Колонки

Как начать бизнес на посуточной аренде квартир

Колонки
Тимофей Медяков
Тимофей Медяков

Владелец Abri Luxe и управляющий в компании «Море апартаментов»

Ирина Печёрская

Тимофей Медяков — владелец компании, занимающейся краткосрочной сдачей квартир в Перми Abri Luxe, и управляющий в компании «Море апартаментов»: более 60 объектов в Сочи. 

В 2018 году они с супругой ушли с госслужбы и открыли ИП. Два года развивали сеть апартаментов на Урале, а летом 2020 года оставили ее на удаленном управлении и переехали в Сочи. Рассказываем, как открыть бизнес на посуточной аренде жилья и об особенностях работы в регионах.

Как начать бизнес на посуточной аренде квартир

В нашем случае решение вести дела совместно было однозначно правильным: все же в таком деле, как аренда квартир, нужен женский взгляд на гостеприимство и эмпатия. В основе нашего бизнеса — большая степень доверия и поддержка членов семьи, наличие единого понимания принципов работы, основанных зачастую на семейных ценностях.

У нас был опыт госслужбы, который на начальном этапе очень помог: мы выработали определенные внутренние правила для себя, для наших сотрудников и гостей, касающиеся найма и проживания, работы с гостями, уборок в квартирах, которые помогают грамотно выстроить всю деятельность. 

У нас нет профильного образования в сфере гостиничного бизнеса, но как предприниматель я уверен, что здесь диплом не так уж и важен. Аренда жилья — это тот бизнес, где практически всему возможно научиться на практике. 

Чтобы добиться успеха, нужен, прежде всего, системный подход — наверно, это справедливо для любой сферы предпринимательства. Хаотичные действия без анализа последствий и понимания закономерности процессов могут уничтожить любую инициативу. 

 

Премия молодых предпринимателей Young Awards 2021. Подать заявку.

Изучить особенности работы в регионах

Начиная бизнес в любом регионе страны, нужно учитывать его особенности. Поясню на своем примере: принципы ведения бизнеса в Перми и Сочи отличаются в первую очередь из-за специфики целевой аудитории, приезжающих в эти города.

В Сочи большинство арендаторов снимают квартиру, чтобы провести отпуск: люди приезжают семьями на продолжительный срок со всех уголков России, так как это главный курорт страны. В Перми же чаще всего останавливаются на один-два дня во время командировки, приезжая к друзьям или родственникам, либо проезжая транзитом. 

Процент внутреннего туризма незначителен. Соответственно, условия для проживания требуются разные. Из-за данной специфики в Сочи у арендаторов более высокие требования к объектам, и при этом возникают и дополнительные пожелания. Так, частыми запросами гостей являются детские стульчики и манежи, наличие парковки для автомобиля (в Сочи большие трудности с парковочными местами), близость к морю, посудомоечные машины и сушки для одежды. 

Еще одно различие состоит в степени доверия и лояльности гостей. Некоторые гости, отправляясь на отдых в Сочи, настроены на то, что им придется столкнуться с плохим сервисом, низким качеством жилья и необходимостью отстаивать свои права. Это все из-за предыдущего негативного опыта полученного во время отдыха на российском юге. 

Кроме того на организацию работы в этом секторе бизнеса существенное влияние оказывает удаленность объектов. Так, в Перми все наши объекты находятся в пяти-десяти минутах езды друг от друга, а в Сочи половина объектов располагается в Красной Поляне, половина — в Адлере (разница между объектами более 40 км). Логистика здесь гораздо сложнее — требуется водитель для доставки белья, расходных материалов и горничных, возникают иные сложности.

Например, недавно нашему сотруднику пришлось ехать около часа в одну сторону к гостям, которые просто не могли справиться с замком и открыть дверь в квартиру. Такие ситуации возникают нечасто, но в некоторых случаях, когда требуется физическое присутствие, удаленность объектов усложняет оперативное реагирование на пожелания гостей.

В центральной России сезонности спроса практически не существует — динамика бронирований может колебаться в основном только из-за мероприятий, проводимых в регионе или городе. Соответственно, процент загрузки почти круглый год одинаковый, ценовая политика остается практически неизменной.

В Сочи ситуация диаметрально противоположная: обычно прослеживается ярко выраженная сезонность спроса: летом большинство едет на море, зимой — в горы. Но пандемия коронавируса внесла свои коррективы: в связи с закрытием границ и ростом популярности внутреннего туризма на ближайшие пару лет понятие сезонности тут вообще перестанет существовать.

Туристы едут постоянно, тем более что многие перешли работать на удаленный режим и теперь не привязаны к рабочему месту. Для таких гостей важно наличие рабочего стола и высокоскоростного интернета, расположенных рядом кафе и магазинов, аптек. В последнее время Красная Поляна активно осваивается туристами круглогодично: гостей привлекает красивая природа и возможность прогулок по горной местности.   

Лично для меня разница между работой в Перми и Сочи грандиозная. Масштаб бизнеса отличается многократно, соответственно, и финансовые обороты здесь совершенно другие. Моя личная вовлеченность в процесс и занятость в Сочи тоже гораздо выше, несмотря на то, что здесь я работаю в команде, а в Перми вел бизнес вдвоем с супругой.

То же самое касается и ответственности: когда я работал на себя, то все финансовые и юридические риски также ложились на мои плечи. В Сочи я несу ответственность перед коллективом и собственником. Но, безусловно, большим преимуществом является то, что можно развиваться вместе, чувствовать поддержку команды и вместе искать новые решения. 

Сложно советовать, как проще вести бизнес: одному в качестве собственника или управляющего в найме — на этот вопрос каждый должен ответить для себя самостоятельно, так как это зависит и от психологических качеств человека, и от его возможностей и желаний. 

 

Оценить свои возможности

Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками. 

Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.

Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам,  заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.

Финансовый порог входа в этот бизнес очень низкий: достаточно иметь 50 тыс. рублей, чтобы взять в аренду квартиру, докупить в нее минимальное количество необходимых вещей: полотенца, подушки, какие-то предметы первой необходимости и разместить объявления на специализированных онлайн-площадках.

Начать можно с одного-трех объектов. Схема выглядит примерно так: вы арендуете у собственника квартиру на длительный срок с целью последующей сдачи этого объекта посуточно (с правом субаренды). Безусловно, следует заранее обговорить все условия со всеми участниками этого процесса. 

Предположим, вы сняли меблированную квартиру за 30 тыс. рублей. К этой сумме необходимо прибавить 20-30 тыс. рублей на так называемую упаковку квартиры: провести в ней генеральную уборку, закупить постельное белье и полотенца, декор, добавить мелкую бытовую технику (утюг, фен, чайник и т.д.).

Как правило, сдать квартиру посуточно можно за 2-3 тыс. рублей в сутки, то есть, даже сдавая этот объект за 3 тыс. рублей 20 дней в месяц, вы компенсируете свои первоначальные расходы. Спустя время на деньги с прибыли можно арендовать вторую квартиру и т. д. 

Есть риск, что объекты будут простаивать без брони, но в этом и состоит ваша работа: быть представленным в социальных сетях, на сайтах объявлений, работать с обратной связью от гостей, улучшать качество фотографий, чтобы квартиру охотнее бронировали. 

Когда мы с женой решили открыть бизнес, то вообще начали с того, что вложили в него совершенно небольшие деньги, которые получили с продажи ненужных в доме вещей на «Авито». Свой бизнес мы начали с 50 тыс. рублей. Если есть свободная квартира, которую можно сдать, то для начала может хватить и 10-20 тыс. рублей на минимальное обустройство без вложений в аренду.

 

Выделить целевую аудиторию

Туристы, корпоранты, местное население, спортсмены, семьи и т.д. Нужно выстраивать работу, ориентируясь на ее потребности и запросы. Выбирайте объекты, которые будут наиболее подходящими для потенциальных клиентов.

Например, молодым и активным туристам больше подойдут относительно недорогие квартиры в центре города или рядом с вокзалом/аэропортом, а семье с ребенком, которые приехали навестить родственников, близость к достопримечательностям может быть не так интересна, но точно понравится наличие детской кроватки и оборудованной кухни. 

 

Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями

Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor). 

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают. 

На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.

Тем, кто ведет арендный бизнес, обязательно нужно пользоваться всеми техническими средствами, которые облегчают работу: возможность оплатить объект на сайте, системами формирования графика бронирования номеров в реальном времени.

Тот же «Авито» дает такую возможность — в Перми мы активно использовали его в работе: там можно быстро и наглядно увидеть загруженность своих объектов и не допустить овербукинга. 

В социальных сетях можно запускать рекламные кампании, настраивая их на пользователей, искавших жилье в вашем регионе, или вести аккаунт, в котором вы рассказываете про свои апартаменты, и, например, главные достопримечательности города. В общем, нужно стараться показывать товар лицом во всех каналах связи. Все эти инструменты очень облегчают жизнь тем, кто занимается посуточным бизнесом. 

Отдельно замечу про взаимодействие с клиентом. Нужно понимать, что пользователи предпочитают общаться по-разному: кому-то удобнее позвонить, кто-то любит писать в мессенджерах. Нужно давать  возможность арендаторам связаться с вами так, как им удобнее, оперативно реагировать на сообщения, подробно рассказывать об условиях проживания, предупреждать, если понадобится внести депозит, чтобы для гостя это не стало сюрпризом. 

Также нужно идти навстречу клиенту в его пожеланиях: предоставить дополнительные одеяла, детскую кроватку. Если вы сможете ответить на пожелание арендатора, это повышает вероятность того, что он порекомендует квартиру своим друзьям, оставить хороший отзыв и вернется в следующий раз именно к вам.

 

Определить ценовую политику

Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей. 

Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований. 

Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее. 

В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.

Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.

Фото на обложке: Grand Warszawski/shutterstock.com

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Инвестиции в недвижимость: как зайти в гостиничный бизнес
  2. 2 Чему российский рынок недвижимости должен научиться у Uber
  3. 3 Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа
EdTech: карта российского рынка
Все компании и инвесторы в области образовательных технологий
Перейти