Нюансы аренды коммерческой недвижимости

Содержание:

• Арендные каникулы: теперь могут достигать 9 месяцев
• Страховой депозит: получить становится сложнее
• Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота
• Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров
• Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться
• Штрафные санкции: не бойтесь переборщить
• Налоговые тонкости
• Подводя итог — к чему нужно готовиться арендодателю

Тенденций на рынке коммерческой аренды много, но можно утверждать, что интересы арендаторов сейчас защищены несколько лучше, чем интересы собственников. 

Это не значит, что собственником быть невыгодно — просто нужно больше обращать внимание на особенности рынка и заключаемые договоры. 

Арендные каникулы: теперь могут достигать 9 месяцев

Это означает, что арендатор не платит аренду или платит ее, но не полностью, продолжая при этом пользоваться помещением. 

Очевидно, что эта ситуация отражает конфликт интересов сторон: 

• Арендодатель заинтересован в том, чтобы каникулы были как можно короче.
• Арендатор стремится получить их на как можно больший срок.

Об этих каникулах обе стороны договариваются, поэтому не стоит беспокоиться, что их вам навяжут без вашего согласия. Но дело в том, что из-за особенностей рынка у лиц, заинтересованных в аренде коммерческих помещений, есть очень большой выбор. 

Читайте по теме:

Как сдать помещение в аренду

Как арендовать коммерческое помещение для бизнеса

Поэтому наблюдается рост срока арендных каникул вплоть до девяти месяцев. Это может произойти даже с очень хорошими местами для аренды.

Когда вы (как арендодатель) договариваетесь об арендных каникулах, обязательно пропишите их в договоре очень подробно. 

Всегда можете выбрать условия, которые удовлетворят обе стороны. Например, воспользуйтесь возможностью снижать аренду на несколько процентов вместо ее отмены. Учитывайте также состояние того помещения, которое сдаете, и заинтересованность в нем арендатора. 

Ищите те решения, которые помогут удержать арендатора, но при этом не помешают вам получать прибыль.

Страховой депозит: получить становится сложнее

Это сумма, которая равна нескольким платежам аренды. Ее вносит арендатор, чтобы у арендодателя была возможность вычитать из нее суммы за штрафы или какие-либо нарушения. 

Обычно страховой депозит возвращается арендатору после завершения срока аренды коммерческого помещения, но если нарушения были, то возвращенная сумма будет меньше.

Обычно арендодатели получают сумму, равную аренде за два месяца. Некоторые арендаторы даже договариваются о том, чтобы вместо депозита заплатить за будущий месяц аренды, например, седьмой. 

Но, разумеется, следует помнить, что о депозитах договариваются обе стороны. Никто не заставит вас отказаться от депозита — просто требуются переговоры между арендодателем и арендатором.

Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота

Плату за аренду можно сделать фиксированной, а можно переменной. Расскажем более подробно:

• Фиксированная плата просто означает, что сумма аренды не изменяется от того, сколько арендатор зарабатывает. 
• Переменная плата, напротив, меняется. Если арендатор коммерческого помещения заработал больше, то и переменная плата будет больше.

Арендатор обычно платит коммунальные платежи. Безусловно, можно требовать арендную плату с фиксированной и переменной частями — только надо прописать это в договоре.

Читайте также:

Какие виды договоров бывают и чем отличаются

3 совета от эксперта: сдаем коммерческую недвижимость, которая пустует месяцами

Если же выбирать что-то одно, то переменная плата в виде процента от товарооборота считается более удачным решением. Оно подходит и арендаторам, хотя тут стоит указать, что процент обычно не превышает 6 из-за конверсии. 

Конверсия — это доля аренды в товарообороте магазина. Ее чаще всего устанавливают в 5-6%. Не стоит предлагать переменную аренду более 10% от товарооборота.

Таким образом, от арендатора, который зарабатывает 20 млн рублей в месяц, не стоит ожидать аренду в 2 млн рублей. А вот 1,5 млн он вполне может предложить. 

Арендная плата зависит от многих параметров. 

• Некоторые арендаторы — например, крупные сети магазинов — могут торговаться более активно и снижать конверсию. 
• А некоторые локации считаются очень привлекательными и стоят дороже.

Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров

Индексация — это регулярное увеличение арендной платы. Индексацию нужно обязательно указывать в документах вместе с процентом увеличения платы. Абсолютное большинство договоров указывает индексацию в той или иной форме. 

Существует безусловная индексация арендной платы, при которой сумма автоматически повышается, когда выполняется указанное для нее условие (например, наступление определенного срока — обычно нового года аренды). 

Однако не каждый арендатор на такое согласится. Государственные арендаторы или банки более положительно относятся к безусловной индексации. Но от ритейлеров ее не следует ожидать.

Альтернатива — индексация «по соглашению сторон». Если в договоре нет пункта об индексации, тогда тоже придется индексировать плату по соглашению. Часто плата по соглашению индексируется, например, на уровень инфляции, но с лимитом, скажем, в 10%.

Индексация по соглашению сторон определяется в договоре и позволяет принять решение, которое удовлетворит обе стороны. 

Это более удобно для арендатора. Для арендодателя это означает, что ему следует внимательно следить за успешностью арендатора, чтобы иметь хорошее представление о его товарообороте и других показателях. 

Многие крупные арендаторы, которые снимают множество помещений у разных собственников, стараются добиться снижения стоимости аренды. У некоторых из них есть отделы, ответственные за эту задачу. Они добиваются результатов, делая звонки арендодателям и сообщая им, что прибыли арендатора снизились.

Это не всегда правда, но если хотя бы некоторые арендодатели снизят стоимость, компании удастся больше заработать и снизить конверсию аренды.

Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться

Арендатор может расторгнуть сделку по разным причинам, но в коммерческой аренде проблема обычно в том, что бизнес идет неудачно. 

Арендодателю тоже иногда нужно избавиться от арендатора, чего трудно добиться, особенно если арендатор не нарушает пункты договора.

Обычно требований к арендатору достаточно мало. Если он исправно платит как аренду, так и коммунальные платежи, а также использует помещение для оговоренных целей, то разорвать договор будет трудно.

Читайте также:

В Европе ограничивают работу Airbnb — помогает ли это сдержать цены на жилье?

Регистрация ООО на домашний адрес в 2024 году

Именно поэтому очень важно, чтобы условия расторжения договора были заранее в нем отмечены. Например, можно указать срок, за который арендодатель должен предупредить арендатора, и сумму, которая арендатору из-за этого полагается.

Штрафные санкции: не бойтесь переборщить

Аренда, особенно коммерческая, требует очень внимательного подхода к возможным штрафным санкциям, чтобы защитить и собственника, и арендатора.

Нужно учитывать самые разные ситуации. Например, если у вас арендует помещение продуктовый магазин, то следует задуматься о том, будете ли вы ответственны, если в арендуемом пространстве пропадет электричество. Ведь без электричества могут испортиться продукты, которым необходимы холодильники. 

Абсолютно все предугадать невозможно. Но чем больше арендодатель и арендатор обсудят заранее, тем больше вероятность того, что проблемы будут разрешаться успешно и быстро, при этом удовлетворяя запросы обеих сторон.

Налоговые тонкости

Нарушать налоговые обязательства при сдаче помещений в аренду — достаточно частая ошибка, которая грозит крупными штрафами от 20% до 40% неуплаченной суммы. Штраф 40% полагается, если было доказано, что налог не платили умышленно. 

Кроме того, если вы получали со сдачи помещения в аренду крупные суммы, но не платили налоги, то возможно и уголовное наказание.

Какие именно налоги полагается платить, зависит от того, какая система налогообложения к арендодателю применима. Например, ИП или юрлицо, которые используют Упрощенную система налогообложения (УСН), заплатят 6% фактических доходов.

Читайте по теме: «Мы продаём не квартиры, а Калининград»: как создать успешный сервис посуточной аренды

Также важно внесение недвижимости в региональный перечень. Для таких объектов ИП должен отдать государству 2-2,2% от их кадастровой стоимости. 

Когда арендодатель не платит налоги, он занимается «теневой арендой», что крайне нежелательно и наказуемо по закону. 

Подводя итог — к чему нужно готовиться арендодателю

• Сейчас арендаторы имеют больше вариантов, что позволяет им торговаться и получать лучшие условия аренды. Но это не значит, что арендодатели беззащитны — нужно уметь договариваться и грамотно составлять договор.
• Арендодателю приходится быть в курсе того, насколько успешен арендатор: это поможет установить сумму платежей и индексацию, а также не поддаться на уловки, которые могут снизить эти показатели.
• В договоре обязательно следует указать условия выхода из сделки и штрафные санкции по всем предусмотренным ситуациям, которых должно быть как можно больше. 

 Фото на обложке: Pexels