Колонки

Гибкий офис в кризис: как выбрать и чего ожидать

Колонки
Евгений Гасников
Евгений Гасников

Брокер O&A Property Consultants

Анастасия Удальцова

Разные модели в архитектуре и структуре пространства могут говорить о траектории бизнеса, а владельцы помещений — задавать тренд. Но выбрать что-то подходящее из множества моделей и компаний может стать сложной задачей. 

Евгений Гасников, брокер O&A Property Consultants, объяснил, по каким критериям выбрать партнера на flex-рынке, и рассказал об особенностях наиболее заметных сетей на российском рынке.

Гибкий офис в кризис: как выбрать и чего ожидать

О преимуществах гибкого офиса

До сих пор со стороны корпораций, особенно не связанных с IT, я часто встречаю устаревшее понимание коворкингов как опенспейс, где хипстеры попивают смузи. Коворкинги выглядели так пять-десять лет назад, но с тех пор сильно изменились. 

Сегодня гибкие офисы соответствуют запросам бизнеса любого масштаба и из самых разных отраслей. В условиях неопределенности flex-продукт обладает убедительным рядом преимуществ перед классической арендой. 

Во-первых, горизонт планирования для большинства — даже крупных — игроков сейчас составляет год, поэтому связывать себя традиционной арендой в БЦ на три-пять лет без возможности досрочного выхода — существенный риск

Все больше компаний органически выбирают гибкие офисы по следующим пунктам: 

  1. Гибкий контракт с возможностью досрочного выхода.
  2. Отсутствие инвестиций в CAPEX
  3. В гибких офисах помещение изначально проектируется так, чтобы площадку можно было менять под задачи клиента: добавлять или убирать кабинеты и переговорные без затрат, что довольно тяжело в случае классической аренды.
  4. Разнообразие flex-решений: на любой бюджет, размер бизнеса и с учетом самых смелых фантазий департаментов ИТ и СБ.

WeWork VS Knotel: выбор для себя

В этом материале я опишу свое понимание рынка, опираясь на опыт и наблюдения сразу с нескольких сторон: как executive внутри одного из игроков flex-рынка, брокера и клиента. Для удобства я разделяю всех операторов на две большие группы, исходя из модели, по которой они работают: WeWork или Knotel. 

  • Модель WeWork: когда у компании есть свое закрытое офисное пространство с включенными внутренними facilities: переговорными, кабинетами, лаунж-зонами. 

Одновременно компания делит пространство с другими резидентами, когда все имеют доступ к общим зонам: кухне, event-зоне, скайп-румам. 

  • Модель Knotel: каждый офис является самодостаточной единицей и все facilities находятся на территории самого офиса. Такую модель ценят консервативные корпоративные клиенты из-за закрытого периметра и IT-инфраструктуры, сконфигурированной по запросу компании. 

Два ключевых критерия, на которые ориентируются клиент при выборе — локация и бюджет. Если по ним у вас есть понимание, задача упрощается. 

Далее важно понять, кто вы: 

  • стартап в самом начале пути или растущая стабильная компания? 
  • Нужен ли вам фактор комьюнити или вы ищете приватность и безопасность? 

Когда я рассказываю своим клиентам про отличия операторов, я обычно оперирую категориями: локация, цена, качество отделки/мебели, модель, основные клиенты. Этих параметров обычно хватает, чтобы клиент получил представление о специфике оператора и сделал выбор. 


Читайте по теме:

Лайфхаки от художника: какие нестандартные подходы помогают создавать общественные пространства



WeWork Russia 

Сайт

Пионер flex-рынка в России.

Территория: Для своих локаций выбирает наиболее развитые бизнес-районы и делает fit-out в едином стиле во всему миру (900 площадок). В Москве у WeWork четыре локации, в каждой из которых есть свой якорный резидент и своя довольно уникальная атмосфера

Клиенты: 70%+ клиентов — это крупные компании: Revolut, TikTok, Х5, стартапы GoStudent и Replika, венчурные фонды Runa и Almaz и др. Компания выбирает только лучшие здания и много инвестирует в отделку. 

Цена: Места там стоят дорого: от 40 до 55 тыс. руб. без НДС. WeWork в среднем инвестировал в отделку при запуске своих зданий на 20-30% больше конкурентов, поэтому ее качество на высоте, особенно общественные зоны и инженерные системы.

Модель: Работают, очевидно, по модели WeWork. При этом структура некоторых зданий позволяет закрывать этаж целиком под одного клиента. 

Преимущества: Важный плюс для арендатора — стандартизация операционных процессов, что обещает высокое качество пользовательского опыта. Это гарантирует, что качество услуг в Москве, Лондоне, Нью-Йорке или Сан-Паулу будет практически идентичным. 

Кому подойдет: компаниям с щедрым бюджетом на офис, кто не против соседей по этажу. Либо если любят приватность, готовы взять 150-200+ мест, чтобы уединиться и никого не пускать на свои метры.

 

«Ключ»

Сайт

Крупнейший российский оператор гибких пространств: 12 функционирующих локаций, четыре из них — в стройке. 

Территория: «Ключ» — единственный, кому удается открывать свои пространства как в БЦ, так и в зданиях с историей. Поэтому портфель крайне разнообразный: от реконструированной гостиницы на Сретенке до площадки в новом современном БЦ класса А в горячем деловом направлении — на Ленинградке. 

Клиенты: Как и большинство операторов, «Ключ» концентрируется на крупных бизнесах: «СберМегаМаркет», «Ростелеком», «Кухня на районе». При этом у оператора, пожалуй, самый большой опыт работы именно с небольшими розничными клиентам: от фармы и ивент-агентств до айти и e-commerce. 

Цена: Ценовые решения у «Ключа» в широком диапазоне: от 20-25 тыс. руб. с НДС на классических розничных площадках (Арма и Шелк) до 35-60 тыс. руб. с НДС на новых бутиковых (Гостиный двор, Красная площадь). 

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте

Модель: По модели тяготеет к WeWork, что абсолютно не мешает иметь мощное ядро из крупных корпоративных клиентов. 

Преимущества: Все локации оформлены в индивидуальном дизайне и колористике, поэтому у каждого «Ключа» своя уникальная атмосфера. Гибкая, местами более демократичная, чем у конкурентов, ценовая политика позволяет сформировать конкурентное предложение и устойчивую бизнес-модель, что важно, если вы собственник здания.

У оператора большая экспертиза в BTS-проектах (build-to-suit). Сейчас сделать офис по собственному ТЗ можно на строящихся локациях: в особняке напротив ГУМа или на Ильинке.

Кому подойдет: вам уютно в центре и нравятся отдельные здания, но при этом хочется оставаться в разумном бюджете. 


SOK 

Сайт

Оператор делает упор на БЦ, единый подход к дизайну и стандартизацию операционных процессов. 

Территория: у SOK: 

  • 4 основные площадки в наиболее востребованных бизнес-районах, реализованных в концепции WeWork;
  • 2 небольшие локации, сделанных по модели Knotel.
Клиенты: Сегодня основную долю в портфеле занимают крупные технологические компании — например, «Тинькофф». 

Цена: Первая площадка, которую оператор запустил на Курской, тяготела к рознице и функционирует в ценовой категории чуть ниже средней (25-30 тыс. руб. за место + НДС). 

Площадки, открытые после — Динамо, Маяковская и Сити — сразу были нацелены на корпоративных клиентов с ценой в рамках средней по Москве: 30-35 тыс. руб. за место + НДС. 

Сейчас оператор нацелен в основном на рост за счет проектов BTS. С точки зрения дизайна все пространства спроектированы в едином стиле. 

Модель: SOK работает по модели WeWork и изначально проектировался с упором на небольшие компании и розницу. Но ситуация на рынке внесла свои коррективы, и с появлением в портфеле крупных арендаторов новые площадки оператор построил уже с учетом их требований. 

Преимущества: SOK уделяет большое внимание измерению уровня удовлетворенности клиентов и построению отношений со своим комьюнити, что сказывается на их лояльности. 

Кому подойдет: вам нравится локация, и вы хотите остаться в разумном бюджете. Удобные общественные пространства, гибкая ценовая политика и дружественная бизнес-среда — вот что привлекает розничных и корпоративных клиентов в SOK.


Space 1 

Сайт

Первый из российских операторов начал работать по модели Knotel

Территория: У Space 1 тесные связи с крупнейшим лендлордом бизнес-центров класса А — О1 Properties. Делает упор на здания в наиболее активных бизнес-районах в пределах Садового кольца (Балчуг, Арбат, Тверской Бульвар) и Москва-Сити (Меркурий). 

BTS-проекты готов реализовать в любой локации по выбору потенциального клиента, в том числе в пределах портфеля О1. 

Клиенты: крупные технологические компании («Сбермаркет», OZON) и традиционные (General Motors, «ФСК», консультанты Kalinka Realty и Cushman Wakefield). 


Читайте также: 

Удерживаем ценные кадры в компании: о системе грейдов, онбординге и поддержке

3 сценария поиска работы в кризис: для креативных специалистов, джунов и фрилансеров


Цена: Рабочее место стоит чуть выше среднего по рынку: 35-45 тыс. руб. за место в месяц + НДС, поскольку в модели Knotel на одно рабочее место приходиться чуть больше квадратных метров, чем в WeWork

Преимущества: Все локации оформлены в похожей стилистике, большой упор компания делает на детали декора. Мебель и планировка пространств изначально заточена под корпоративных клиентов, что их и привлекает. 

Ограничения: меньшая гибкость как по срокам заключения договора (два-три года минимум по сравнению с одним годом в модели WeWork), так и в условиях по выходу, которые, как правило, жестче. 

Кому подойдет: в меру консервативным и богатым компаниям, так как пространства Space 1 выглядят максимально похоже на обычный офис класса А/А+ с первоклассной мебелью и базовыми сервисами. Такой формат дает максимально безболезненный опыт перехода из классики в гибкий офис.

 

«Рабочая станция»

Сайт

Старейший оператор офисных пространств в России. 

Территория: Традиционно коворкинги открываются не в самых деловых районах, но ценовая политика позволяет быть популярными в своем сегменте. 

Клиентами успели побывать нынешние крупные бизнесы: от «Сбермаркета и «Атона» до «МТС». 

Цена: Пространства отличаются крайне демократичной ценовой политикой: от 20 тыс. рублей + НДС на Дмитровке, Artplay, в Нескучном до 30 тыс. рублей + НДС на метро «Павелецкая», а также душевной атмосферой, за которой внимательно следит основатель. Делает упор на розницу и короткие договор — до года. 

Модель: Работает по модели WeWork: заточены на маленьких / средних клиентов с коротким циклом аренды. 

Преимущества: качественная, но демократичная отделка пространств и мебель. «Рабочую станцию» подобные клиенты видят как идеальное место для размещения проектных команд на срок три-шесть месяцев. 

Кому подойдет: станет отличным выбором для компаний, ищущих качественное предложение в бюджете ниже среднего по рынку и не согласных на компромиссную локацию. Огромный плюс — внутри формируется полезное комьюнити из молодых растущих компаний. 

 

Об альтернативах и будущем

В подборку вошли самые крупные сети, но, если захотите расширить радиус поиска идеального офиса, посмотрите других операторов: Apollax Space, Flexity, Multispace, Business Club, CODE, Manufaqtury. 

Сегодня сервисный офис — оптимальный продукт как для розничных, так и крупных корпоративных клиентов. А разнообразие решений делает его самым жизнеспособным и выгодным вариантом в условиях неопределенности и новых возможностей.

Фото на обложке предоставлено автором

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Тренды на рынке недвижимости: что происходило с трафиком, стоимостью клика и сделками с января по июнь 2022
  2. 2 Что нужно стартапу из сферы IT и недвижимости, чтобы добиться внимания аудитории и привлечь топовых партнеров?
  3. 3 Что произошло на рынке аренды квартир в 2021 и к чему готовиться?
  4. 4 Как пара бывших топ-менеджеров развивает собственную сеть кулинарных коворкингов. Кейс стартапа «Твое место»
  5. 5 Как развитие соцсетей может увеличить прибыль вашей компании?
ArtTech — карта разработчиков арт-технологий
Все игроки российского рынка технологий для искусства
Перейти