Идеальная недвижимость для инвестирования в 2024 году: стратегии и советы

Содержание

• Виды недвижимости под инвестирование
  • Новостройки под сдачу
  • Коммерческая недвижимость
  • Загородная недвижимость
  • Ипотечные облигации
• Принципы инвестирования в недвижимость
  • Диверсификация
  • Просчет рисков
  • Планирование
• Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году
• Лучшие города для инвестиций в недвижимость
• Сколько можно заработать от перепродажи квартир
  • Первичный рынок
  • Вторичка
• Сколько можно заработать на аренде
• Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Виды недвижимости под инвестирование

Существует несколько типов недвижимости, подходящих для инвестирования.

Новостройки под сдачу

Хорошей стратегией инвестирования в объекты недвижимости эксперты считают покупку квартиры в новостройке для сдачи ее в аренду. Перед тем, как вложить деньги в такое жилье надо учесть несколько нюансов.

В первую очередь это характеристики квартиры. Среди них одними из важных инвесторы считают:

1. Этажность. Жилье на крайних этажах сдать сложнее, чем на средних.
2. Планировку. В квартире стандартной формы и размера проще и дешевле расставить мебель, сделать ремонт.
3. Локацию. Если в районе развита инфраструктура, дом находится недалеко от метро и остановок общественного транспорта, то аренда ее обойдется нанимателю дороже.
4. Наличие балкона или лоджии тоже повышает стоимость аренды.

Второй важный фактор — это репутация застройщика. Для ее оценки надо обращать внимание на такие критерии:

• количество сданных домов в городе;
• число объектов, построенных с отставанием от срока сдачи или принятых с замечаниями;
• достоверность информации, сообщаемой застройщиком при подписании договора;
• отзывы покупателей о работе компании на региональных ресурсах.

Третий фактор — это время покупки недвижимости. Существуют 3 варианта приобретения строящегося жилья:

1. Покупка на старте продаж, когда у дома только заложили фундамент;
2. Подписание договора на средней стадии;
3. Приобретение квартиры по окончании строительства.

В зависимости от стратегии, которую выбрал инвестор, цены будут ниже (первый этап) или выше.

Читайте по теме:

Инвестиции в недвижимость Омана: 5 ошибок новичков

Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа

Несколько лет назад, до введения эскроу-счетов, выгодной покупкой недвижимости считалось оформление договора на стадии котлована. Прибыль инвестора достигала 25–40% годовых. Сейчас получить такие доходы нельзя. Положительным моментом эскроу-счетов стало уменьшение числа мошенников на рынке недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Она бывает:

• торговой — для размещения магазинов, аптек, бутиков;
• офисной — для организации управляющих компаний, работы руководителей учреждений, проведения совещаний и конференций;
• индустриальной — для организации производства, складов, цехов;
• социальной — для обустройства медицинских, образовательных, спортивных, научных организаций.

Критериями покупки недвижимости в этой категории считаются:

• площадь,
• планировка,
• этажность,
• качество ремонта,
• собственные коммуникации,
• престижность локации,
• развитие инфраструктуры,
• отдельный вход,
• прилегающая территория.

В целях получения прибыли с коммерческой недвижимостью проводят следующие операции:

• открывают собственный бизнес;
• сдают в аренду другим предпринимателям;
• продают после ремонта и роста цен на такие помещения.

Порядок действий с коммерческой недвижимостью перед покупкой:

1. Оценка локации. При инвестировании важно ее географическое положение. Для магазина или кафе лучше выбирать помещение на оживленной улице с высоким трафиком, а для офиса – с большой парковкой.
2. Анализ потенциальных арендаторов. Для начинающего инвестора подойдет стратегия с ориентацией на бизнес, экономика которого ему понятна. Например, открытие ресторана в спальном районе не принесет арендатору большой прибыли, из-за чего может начаться задержка платежей.
3. Расчет прибыльности инвестиций.
4. Проверка документов на объект. Чтобы исключить мошенничество, перед покупкой лучше показать их юристу.

Загородная недвижимость

Загородной недвижимостью называются постройки, находящиеся на территориях, не имеющих городского статуса. К ней относятся:

• частные дома в пригороде или на селе, построенные на собственном отдельном участке;
• коттеджи в поселке со своей инфраструктурой и коммуникациями;
• таунхаусы из 2–3-этажных секций с отдельным входом и общим земельным участком;
• резиденции, виллы, усадьбы площадью более 500 кв. м.

Отдельной загородной недвижимостью считаются земельные участки. У них самая большая ликвидность из-за ограниченности ресурса. В участки площадью 5–10 Га инвесторы вкладываются, чтобы поделить их и перепродать под коттеджные поселки.

При работе с загородной недвижимостью надо выполнять такие правила:

1. Выбирать объекты на активно развивающихся территориях. Это могут быть участки рядом с туристическими маршрутами, историческими и природными достопримечательностями.
2. Обращать внимание на экологию в местности, где предполагается покупка. Находящиеся рядом промышленные предприятия снижают спрос на такие объекты. А расположенное неподалеку озеро или река, наоборот, увеличивает число людей, интересующихся недвижимостью в таком месте.
3. Анализировать территорию на перспективы развития. Каждое изменение инфраструктуры в лучшую сторону повышает отдачу от инвестиций.

Важно проверять наличие документов до того как оформлять покупку. Подтвердить чистоту сделки можно такими бумагами:

• разрешением на строительство;
• актом ввода здания в эксплуатацию;
• нотариальным согласием состоящих в браке супругов;
• разрешением опеки, если среди собственников имеются несовершеннолетние или инвалиды;
• выпиской из ЕГРН;
• правоустанавливающими документами на наследство;
• паспортом владельца.

Ипотечные облигации

Ипотечными облигациями называются ценные бумаги, выпущенные банками. Их ценность обеспечивают платежи клиентов, получивших в этих финансовых организациях кредиты на покупку недвижимости.

Читайте по теме:

Играем по-крупному: куда вложить 50 млн рублей

«Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода

Порядок формирования ипотечных облигаций таков:

1. Выдача банком клиенту кредита, на который он покупает недвижимость.
2. Объединение всех ипотечных займов в общий пул.
3. Расчет стоимости облигации.
4. Выпуск ценной бумаги под обеспечение участниками пула.

Например, в банке выдали ипотечных кредитов на 200 млн рублей. Срок их погашения — 20 лет. Далее кредитор выпускает облигации на эту сумму и объявляет об их продаже. Инвесторы, которые выбрали стратегию вложения денег в ценные бумаги, покупают их и получают прибыль в зависимости от годовой доходности.

Так достигаются 2 цели:

• банки пускают в оборот средства от продажи облигаций;
• покупатели ценных бумаг получают пассивный доход от инвестиций.

Ипотечные облигации бывают:

1. Однотраншевые, когда они выпускаются разово на всю сумму кредитов. По этой схеме работают большинство банков.
2. Многотраншевые, если ценные бумаги выпускаются несколько раз последовательно. Приоритет погашения принадлежит старшему траншу, то есть чем позже выпущена облигации, тем выше риск снижения доходности при инвестировании.
3. Балансовые, дополнительно обеспеченные ипотечным пулом. Это более рискованные инвестиции, поскольку они зависят от пула и эмитента.

Принципы инвестирования в недвижимость

Для того чтобы инвестиции в недвижимость в 2024 году приносили прибыль, надо изучить принципы и стратегии этого бизнеса.

Диверсификация

Это распределение разных активов. С диверсификацией можно добиться таких целей:

• стабилизировать доход и снизить риски;
• получить льготы в виде снижения процентов по ипотечным ставкам и возврата подоходного налога;
• заработать дополнительные средства от потенциального роста цены недвижимости;
• сохранить деньги при колебаниях стоимости разных объектов.

Диверсификация инвестирования в недвижимость бывает:

1. Географическая, когда покупают помещения в разных областях.
2. Секторная, когда вкладывают деньги в объекты в разных отраслях для выравнивая доходности при падении цен в какой-то одной сфере.
3. Типовая, если инвестиции идут в разные типы помещений.

Например, в диверсифицированный портфель входят:

• коммерческая недвижимость в виде склада или офиса;
• городская квартира;
• дом в пригороде с земельным участком.

Особенность объектов коммерческой недвижимости — это высокая доходность от сдачи в аренду и цена при перепродаже. В районе, где она находится, может:

• снизиться деловая активность и ставки по сдаче офиса в аренду;
• увеличиться спрос на коммерческую недвижимость.

В первом случае падение прибыли инвестора может быть компенсировано увеличением доходности в 2 других направлениях. Стратегия диверсификации помогает нивелировать колебания стоимости помещений, входящих в портфель.

Просчет рисков

Инвестирование в объекты недвижимости — это рискованное вложение денег. Надо правильно оценивать свои финансовые возможности. Например, для покупки квартиры инвестор взял ипотеку, рассчитывая погашать ее платежами за сдачу жилья в аренду. Однако ставки по найму резко упали, а других доходов не хватило для погашения кредита.

Второй риск инвестирования в недвижимость — переоценка ее ликвидности на рынке. Покупка жилья и последующая перепродажа могут затянуться, если оно находится в непрестижном районе или в нем не сделан ремонт.

На ликвидность объекта влияют:

• специфика помещения, например, расположение в историческом здании или на участке с плохой экологией;
• колебания цен в периоды нестабильности;
• принадлежность недвижимости к рынку продавца или покупателя, т.е. зависимость от сбалансированности спроса и предложения.

Также для инвестирования может быть выбран объект с неправильно оформленными документами. Он может оказаться в залоге или под арестом, с неоформленной перепланировкой, с правами собственности у третьих лиц. Для исправления этих ошибок понадобятся дополнительные расходы из прибыли инвестора.

Если гражданин инвестирует в покупку недвижимости, нельзя забывать о страховке от пожара, затопления и других стихийных бедствий. Такая стратегия хотя и требует затрат, но они компенсируют убытки при форс-мажоре.

Планирование

Инвестирование в недвижимость связано с долгосрочным вложением денег. Поэтому гражданину надо быть готовым к тому, что эти средства надолго будут изъяты из бюджета.

Инвестору надо выбрать горизонт планирования. Для краткосрочной стратегии, на 1–3 года, инвестиции в объекты недвижимости не годятся. Чтобы получать хороший доход, нужно приготовиться к тому, что придется вкладывать средства на протяжении 3–5 лет.

Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году

Согласно ожиданиям экспертов, сильного подорожания недвижимости в 2024 году ожидать не стоит. Это связано с такими факторами:

• повышением кредитных ставок на рынке, связанном со вторичной недвижимостью;
• отменой льготной ипотеки на квартиры в новостройках.

По сведениям риелторских агентств, в крупных городах застройщики начали небольшое снижение цен на первичную недвижимость. Эксперты ждут, как будет меняться ставка ЦБ до конца года. При ее снижении возможно возвращение на рынок покупателей, готовых инвестировать во вторичное жилье.

Отмечаются такие тенденции, связанные с недвижимостью:

• повышение цены квадратного метра в новостройках на уровень инфляции;
• сокращение разницы стоимости квартир на первичном и вторичном рынках.

Несмотря на эти факторы, интерес к инвестированию в недвижимость останется. Остальные стратегии вложения денег, например в ценные бумаги или драгметаллы, требуют опыта и расширения знаний. Работать с недвижимостью гражданам проще и понятнее. Однако такое средство инвестиций предполагает вложение денег минимум на 5–10 лет.

Лучшие города для инвестиций в недвижимость

Привлекательным городом для вложений в недвижимость остается Москва. Это связано с ее столичным статусом, улучшением экономической обстановки и деловой активности. Важным фактором увеличения желающих инвестировать в московскую недвижимость стала модернизация инфраструктуры и транспортной сети.

Кроме Москвы, многие инвесторы вкладываются в квартиры в Санкт-Петербурге и крупных областных центрах. Высокий спрос держится на недвижимость в курортных городах: 

• Сочи,
• Пятигорске,
• Ессентуках,
• Кисловодске.

В сегменте коммерческой недвижимости лидеры те же: 

• Москва,
• Санкт-Петербург,
• Нижний Новгород,
• Екатеринбург.

В этих городах стабильно высокий спрос и растущие цены. Недостатком инвестиций в таких локациях считается высокий размер первоначальных вложений.

Растет привлекательность инвестиций в Подмосковье. Особенно это касается прилегающих к Московскому центральному диаметру населенных пунктов: 

• Балашихи,
• Домодедова,
• Апрелевки.

Это связано с развитой инфраструктурой и наличием скоростного транспорта для поездок в Москву.

Сколько можно заработать от перепродажи квартир

Надежным способом вложения денег считается стратегия инвестировать в квартиры для перепродажи.

Первичный рынок

Прошли времена, когда можно было заработать до 200% на перепродаже новостройки, купленной на этапе котлована. Поэтому нормой считается около 25–30% выгоды на каждой сделке. Это касается ликвидной и качественной недвижимости. К тому же часть прибыли инвестор потеряет из-за инфляции, которую рассчитывают как 10–15% в год.

Вторичка

Заработки инвесторов на вторичном рынке меньше, чем на новостройках Поэтому многие перешли к флиппингу. Так называется стратегия, которая предусматривает покупку неликвидных и непригодных для проживания квартир и их перепродажу после ремонта. Иногда от таких сделок инвесторы получают до 50% дохода.

Такой способ вложений несет риск того, что квартира может долго не продаваться. Это значит, что деньги будут «заморожены» и недоступны для дальнейших инвестиций.

У самых удачливых флипперов продаются 3–4 квартиры в год. Чтобы выдержать такой темп, им приходится одновременно покупать и ремонтировать не одну квартиру.

Сколько можно заработать на аренде

Рынок аренды растет во всех городах, особенно в областных центрах. Сдача квартиры приносит инвестору 5–10% годовых, а коммерческой недвижимости — до 15% в зависимости от размера населенного пункта.

С ростом банковских процентов по депозитам сдавать жилье в аренду становится менее выгодно. Поэтому в этот сегмент приходят граждане, цель которых не заработать, а сохранить свои сбережения от инфляции.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Несмотря на замедление, а иногда и небольшое снижение цен, спрос на недвижимость всегда есть. Поэтому всегда находятся граждане, желающие заработать на ней.

Покупка недвижимости, как средство вложения денег, имеет такие преимущества:

1. Стабильность спроса. На ликвидную коммерческую и жилую недвижимость всегда найдется покупатель.
2. Пассивность дохода. Чтобы получать прибыль не надо прикладывать большие усилия.
3. Минимум рисков. Недвижимость продается и в период экономического подъема, и в кризис.
4. Увеличение цены. Не считая нескольких периодов, стоимость жилья увеличивается минимум на величину инфляции.

Разнообразие стратегий. Получать доход можно, если перепродавать недвижимость, сдавать ее посуточно или на долгое время.

Среди недостатков инвестиций в недвижимость эксперты называют:

1. Высокий порог входа в бизнес. Для покупки понадобится много денег.
2. Долгую окупаемость. Инвестиции в недвижимость начинают приносить прибыль минимум через 5 лет.
3. Большие расходы на содержание. Они состоят из коммунальных платежей, издержек на ремонт.

Тем не менее инвестиции в недвижимость позволяют сохранить деньги от инфляции.

Фото на обложке: Pexels