлении заявления должны быть предельно ясные и правильные. Например, при онлайн-регистрации договор возвращается без штампа Росреестра, в электронном виде. На бумажные носители также не ставятся штампы организации. Поэтому не нужно использовать фразу, что ДКП должен быть с печатью регистратора.

Регистрация сделки и раскрытие аккредитива

Время оформления аккредитивных счетов в процессе сделки зависит от ее типа:

1. Покупка квартиры за собственные средства — чаще всего открывается до подписания ДКП, как подтверждение наличия денег. С момента внесения денег и до конца сроков, которые указаны в заявлении, они «замораживаются» банком, и покупатель не может их снять по своему желанию. Это становится возможно только по истечении срока или при нарушении указанных условий.
2. Ипотека — сначала нужно подписать ДКП и отправить в банк, это обязательное требование для получения кредита. Затем договор нужно передать в регистрационные органы.

После завершения регистрации специалисты банка проверяют предоставленные продавцом документы, и переводят деньги, если выполнены оба условия.

Два аккредитива в сделке одновременно

Аккредитив при покупке квартиры может быть не один. Такое возможно в следующих случаях:

• Альтернативная купля-продажа, когда в цепочке участвует несколько объектов. Суммы, указанные в заявлениях, зависят от условий договоров. Это может быть стоимость доплаты или полная сумма, цепочка сделок и взаиморасчетов индивидуальна. Сделки проводятся одновременно, деньги переводятся разным получателям.
• Несколько собственников — в этом случае открываются аккредитивные счета на каждого из них.
• Покупка ипотечной квартиры — в случае невыплаченной ипотеки и наличии обременения на объект оформляется два счета. Один — для погашения остатка долга, другой — на имя продавца (оплата поступает после снятия обременения).

Стоимость банковских услуг, как и схема купли-продажи, в каждом случае индивидуальна.

У многих предпринимателей часто возникает вопрос — кто платит, когда происходит покупка квартиры через аккредитив? Как правило, расходы оплачиваются по договоренности и фиксируются в ДКП.

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

У такого способа расчетов есть свои плюсы и минусы.

Преимущества:

• Собственник гарантированно получает деньги.
• Покупателю гарантированно возвращается полная сумма, если сделка отменена.
• Контроль и поддержка банка на каждом этапе.
• Все преимущества и безопасность безналичных взаиморасчетов.
• Нет необходимости в отдельной оплате аванса — это можно предусмотреть, выбрав соответствующий вид аккредитивных счетов.
• Возможность удаленной купли-продажи, когда участники находятся в разных регионах.

Недостатки:

• Жесткие требования по срокам и точное соблюдение договорных обязательств.
• Превышение страховой суммы несет определенные риски.
• Перечисление средств занимает несколько дней.
• Дополнительные расходы на внутрибанковскую или межбанковскую комиссию (средние значения — 3-6 тыс. рублей).
• Необходимость открытия нескольких счетов при операциях с долевой недвижимостью.

Часто преимущества и недостатки аккредитивных расчетов рассматриваются в привязке к банковской ячейке. Взаиморасчеты через банковскую ячейку несут определенные риски: от ошибок оформления и невозможности забрать деньги до откровенно мошеннических схем. 

Читайте по теме:

Расчётный счёт для ИП: как открыть и в чём его преимущества

Как сохранить и приумножить капитал в нестабильное время

В случае с ячейкой не проверяется подлинность купюр и закладываемая сумма – эту услугу можно заказать только за отдельную плату. Поэтому все больше покупка через аккредитив становится популярной процедурой.

Итоги и главные мысли

Специалисты рынка недвижимости рекомендуют аккредитивную форму расчетов как наиболее прозрачную и безопасную для обеих сторон. Она гарантирует спокойствие и максимальную защищенность на каждом этапе.

Коротко об основных моментах:

1. Аккредитивный счет — безналичный способ взаиморасчетов.
2. На всех этапах банк контролирует соблюдение условий для перевода средств.
3. Продавец не может получить деньги без подтверждения перехода права собственности на нового владельца.
4. Покупатель не может отозвать деньги, если не нарушены обозначенные сроки и условия.
5. Вид аккредитивных счетов выбирается по согласованию сторон.
6. При купле-продаже может фигурировать два и более аккредитивных счета.
7. Один счет — один получатель, на каждого собственника он открывается отдельно.

Фото на обложке: Unsplash