Инвестиции в недвижимость за границей: стоит ли инвестировать в 2025 году

Зачем нужно инвестировать в зарубежную недвижимость?

Инвестиции в зарубежную недвижимость — популярный выбор среди россиян.

Причины, по которым люди инвестируют в недвижимость:

• Вместо того чтобы держать активы в одной стране, покупка квадратных метров за рубежом помогает защититься от экономической нестабильности.
• Зарубежные рынки, например, в Азии, отличаются высокой стабильностью. Недвижимость в таких странах служит надежной «гаванью» для капитала, в период экономических изменений.
• Туристические страны, такие как Армения, Турция или Таиланд предлагают хорошие условия для сдачи жилья в аренду. Это позволяет получать стабильный доход в валюте.
• Жилье за рубежом облегчает получение ВНЖ или гражданства в некоторых странах.
• Некоторые государства предоставляют выгодные условия для иностранных инвесторов. Это позволяет снизить расходы на содержание помещения и повысить рентабельность вложений.
• Например, рынки в ОАЭ показывают стабильный рост цен, что делает их привлекательными для долгосрочных инвестиций.
• Помогает частично «заморозить» капитал в стабильной валюте. Это актуально для тех, кто опасается ослабления рубля.

На что обратить внимание при выборе?

• Страну и законы. Изучите законодательство страны, где планируете покупку.
• Рынок. Оцените потенциал роста цен и спрос на аренду.
• Собственные цели. Хотите инвестировать для прибыли, переезда или сохранения капитала?

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Это принцип распределения инвестиций между разными активами и рынками, чтобы снизить риски потерь. Как недвижимость за рубежом помогает защитить капитал и стабилизировать доход:

• Недвижимое имущество в экономически стабильных странах, менее подвержена резким колебаниям цен, чем, например, акции или криптовалюты. Даже в периоды кризиса стоимость жилья редко падает столь же быстро, как рынок ценных бумаг, что делает ее устойчивым активом.
• Инвестиции в квадратные метры за рубежом помогают снизить зависимость от экономических или политических факторов в одной стране. Например, если экономика России испытывает трудности, имущество в Азии компенсирует потери.
• Цены на жилье растут вместе с инфляцией. Кроме того, сдача жилья в аренду позволяет получать доход, который привязан к местной валюте.
• Это полезно в условиях колебаний курса рубля, когда диверсификация по валютам защищает капитал.

Доходность недвижимости

Рассмотрим, как помещение приносит доход и что влияет на рентабельность:

1. Аренда. Владельцы объектов сдают их в аренду, получая регулярный доход от жилых помещений: квартир, домов, апартаментов. Это стабильный источник дохода, особенно в городах с высоким спросом. Коммерческие помещения : офисы, торговые помещения, склады приносят высокий доход, но требуют тщательного выбора объекта и управления.
2. Рост стоимости. Со временем стоимость имущества растет, особенно в регионах с активным развитием инфраструктуры или высоким спросом. Это позволяет инвестору получить прибыль при продаже объекта в будущем.
3. Налоговые льготы и субсидии. В некоторых странах инвесторы пользуются налоговыми вычетами или льготами при владении или сдаче.
4. Для личных нужд. Позволяет инвестору сэкономить на аренде, если он сам использует объект для проживания или бизнеса.

Факторы, которые влияют на доходность:

1. Расположение. Помещения в развитых районах или туристических зонах приносят высокий доход и растут в цене быстрее.
2. Тип жилья. Жилая недвижимость стабильнее, но коммерческая гораздо прибыльнее.
3. Уровень затрат. На налоги, коммунальные услуги и ремонт уменьшают чистую прибыль. При выборе объекта учитывайте эти расходы.
4. Экономические условия. В периоды экономической нестабильности спрос на аренду снижается, а цена временно падает.

Прямое владение объектом

Это дает инвестору полный контроль над объектом.

Читайте по теме:

Инвестиции в недвижимость Омана: 5 ошибок новичков

3 кейса, в которых инвестиции в недвижимость Дубая оказались неудачными

Среди преимуществ можно выделить:

1. Контроль. Владелец принимает все решения относительно аренды, продажи и управления.
2. Финансовая независимость. Прямой доход без посредников.
3. Защита капитала. Недвижимость менее подвержена инфляции и рыночным колебаниям, чем другие активы.
4. Долгосрочная выгода. Рост стоимости объекта со временем.

Доли в портфеле траста, REIT

Инвестиции в недвижимость за рубежом осуществляются не только через прямое владение объектами, но и посредством финансовых инструментов, таких как REITs (Real Estate Investment Trusts) и REPE (Real Estate Private Equity). Эти подходы позволяют диверсифицировать портфель и получать доход от жилья без непосредственного управления.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционный траст, который владеет, управляет или финансирует помещение. Покупая доли (акции) REIT, инвесторы получают доступ к портфелю, не покупая отдельные объекты.

Преимущества REIT:

1. Высокая ликвидность. Акции REIT торгуются на бирже, что позволяет быстро купить или продать их, в отличие от имущества, которое менее ликвидно.
2. Дивидендный доход. REIT обязаны выплачивать не менее 90% прибыли в виде дивидендов.
3. Диверсификация. Траст может владеть десятками объектов в разных регионах и секторах (жилые комплексы, офисы, склады), снижая риски.
4. Низкий порог входа. Инвесторы покупают долю в REIT за сумму, меньшую, чем требуется для прямой покупки недвижимости.

Недостатки REIT:

• Чувствительность к изменениям процентных ставок.
• Ограниченный контроль над инвестициями, поскольку решения принимает управляющая компания.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE (Real Estate Private Equity) — это фонды прямых инвестиций, которые привлекают капитал для покупки, управления и последующей перепродажи объектов. В отличие от REIT, REPE фонды ориентированы на крупные сделки и предлагают инвесторам активную стратегию управления капиталом.

Сравнение REIT и REPE:

Краудфандинг

Это способ инвестирования, который позволяет группе людей объединять средства для покупки или строительства объектов. Этот подход снижает порог входа и делает рынок доступным даже для небольших инвесторов.

Как работает такой способ:

• Специализированные онлайн-платформы собирают средства от участников и инвестируют их в конкретные проекты: жилые комплексы, офисные здания или курортные апартаменты.
• Доход формируется от аренды или роста стоимости. В займах под залог имущества участники предоставляют капитал девелоперу под проценты.
• В отличие от традиционной покупки жилья, краудфандинг позволяет начать инвестировать с небольшими суммами — от 100 тыс. рублей или даже меньше.

Тщательно изучите платформу, проекты и риски, чтобы сделать обоснованный выбор. Скрининг в экономике позволит оценить риски и выявить перспективные проекты в краудфандинге.

Какую недвижимость чаще всего покупают с целью инвестирования?

1. Жилую. Квартиры и дома в мегаполисах подходят для сдачи в долгосрочную аренду. Апартаменты в туристических зонах используют для краткосрочной аренды через специальные платформы.
2. Коммерческую. Офисы востребованы в деловых районах, торговые помещения приносят высокий доход, но требуют тщательного выбора локации, а склады — с развитием e-commerce их популярность растет.
3. Курортную. Объекты на побережье или в горах, которые привлекают туристов. Доход зависит от сезонности и популярности региона.
4. Специализированную. Например, студенческое жилье, медицинские центры, дома престарелых.

Стоит ли вообще инвестировать в зарубежную недвижимость?

Инвестиции в текущей геополитической ситуации сопряжены с трудностями, но остаются интересным вариантом.

Еще по теме:

Думаете инвестировать в недвижимость за рубежом? Обратите внимание на Португалию

Подводные камни при сделках с недвижимостью: что не учитывают покупатели

Аргументы «за» инвестирование:

1. Сохранение капитала: защищает деньги от валютных рисков и инфляции.
2. Диверсификация активов: имущество в разных странах снижает зависимость от экономической ситуации в России.
3. Доход от аренды: в популярных туристических и деловых регионах недвижимость приносит стабильный доход.
4. Программы «золотого визового режима»: в ряде стран покупка недвижимости позволяет получить вид на жительство (например, в Турции, ОАЭ, Грузии).

Аргументы «против» инвестирования:

1. Политические и правовые риски.
2. Финансовые ограничения.

Рекомендации инвесторам:

• Рассматривайте страны с нейтральной или дружественной позицией к России, такие как Турция, ОАЭ, Таиланд.
• Выбирайте регионы с высоким спросом на аренду и растущими рынками.
• Привлекайте профессионалов для проверки правовых рисков.

Фото на обложке: Freepik